Procedimiento y Gastos Rehabilitación Vivienda

Complicado es este tema sin tener una vivienda en concreto, por lo que trataré de daros alguna idea para buscar problemas en general.
Mi experiencia como interiorista en reformas de viviendas antiguas, me lleva a la predilección de un tipo de fachada en concreto, en cuanto a medidas se refiere.
Una fachada de más de 4 mtrs, 5 mtrs si puede ser, hacia los 6 mts ya podemos encontrar distribuciones cómodas y espaciosas, o crearlas.
Es también muy importante, que debido a estos tipos de anchuras, las vigas pueden ir apoyadas de lado a lado, facilitando la posibilidad de encontrar viviendas con los muros de división interior que sean solo tabiqueria.
De este modo, podemos optar por derribar completamente el interior y reajustar los espacios y volúmenes a nuestra necesidad.
El total de m2 ya son en función de las necesidades de la familia.
Precauciones a tener en cuenta a la hora de elegir vivienda antigua.
Cubierta en buen estado:
Un deterioro grave de esta parte tan importante, supone un incremento muy alto del precio de la reforma a emprender, y además es inevitable.
Buscar información visible de filtraciones, en forma de mancha en falsos techos o mojaduras en paredes, el aspecto general, que no existan plantas que indiquen abandono, consultar el tema de accesibilidad al mismo.
Defectos en fachadas:
Grietas en las esquinas, en algún punto de su vertical, en forma de líneas paralelas a 45º denota posibles asientos diferenciales que afectan a la estructura al completo.
Estado general, contemplando fisuras, desconchados y toda la parte baja de la misma, no tanto el aspecto de acabado, suciedad, pintura, etc.
Grietas en dinteles, zona alta de la ventana o puerta, si hay terrazas, revisar el estado de los elementos metálicos y la parte inferior del saliente, buscando oxidaciones internas de las partes de anclaje del metal a la obra que hacen estallar los recubrimientos de morteros.
La parte baja de la fachada muy degradada, 1 metro hasta el suelo aproximadamente, puede indicar problemas de capilaridad del subsuelo y el consiguiente tratamiento de deshumidificación.
Forjados:
Normalmente, si es antigua, son de madera y hay que revisar que la carcoma o la termita no estén presentes.
La carcoma es fácil de ver a simple vista, agujeros visibles. Si son oscuros en su mayoría, no hay plaga. Si presenta muchos agujeros de color claro, hay plaga activa.
Las termitas, no son fáciles de ver ya que trabajan a pocas décimas del exterior, pero sin salir en ningún momento. Buscar una especie de camino de barro, que pueda subir desde alfeizares de ventanas o directamente del suelo, para intentar descubrir su presencia, cosa complicada, si no se es experto.
Revisar el aspecto general, y si no es visible por falsos techos, una vez ya avanzada la decisión de la compra, no está de más pedir una cata para descubrir el aspecto directo del forjado, para evitar sorpresas.
Suelos o pavimentos:
Si se decide conservar, revisar por completo el conjunto. Si se van a derribar muros de tipo tabique, comprobar que el pavimento es continuo por debajo del mismo, ya que si está ajustado a los tabiques, no se podrá aprovechar si se derriban.
Terrazas planas:
Hay que revisar bien este tema si es el caso, para intentar descubrir si hay filtraciones. Juntas, baldosas perimetrales, piezas rotas, zonas con musgos o líquenes, manchas oscuras. Es un tema complejo pero también os digo que hoy en día, es fácilmente solucionable y definitivamente.
Paredes y revocos
Normalmente, hay que actualizar las instalaciones, por lo cual, yo soy partidario de eliminar completamente estos revocos, y aprovechar para revestirlos con morteros de Cal Hidráulica Natural NHL 3.5 con puzolanas, para que aporten una salubridad de lujo al interior de la vivienda. Estos revocos, son lo más sano que se puede aplicar al interior de una vivienda, y evitan la proliferación de mohos y otros patógenos por su elevada basicidad natural Ph12.
Cocina y baños
Casi siempre han de hacerse nuevos y por lo tanto, si se avanza en la decisión de la compra, pedir un presupuesto a empresas de reformas o interiorismo con una idea básica con las medidas previstas para las estancias, te dan una visión del conjunto del precio de estas reformas en concreto.
Instalaciones:
Como ya he comentado, las instalaciones acostumbran a ser obsoletas y siempre se necesita una planta de la nueva distribución, para poder obtener un presupuesto.
Revisar bajantes y controlar si las salidas de cocina y WC son verticales u horizontales, para pensar en posibles o complicadas variaciones en la distribución de los sanitarios o fregaderas.
Carpinterías:
Pueden conservarse, si presentan un valor estético o de calidad de la madera, pudiéndose mejorar con la inclusión de cristales dobles, para mejorar el aislamiento térmico. La madera, es el mejor aislante e higroscopicamente es inmejorable, contribuyendo a mejorar la transpirabilidad interior.
Revisar también, el tema de pinturas o barnices presentados y la posibilidad de plaga de carcoma.
La altura de algunas casas interiormente, puede ser un factor de consumo más elevado de energía para calentar o enfriar ese mayor volumen.
Verificar que sistema de calefacción tiene la vivienda, si la tiene.
Tener presente, que hoy en día existen sistemas de calefacción por suelo radiante de muy bajo espesor, que son el sistema ideal de calefacción, ocupando poco grosor y pudiéndose complementar con sistemas solares.
Las viviendas de antes del 1970, no disponen de aislantes de ningún tipo, y si las paredes no tienen un elevado espesor, hay que tener claro que no aislaran bien, y puede ser que hayan condensaciones interiores. Por otro lado, fácilmente solucionables.
Si se ven las vigas, fijarse en los extremos que "tocan" a la pared y buscar zonas sin pintura o de otro color si es barniz, en todas la vigas en un solo lado. Esto indica desplome del edificio, aunque sea leve, y complica el derribo de los tabiques, ya que habrán entrado en carga, y eliminarlos, afectara a lo que esté por encima en forma de grietas, No es que entrañe peligro directo, pero puede complicar y encarecer la reforma.
Largo es el tema.
Si no hay cambio de distribución o modificación de la estructura, una empresa de rehabilitación, podrá hacer todo el trabajo, incluyendo las tasas del ayuntamiento por obras menores.
Si hay que tocar divisiones o huecos de ventanas, cualquier parte de la estructura, hay que pasar por el colegio de arquitectos, planos, tasas y honorarios.
No puedo ayudaros en tema precios desde esta poca información que dispongo, pero puedo ayudaros informando de materiales que podéis usar y que marcas elegir para que aprovechéis la gran cantidad de empresas que asesoran de forma gratuita en la compra y aplicación de materiales.
También, podéis indicarme la zona en donde buscáis la vivienda, para ir buscando almacenes, proveedores y fabricantes que puedan atenderos bien y con calidad.
Hoy en día, hay exceso de profesionales y poca oferta de trabajos a realizar.
Aprovechar para buscar buenos precios y calidad.
Hay asociaciones profesionales de muchos oficios, que son útiles para encontrar profesionales capacitados para su especialidad.
Yo me muevo en la zona de Tarragona-Castellón, y si es el caso, puedo participar de un proyecto de reforma integral.
Necesitáis planos para poder pedir presupuestos, pero no hace falta que sean perfectos. Las medidas, lo mejor tomadas y fotografías, sirven para comenzar a recibir ofertas e ir descartando por precio o falta de coincidencia en el gusto decorativo.
Os aconsejo, la utilización de materiales naturales para el máximo de operaciones a realizar en la casa, para acercarse a la filosofía del Green Building, que aporta salud y confort a la vivienda, libre de contaminantes y partículas orgánicas en suspensión.
Solo acabar indicando la dirección de mi blog www.humedadcontrolada.com en donde me encontrareis a diario solucionando problemas de humedad y colocación cerámica.
Mi correo [email protected] por si queréis darme información más concreta de una vivienda, planos, fotos, lo que sea, y poder ser más concreto respecto a vuestra petición de información que habéis solicitado en la consulta.