¿Unanimidad en obra no necesaria?
Tenemos que realizar unas obras en la piscina comunitaria para legalizarla y así obtener la licencia de apertura, entre ellas la más importante es el cambio del vaso contenedor por otro que cumpla la normativa vigente. Para hacerse una idea, la zona común de la piscina se divide en dos alturas: una gran terraza o solarium en la zona alta, y en otra zona más baja, unos 3m, se encuentra la piscina con el césped que la rodea.
Tras debatir la obra en la pasada convocatoria, a alguien se le ocurrió que se puede elevar la zona baja hasta la altura del solarium, y aprovechar el espacio que ocupa el césped que rodea la piscina para hacerla más grande.
Creo que estamos hablando de una obra no necesaria y además de mucho dinero, sobrepasa con creces las 3 cuotas ordinarias (ampliación de la superficie de lámina de piscina y elevación de muros), ya que tan sólo necesitamos sustituir el antiguo vaso por uno que cumpla la normativa, del mismo volumen.
¿Es necesaria la unanimidad para adpotar éste acuerdo? Si no es así, ¿Qué porcentaje es necesario?
Gracias y un saludo.
Tras debatir la obra en la pasada convocatoria, a alguien se le ocurrió que se puede elevar la zona baja hasta la altura del solarium, y aprovechar el espacio que ocupa el césped que rodea la piscina para hacerla más grande.
Creo que estamos hablando de una obra no necesaria y además de mucho dinero, sobrepasa con creces las 3 cuotas ordinarias (ampliación de la superficie de lámina de piscina y elevación de muros), ya que tan sólo necesitamos sustituir el antiguo vaso por uno que cumpla la normativa, del mismo volumen.
¿Es necesaria la unanimidad para adpotar éste acuerdo? Si no es así, ¿Qué porcentaje es necesario?
Gracias y un saludo.
1 respuesta
Respuesta de ACF Asesoria y Gestion Admon Fincas.
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Voy a darte mi opinión sobre el tema que planteas, argumentadola con referencias legales lo más precisas posibles.
Por un lado el articulo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de realizar la reparación o obra que indicas, esto es el cambio del vaso contenedor para la adecuación a lo que al parecer exioge la normativa de tu localidad o CCAA.
Este articulo 10 literalmente dice:
Artículo 10.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Por otro lado tomando en consideración la propuesta que ha realizado un propietario, que supone un coste elevado y que a todas luces según indicas es una mejora, la ley de Propiedad Horizontal en su articulo 11, literalmente dice:
Artículo 11.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Es decir esas mejora no se puede exigir que se realice, pero si resulta aprobada al superar el importe de tres mensualidades ordinarias, existe la posibilidad de separarse del acuerdo como "disidente". ( No entraré en el detalle de los derechos del disidente por ser un tema que merece atención separada)
Ahora bien, entiendo que para poder realizar tal modificación o mejora, es necesaria la unanimidad a tenor del articulo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación al 17, pues con la obra se estaría modificando o alterando los elementos comunes tal y como vienen descritos en los Estatutos, probablemente la obra modificaría hasta el numero de metros cuadrados descritos como elementos comunes. El articulo 12 literalmente dice:
Artículo 12.
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al titulo constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Espero haber resuelto tus dudas. No olvides liberar la respuesta para poder atender a otros usuarios.
Por un lado el articulo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de realizar la reparación o obra que indicas, esto es el cambio del vaso contenedor para la adecuación a lo que al parecer exioge la normativa de tu localidad o CCAA.
Este articulo 10 literalmente dice:
Artículo 10.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Por otro lado tomando en consideración la propuesta que ha realizado un propietario, que supone un coste elevado y que a todas luces según indicas es una mejora, la ley de Propiedad Horizontal en su articulo 11, literalmente dice:
Artículo 11.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Es decir esas mejora no se puede exigir que se realice, pero si resulta aprobada al superar el importe de tres mensualidades ordinarias, existe la posibilidad de separarse del acuerdo como "disidente". ( No entraré en el detalle de los derechos del disidente por ser un tema que merece atención separada)
Ahora bien, entiendo que para poder realizar tal modificación o mejora, es necesaria la unanimidad a tenor del articulo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación al 17, pues con la obra se estaría modificando o alterando los elementos comunes tal y como vienen descritos en los Estatutos, probablemente la obra modificaría hasta el numero de metros cuadrados descritos como elementos comunes. El articulo 12 literalmente dice:
Artículo 12.
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al titulo constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
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