Compraventa vivienda entre particulares
Mi pareja va a comprar un piso de segunda mano, en un principio todo parece que va a salir bien, en el banco nos han dicho que en un par de días nos dirán si es viable la hipoteca porque es poco el dinero que pide casi seguro que no habrá problema.
Mi duda es en el momento de formalizar la venta con el matrimonio que la vende el piso. En un principio metían mucha prisa, decían que había más gente interesada (lo típico) y ahora que se ha hablado de firmar un contrato de arras me dicen que si pero que una vez que se firme todo (q tengan todo el dinero) q si les podemos dar dos semanas para buscarse algo. No me ha gustado mucho esto ya q me dijeron q tenían prisa por irse y me gustaría si me puedes asesorar con lo del tema del contrato de arras y a la hora de firmar las escrituras.(Así como recibos q nos tienen q dar para saber q no tiene deudas esa vivienda)
¿Tienen ellos q cancelar la hipoteca q tienen ahora con esa vivienda?
¿Q es eso de las plusvalías? (Me han dicho q tienen q pagarlo ellos)
Me han comentado q formalice la compraventa compraventa cuanto antes para evitar q revendan el piso más veces, ! No lo entiendo! ¿Cómo lo van a revender si yo ya firmo el contrato de arras?
Mi duda es en el momento de formalizar la venta con el matrimonio que la vende el piso. En un principio metían mucha prisa, decían que había más gente interesada (lo típico) y ahora que se ha hablado de firmar un contrato de arras me dicen que si pero que una vez que se firme todo (q tengan todo el dinero) q si les podemos dar dos semanas para buscarse algo. No me ha gustado mucho esto ya q me dijeron q tenían prisa por irse y me gustaría si me puedes asesorar con lo del tema del contrato de arras y a la hora de firmar las escrituras.(Así como recibos q nos tienen q dar para saber q no tiene deudas esa vivienda)
¿Tienen ellos q cancelar la hipoteca q tienen ahora con esa vivienda?
¿Q es eso de las plusvalías? (Me han dicho q tienen q pagarlo ellos)
Me han comentado q formalice la compraventa compraventa cuanto antes para evitar q revendan el piso más veces, ! No lo entiendo! ¿Cómo lo van a revender si yo ya firmo el contrato de arras?
2 Respuestas
Respuesta de ninoj
1
Haber, el tema de la reventa seria un acto de mala fe, que vosotros podríais impugnar ante cualquier juzgado es más si hubieses firmado documento de arras, exigir el doble de la cantidad entregada.
Debéis de firmar un documento de arras donde se especifique el valor de venta, con las cantidades entregadas por vosotros y un vencimiento para otorgar escritura publica de compra-venta (según art.1454 C.Civil), que acoge que en caso de que se volviesen atrás los vendedores deberían de devolver el doble de las cantidades y en caso de ser vosotros perderíais las cantidades.
Lo que ellos te están pidiendo se llama "precario", y en caso de que aceptéis teníais que poner una clausula en la escritura que especifique la fecha de salida de esta familia de la vivienda, pero ojo¡ Que muchos bancos no aceptan poner esta clausula por lo que primero comentarlo en vuestra entidad bancaria.
Deberán de entregaros, cedula de habitabilidad, 4 últimos años de contribución urbana, certificado de la comunidad de propietarios conforme esta al día, y respecto a los suministros, deberán de aportar ultimas facturas de agua, luz y gas si hay, con las lecturas del contador para poder efecturar vosotros el cambio de nombre en el momento que se vayan de la vivienda. Respecto a la hipoteca deberéis de solicitar un certificado de capital pendiente a 3 días vistas de la fecha de escritura para entregarlo en vuestro banco y este retendrá el importe pendiente más la cancelación registral y se ocupara de los tramites de cancelar la hipoteca de estos señores, dado que vuelve a hipotecar a vuestro nombre. La plus valía es un impuesto que se paga al efecturarse una transmisión, es el calculo de la revalorización del suelo en los años que han sido propietarios, lo pagan ellos en un plazo de 30 días posteriores a la escritura.
Debéis de firmar un documento de arras donde se especifique el valor de venta, con las cantidades entregadas por vosotros y un vencimiento para otorgar escritura publica de compra-venta (según art.1454 C.Civil), que acoge que en caso de que se volviesen atrás los vendedores deberían de devolver el doble de las cantidades y en caso de ser vosotros perderíais las cantidades.
Lo que ellos te están pidiendo se llama "precario", y en caso de que aceptéis teníais que poner una clausula en la escritura que especifique la fecha de salida de esta familia de la vivienda, pero ojo¡ Que muchos bancos no aceptan poner esta clausula por lo que primero comentarlo en vuestra entidad bancaria.
Deberán de entregaros, cedula de habitabilidad, 4 últimos años de contribución urbana, certificado de la comunidad de propietarios conforme esta al día, y respecto a los suministros, deberán de aportar ultimas facturas de agua, luz y gas si hay, con las lecturas del contador para poder efecturar vosotros el cambio de nombre en el momento que se vayan de la vivienda. Respecto a la hipoteca deberéis de solicitar un certificado de capital pendiente a 3 días vistas de la fecha de escritura para entregarlo en vuestro banco y este retendrá el importe pendiente más la cancelación registral y se ocupara de los tramites de cancelar la hipoteca de estos señores, dado que vuelve a hipotecar a vuestro nombre. La plus valía es un impuesto que se paga al efecturarse una transmisión, es el calculo de la revalorización del suelo en los años que han sido propietarios, lo pagan ellos en un plazo de 30 días posteriores a la escritura.
Otra pregunta, ¿los gastos de notario etc. son a medias o correrían de mi cuenta?
¿Y qué es eso de los derechos reales que oigo por ahí?
¿Si se llegase a un acuerdo para pagar una parte en "b" como me recomiendas hacerlo?
El precio del inmueble es de 119.000 euros y había pensado escriturar en 100.000
De nuevo muchas gracias.
¿Y qué es eso de los derechos reales que oigo por ahí?
¿Si se llegase a un acuerdo para pagar una parte en "b" como me recomiendas hacerlo?
El precio del inmueble es de 119.000 euros y había pensado escriturar en 100.000
De nuevo muchas gracias.
Los gastos de tramitación de la compraventa y de la constitución de la hipoteca son tuyos, el vendedor pagara la plus valía municipal. Los derechos reales ya no existen ahora es el impuesto de transmisiones patrimoniales que pagaras por el importe de la compraventa, el valor escriturado dependerá del porcentaje de hipoteca que pidas, ¿si los 100.000? Son por encima del valor construido + porcentaje que aplique el ayuntamiento en el recibo de contribución puedes escriturar por ese precio nunca por debajo del porcentaje que te explico. El B. deberías de entregarlo en el momento de la escritura, sin que este el Notario delante y asegurarte de que los documentos previos donde figure el precio real se rompen.
Respuesta de poel
2
Voy a intentar responder a todas tus dudas, espero saber explicarme.
Un contrato de arras es privado, o sea, que no interviene ningún estamento público. En el momento que entregas una cantidad y firmáis el contrato, el comprador perdería lo entregado en caso de echarse atrás y el vendedor debería devolver la cantidad doblada, pero en ningún caso hay una obligación de compra o venta por ninguna de las partes. Aunque si la cantidad que entregáis es elevada, no creo que el vendedor se eche atrás ni que escuche otras ofertas que le puedan hacer por el piso, ya que perdería dinero. La plusvalía es un impuesto del Ayuntamiento que por ley tiene que pagar el vendedor, así que por eso no te preocupes. Tampoco debes preocuparte por la hipoteca que ellos tengan, ya que tu banco (el que te dará la hipoteca), se encargará de cancelarla cuando compréis.
Lo que si que tenéis que pedirle a los vendedores para ver que todo esta al día es el último recibo de agua, luz, gas... de todos los suministros de los que disponga la vivienda. Yo llamaría a las compañías para saber si están todas las facturas al día (también tened en cuenta si las últimas lecturas de contadores que aparecen en la factura son REALES, no estimadas). También muy importante, pedirles un certificado de la Comunidad de Propietarios conforme están al corriente en el pago tanto de cuotas como de derramas extraordinarias y por último (aunque esto también lo hará vuestro banco), ir al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple informativa. Allí veréis las cargas que pueda tener el piso (otras hipotecas, embargos...)
También os comento que a veces es normal que, después de haber firmado las escrituras y que el piso sea vuestro legalmente, los vendedores necesiten unos días para hacer la mudanza a su nuevo domicilio, aunque eso es una decisión vuestra, porque ya sois los dueños del piso. Si al final les dejáis quedarse unos días, os aconsejo que redactéis un documento en el que se especifique exactamente el por qué se quedan, los días que estarán, y que dejaran el inmueble en perfecto estado cuando se marchen. Firmadlo ambas partes.
Un contrato de arras es privado, o sea, que no interviene ningún estamento público. En el momento que entregas una cantidad y firmáis el contrato, el comprador perdería lo entregado en caso de echarse atrás y el vendedor debería devolver la cantidad doblada, pero en ningún caso hay una obligación de compra o venta por ninguna de las partes. Aunque si la cantidad que entregáis es elevada, no creo que el vendedor se eche atrás ni que escuche otras ofertas que le puedan hacer por el piso, ya que perdería dinero. La plusvalía es un impuesto del Ayuntamiento que por ley tiene que pagar el vendedor, así que por eso no te preocupes. Tampoco debes preocuparte por la hipoteca que ellos tengan, ya que tu banco (el que te dará la hipoteca), se encargará de cancelarla cuando compréis.
Lo que si que tenéis que pedirle a los vendedores para ver que todo esta al día es el último recibo de agua, luz, gas... de todos los suministros de los que disponga la vivienda. Yo llamaría a las compañías para saber si están todas las facturas al día (también tened en cuenta si las últimas lecturas de contadores que aparecen en la factura son REALES, no estimadas). También muy importante, pedirles un certificado de la Comunidad de Propietarios conforme están al corriente en el pago tanto de cuotas como de derramas extraordinarias y por último (aunque esto también lo hará vuestro banco), ir al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple informativa. Allí veréis las cargas que pueda tener el piso (otras hipotecas, embargos...)
También os comento que a veces es normal que, después de haber firmado las escrituras y que el piso sea vuestro legalmente, los vendedores necesiten unos días para hacer la mudanza a su nuevo domicilio, aunque eso es una decisión vuestra, porque ya sois los dueños del piso. Si al final les dejáis quedarse unos días, os aconsejo que redactéis un documento en el que se especifique exactamente el por qué se quedan, los días que estarán, y que dejaran el inmueble en perfecto estado cuando se marchen. Firmadlo ambas partes.
Otra pregunta, ¿los gastos de notario etc. son a medias o correrían de mi cuenta?
¿Y qué es eso de los derechos reales que oigo por ahí?
¿Si se llegase a un acuerdo para pagar una parte en "b" como me recomiendas hacerlo?
El precio del inmueble es de 119.000 euros y había pensado escriturar en 100.000
De nuevo muchas gracias
¿Y qué es eso de los derechos reales que oigo por ahí?
¿Si se llegase a un acuerdo para pagar una parte en "b" como me recomiendas hacerlo?
El precio del inmueble es de 119.000 euros y había pensado escriturar en 100.000
De nuevo muchas gracias
Otra vez, en el caso de los gastos notariales y de registro van a tu cargo, y normalmente ascienden a un 10% aproximadamente del precio declarado. El tema del dinero en b, evidentemente sabes que es ilegal, así que se deben entregar en efectivo metálico para que no consten en ningún sitio. Yo te aconsejo entregárselos una vez se haya firmado la escritura de compraventa. Normalmente el notario firma las escrituras y sale de la sala, ese es un buen momento.
Los derechos reales es el término técnico para definir los derechos adquiridos por el comprador al efectuar la propia compra de un inmueble (propiedad en pleno dominio, usufructo...). No te preocupes por ello, son tecnicismos que no alteran la compraventa.
Los derechos reales es el término técnico para definir los derechos adquiridos por el comprador al efectuar la propia compra de un inmueble (propiedad en pleno dominio, usufructo...). No te preocupes por ello, son tecnicismos que no alteran la compraventa.