Anónimo
Regularización de trastero
Hace 5 años compre un piso con trastero, aunque este no aparecía en la escritura. Tan solo había un contrato privado entre constructor y el propietario que me vendió el piso.
En la comunidad hay unos 10 trasteros y todos están en la misma situación. En las escrituras del edificio las trasteros aparaecen como espacios comunes. Esto lleva así 20 años, pero ahora a entrado un nuevo vecino que quiere regularizar todo.
Se plantean dos problemas.
1º Hay que cambiar las escrituras de división horizontal, pues los trasteros ahora no pagan comunidad al no tener cuota en los coeficientes( aparecen como espacions comunes)
2º hay que elevar a publico cada trastero y escriturarlo, pero no se si al aparecer en las escrituras como un espacio diáfano y estar ahora dividido se puede hacer o hace falta algún tipo de proyecto o informe.
Mi duda principal es si el coste del cambio de escritura de división horizontal del edificio deben asumirla ¿los propietarios de los trasteros o toda la comunidad de vecinos? ( Hay menos trasteros que vecinos) y si ¿es necesario cambiar esta escritura para poder escriturar cada trastero o es indipendiente? Se me ocurre la posibilidad de no cambiar la escritura y asignar un importe adicional de comunidad a los propietarios de los trasteros.
En la comunidad hay unos 10 trasteros y todos están en la misma situación. En las escrituras del edificio las trasteros aparaecen como espacios comunes. Esto lleva así 20 años, pero ahora a entrado un nuevo vecino que quiere regularizar todo.
Se plantean dos problemas.
1º Hay que cambiar las escrituras de división horizontal, pues los trasteros ahora no pagan comunidad al no tener cuota en los coeficientes( aparecen como espacions comunes)
2º hay que elevar a publico cada trastero y escriturarlo, pero no se si al aparecer en las escrituras como un espacio diáfano y estar ahora dividido se puede hacer o hace falta algún tipo de proyecto o informe.
Mi duda principal es si el coste del cambio de escritura de división horizontal del edificio deben asumirla ¿los propietarios de los trasteros o toda la comunidad de vecinos? ( Hay menos trasteros que vecinos) y si ¿es necesario cambiar esta escritura para poder escriturar cada trastero o es indipendiente? Se me ocurre la posibilidad de no cambiar la escritura y asignar un importe adicional de comunidad a los propietarios de los trasteros.
Respuesta de ACF Asesoria y Gestion Admon Fincas.
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Te voy a dar mi opinión al respecto, si bien deberías de acudir a un abogado de tu localidad que te oriente mejor a la vista de la documentación o pruebas que le puedas aportar:
1º.- Respecto a las cuotas de división en propiedad horizontal entiendo que si, si esos espacio o trasteros no están contemplados en la división en propiedad horizontal se debería de modificar la escritura para crear las correspondientes fincas registrales y modificar las cuotas resultantes.
2º.- Para poder realizar la operación anterior se tendría que elevar a publico el documento que lo contuviera. Normalmente si esos espacios suponen un aumento de la superficie construida debería de presentarse un proyecto en el ayuntamiento. Si simplemente se trata de acotar un espacio común que se distribuyo en trasteros sin mayor complicación no creo que sea necesario.
3º.- La parte de los gastos es bastante más complicada. ¿Cómo debe de participar en ese gasto un propietario que no tiene trastero? Yo creo que ya se le perjudica, por que le reduciréis su cuota de propiedad por la parte de elemnetos comunes.
Ese gastos lo debió de soportar la promotora en su momento. Ahora creo que lo más recomendable y justo es que corriera con el gasto el que se beneficia de la solución. Una vez estén escriturados ya se pueden vender libremente.
El sistema que indicas de elevar en un tanto la cuota por los trasteros y dejarlo todo igual, es la que se impone en la practica ante la dificultad de escriturar, modificar los elementos comunes etc.
1º.- Respecto a las cuotas de división en propiedad horizontal entiendo que si, si esos espacio o trasteros no están contemplados en la división en propiedad horizontal se debería de modificar la escritura para crear las correspondientes fincas registrales y modificar las cuotas resultantes.
2º.- Para poder realizar la operación anterior se tendría que elevar a publico el documento que lo contuviera. Normalmente si esos espacios suponen un aumento de la superficie construida debería de presentarse un proyecto en el ayuntamiento. Si simplemente se trata de acotar un espacio común que se distribuyo en trasteros sin mayor complicación no creo que sea necesario.
3º.- La parte de los gastos es bastante más complicada. ¿Cómo debe de participar en ese gasto un propietario que no tiene trastero? Yo creo que ya se le perjudica, por que le reduciréis su cuota de propiedad por la parte de elemnetos comunes.
Ese gastos lo debió de soportar la promotora en su momento. Ahora creo que lo más recomendable y justo es que corriera con el gasto el que se beneficia de la solución. Una vez estén escriturados ya se pueden vender libremente.
El sistema que indicas de elevar en un tanto la cuota por los trasteros y dejarlo todo igual, es la que se impone en la practica ante la dificultad de escriturar, modificar los elementos comunes etc.
1 respuesta más de otro experto
Respuesta de Optimizo Administracion de fincas
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La comunidad se rige por acuerdos, depende de lo que ustedes quieran hacer, realmente un espacio común de la comunidad no puede ser vendido por el constructor pero si me dice que lleva así 20 años a los 15 ya hay jurisprudencia en la que se pueden apoyar para adquirir la propiedad.
Si se hace en junta debe ser por unanimidad, lo mejor es que para evitar problemas lo escrituren y así más adelante se evitan que otro vecino quiera quitarles los trasteros o al menos que en los estatutos o en un acta figure claramente que la propiedad les cede /regala o lo que quieran ese espacio.
Si no quieren cambiar escrituras porque como bien dice va a tener un coste (pero repito les evitara muchos problemas) en el acuerdo anterior en junta ustedes como contraprestación reconocerán un pago mayor de comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal es la ley del ordenamiento jurídico español que da más autonomía de voluntad a las partes con lo que pueden solucionarlo de cualquiera de las dos maneras lo que deben valorar son los pros y contras seguridad y evitar problemas futuros / coste de realizarlo y en base a ello decidir.
Si se hace en junta debe ser por unanimidad, lo mejor es que para evitar problemas lo escrituren y así más adelante se evitan que otro vecino quiera quitarles los trasteros o al menos que en los estatutos o en un acta figure claramente que la propiedad les cede /regala o lo que quieran ese espacio.
Si no quieren cambiar escrituras porque como bien dice va a tener un coste (pero repito les evitara muchos problemas) en el acuerdo anterior en junta ustedes como contraprestación reconocerán un pago mayor de comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal es la ley del ordenamiento jurídico español que da más autonomía de voluntad a las partes con lo que pueden solucionarlo de cualquiera de las dos maneras lo que deben valorar son los pros y contras seguridad y evitar problemas futuros / coste de realizarlo y en base a ello decidir.