Asesoramiento sobre hipoteca
Me gustaría exponer mi caso y que me asesoraras un poco.
Estoy pensando en comprarme una vivienda de protección oficial en la cual su valor máximo es de 102.000 euros y su valor de mercado es de 126.000 euros el cual es por el que me lo quiere vender la propietaria del piso. Preguntando en varios bancos algunos me han dicho que me ofrecerían una hipoteca de 126.000 euros y otros bancos (la mayoría) me han ofrecido una hipoteca de 102.000 euros. ¿Qué es mejor, pedir una hipoteca de 102.000 euros y pagar el resto del precio de la vivienda en dinero en "b" o que te den una hipoteca de 126.000 euros y desgravar de la hipoteca a hacienda?
El único inconveniente que le veo al comprar un piso de vpo es que hacienda vería que he pedido una hipoteca de 126.000 y el piso teóricamente se me vendió por 102.000 euros en este caso hay 24.000 euros que me sobran y no aparecen reflejados en ningún sitio ya que se los he pagado a la propietaria de la vivienda, ¿podría hacienda investigar esto? En el caso de que sea así,¿podría decir que he reformado el piso con esos 24.000 euros? Y ¿Me pedirían algún presupuesto o facturas demostrando la reforma? ¿Estos 24.000 euros pueden pasar por alto para hacienda?
En cuanto al tema de desgravación no me queda claro cuanto es el máximo que se puede desgravar de la hipoteca y si todas las hipotecas bancarias pueden desgravar a hacienda. Creo que el máximo es 1.352,28 euros.
También me surge una duda en cuanto al tema de desgravación, la cuenta corriente la cual va pagando los plazos de la hipoteca esta a nombre de mi novia y mío, pero la declaración de la renta la hacemos cada uno por nuestra parte, entonces ¿en cuál de las dos declaraciones deberíamos de desgravar la hipoteca?
Otra de las dudas que poseo son los índices de referencia que existen Irph y Euribor, ¿para qué sirve un índice de referencia? Sé que se utiliza al finalizar el año para subir o bajar la hipoteca pero que quiere decir "con revisión anual del 0.8 respecto al EURIBOR"
Interés nominal e interés T.A.E, ¿Cuál de los dos cojo para calcular los intereses a devolver al banco?
Y por ultimo ya se que no es lo más apropiado aconsejar de que tipo de hipoteca escoger porque nadie es adivino, pero asusta algo que el Euribor suba tanto y con ello las hipotecas de tipo variable y las de tipo fijo son altísimas, ¿cuál de las dos me aconsejarías que escogiera para unos 30 años?
Seria mejor realizar la hipoteca con un gestor hipotecario o a través de un banco o caja, no se si un gestor hipotecario cobra menos interés que los bancos o en el caso de pagar una hipoteca eso da lo mismo.
¿Algún gestor o banco me recomendáis?
Estoy pensando en comprarme una vivienda de protección oficial en la cual su valor máximo es de 102.000 euros y su valor de mercado es de 126.000 euros el cual es por el que me lo quiere vender la propietaria del piso. Preguntando en varios bancos algunos me han dicho que me ofrecerían una hipoteca de 126.000 euros y otros bancos (la mayoría) me han ofrecido una hipoteca de 102.000 euros. ¿Qué es mejor, pedir una hipoteca de 102.000 euros y pagar el resto del precio de la vivienda en dinero en "b" o que te den una hipoteca de 126.000 euros y desgravar de la hipoteca a hacienda?
El único inconveniente que le veo al comprar un piso de vpo es que hacienda vería que he pedido una hipoteca de 126.000 y el piso teóricamente se me vendió por 102.000 euros en este caso hay 24.000 euros que me sobran y no aparecen reflejados en ningún sitio ya que se los he pagado a la propietaria de la vivienda, ¿podría hacienda investigar esto? En el caso de que sea así,¿podría decir que he reformado el piso con esos 24.000 euros? Y ¿Me pedirían algún presupuesto o facturas demostrando la reforma? ¿Estos 24.000 euros pueden pasar por alto para hacienda?
En cuanto al tema de desgravación no me queda claro cuanto es el máximo que se puede desgravar de la hipoteca y si todas las hipotecas bancarias pueden desgravar a hacienda. Creo que el máximo es 1.352,28 euros.
También me surge una duda en cuanto al tema de desgravación, la cuenta corriente la cual va pagando los plazos de la hipoteca esta a nombre de mi novia y mío, pero la declaración de la renta la hacemos cada uno por nuestra parte, entonces ¿en cuál de las dos declaraciones deberíamos de desgravar la hipoteca?
Otra de las dudas que poseo son los índices de referencia que existen Irph y Euribor, ¿para qué sirve un índice de referencia? Sé que se utiliza al finalizar el año para subir o bajar la hipoteca pero que quiere decir "con revisión anual del 0.8 respecto al EURIBOR"
Interés nominal e interés T.A.E, ¿Cuál de los dos cojo para calcular los intereses a devolver al banco?
Y por ultimo ya se que no es lo más apropiado aconsejar de que tipo de hipoteca escoger porque nadie es adivino, pero asusta algo que el Euribor suba tanto y con ello las hipotecas de tipo variable y las de tipo fijo son altísimas, ¿cuál de las dos me aconsejarías que escogiera para unos 30 años?
Seria mejor realizar la hipoteca con un gestor hipotecario o a través de un banco o caja, no se si un gestor hipotecario cobra menos interés que los bancos o en el caso de pagar una hipoteca eso da lo mismo.
¿Algún gestor o banco me recomendáis?
Respuesta de felegar
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En primer lugar, el comprar una vivienda de vpo por encima de su valor está contra la Ley, por tanto no podrás desgravarte y, si lo haces, deberás pagar la diferencia en B. Ten en cuenta también que las reformas no desgravan, solamente la ampliación de vivienda.
En cuanto a la desgravación de la pareja debéis hacerlo en función de la propiedad del piso, si está a nombre de los dos al 50%, así.
El Euribor es el precio del dinero interbancario en Europa y cuando te dicen 0,8 es que tu hipoteca está un o, 8% más que el Euribor; el consejo sobre si hacerlo variable o fijo, solo te diré que yo lo tengo variable, no estimo que nunca llegue el variable a estar tan alto como los fijos; si se diera el caso de que subiera, siempre se puede uno cambiar a una hipoteca multidivisa.
Si lo haces con un gestor te cobrará por ello pero aprovecharás su capacidad de gestión. Mejor prueba con www.i-banesto.com o con ING, los de internet son los más baratos, un precio bueno debe estar por el 0,4 + del Euribor.
Bueno, yaaaaaaa, si que te has extendido, más que una pregunta es toda una disertación sobre hipotecas. No importa, encantado de ayudarte.
Saludos
Félix León
www.creditosdificiles.es
En cuanto a la desgravación de la pareja debéis hacerlo en función de la propiedad del piso, si está a nombre de los dos al 50%, así.
El Euribor es el precio del dinero interbancario en Europa y cuando te dicen 0,8 es que tu hipoteca está un o, 8% más que el Euribor; el consejo sobre si hacerlo variable o fijo, solo te diré que yo lo tengo variable, no estimo que nunca llegue el variable a estar tan alto como los fijos; si se diera el caso de que subiera, siempre se puede uno cambiar a una hipoteca multidivisa.
Si lo haces con un gestor te cobrará por ello pero aprovecharás su capacidad de gestión. Mejor prueba con www.i-banesto.com o con ING, los de internet son los más baratos, un precio bueno debe estar por el 0,4 + del Euribor.
Bueno, yaaaaaaa, si que te has extendido, más que una pregunta es toda una disertación sobre hipotecas. No importa, encantado de ayudarte.
Saludos
Félix León
www.creditosdificiles.es
7 respuestas más de otros expertos
Respuesta de inverbrokers
1
Bueno sancakoky veo que eres muy curioso y que te gusta tener todo bien atado! Eso es bueno!
A ver voy a ir por partes, primero lo referente a la vivienda, luego a la hipoteca y por ultimo tema de renta.
Bueno a por la primera:
EL tema vivienda protección oficial, es un pelo complicado la mayoría de bancos solo ofrecen el valor protegido es decir el de VPO, me sorprende que haya alguna entidad que te ofrezca el 100% del valor libre( ¿podrías decirme que banco o caja te lo ha ofrecido?)
Si tienes para pagar el diferencial entre VPO y el precio que te piden no te lo gastes, quedatelo para ti y que sea el banco quien te lo preste, ¿por qué? Muy sencillo el interés que hay hoy en día no es muy alto con lo que el dinero es barato.
Y tu te quedar con unos ahorrillos que comofondo de maniobra va bien.
En cuanto al problema entre en precio de la hipoteca y el del piso no hay problema ninguno en tu caso el diferencial es muy bajo nadie te va a decir nada, quien tiene más problema sera la propietaria que vende que tendrá que justificar esa cantidad de más.
La hipoteca hoy en día más adecuada sigue siendo la variable indexada al euribor pero es cierto que alguna entidades que usan el IRPH pueden tener mejor interés que la anterior, la mejor forma de saberlo es que te hagan una simulación con el mismo capital y tiempo para ambos casos y lo veras en la cuota, otra cosa es el tema euribor + 0,8 eso es lo que pagaras después del periodo fijo de los 6 o 12 primeros meses, hay hipotecas que bonifican ese 0,8 si domicilias nominas recibos tarjetas etc... lo que supone una gran ventaja ya que puedes llegar a euribor + 0,35 en algunos casos.
El tema renta, para desgravar si hacéis los dos la declaración, debéis desgravaros la mitad del importe de la hipoteca cada uno o bien uno al 100% y el otro no se la desgrava, y en cuanto a las cantidades máximas ahí me pillas porque no lo se.
El tema ir al banco o ir a través de un intermediario financiero, tiene sus pros y contras, los pros es que tendrás varias ofertas de golpe en un par de días con lo que podrás escoger la más acertada en tu caso, el contra, que cobran unos honorarios y claro te saldrá todo un poco más caro.
Bueno espero haberte ayudado y a ver si me puedes decir que entidad te ha ofrecido esos 126.00euros porque mira que trbajamoscon bancos y nadie en VPO nos hace ese trato...
Bueno un saludo
A ver voy a ir por partes, primero lo referente a la vivienda, luego a la hipoteca y por ultimo tema de renta.
Bueno a por la primera:
EL tema vivienda protección oficial, es un pelo complicado la mayoría de bancos solo ofrecen el valor protegido es decir el de VPO, me sorprende que haya alguna entidad que te ofrezca el 100% del valor libre( ¿podrías decirme que banco o caja te lo ha ofrecido?)
Si tienes para pagar el diferencial entre VPO y el precio que te piden no te lo gastes, quedatelo para ti y que sea el banco quien te lo preste, ¿por qué? Muy sencillo el interés que hay hoy en día no es muy alto con lo que el dinero es barato.
Y tu te quedar con unos ahorrillos que comofondo de maniobra va bien.
En cuanto al problema entre en precio de la hipoteca y el del piso no hay problema ninguno en tu caso el diferencial es muy bajo nadie te va a decir nada, quien tiene más problema sera la propietaria que vende que tendrá que justificar esa cantidad de más.
La hipoteca hoy en día más adecuada sigue siendo la variable indexada al euribor pero es cierto que alguna entidades que usan el IRPH pueden tener mejor interés que la anterior, la mejor forma de saberlo es que te hagan una simulación con el mismo capital y tiempo para ambos casos y lo veras en la cuota, otra cosa es el tema euribor + 0,8 eso es lo que pagaras después del periodo fijo de los 6 o 12 primeros meses, hay hipotecas que bonifican ese 0,8 si domicilias nominas recibos tarjetas etc... lo que supone una gran ventaja ya que puedes llegar a euribor + 0,35 en algunos casos.
El tema renta, para desgravar si hacéis los dos la declaración, debéis desgravaros la mitad del importe de la hipoteca cada uno o bien uno al 100% y el otro no se la desgrava, y en cuanto a las cantidades máximas ahí me pillas porque no lo se.
El tema ir al banco o ir a través de un intermediario financiero, tiene sus pros y contras, los pros es que tendrás varias ofertas de golpe en un par de días con lo que podrás escoger la más acertada en tu caso, el contra, que cobran unos honorarios y claro te saldrá todo un poco más caro.
Bueno espero haberte ayudado y a ver si me puedes decir que entidad te ha ofrecido esos 126.00euros porque mira que trbajamoscon bancos y nadie en VPO nos hace ese trato...
Bueno un saludo
Respuesta de fdodeblas
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Me has hecho muchas preguntas y voy a tratar de responderlas en el mismos orden en que me las has hecho.
En la primera que se refiere al importe, deduzco que tienes dinero B, por lo que te aconsejo que lo utilices, y hagas la hipoteca por 102.000 euros, pues si bien pobrías decir que el resto seria para pagar los gastos y hacer reformas, también hacienda al ver la diferencia de 24.000 que en comparación con el total de la venta es porcentualmente muy alto, podría investigarte, máxime cuando este año, han dicho que se van a centrar en el fraude inmobiliario.
La desgrtavación de la vivienda como norma general es de el 25% los los primeros años con un máximo de 9.500 Euros por titular y año, después de los dos primeros años será del 15% con el mismo máximo.
En cuanto a tema de la cuenta corriente, no tiene nada que ver, lo importante es quien es el titular de la vivienda, si sois titulares los dos, la desgravación estará en proporción, al porcentaje de propiedad que cada uno tengáis, es decir si tenéis el 50% cada uno, pues desgravareis el 50% cada uno, con los porcentajes y máximos anteriormente descritos.
En cuanto a los indices de referencia, te aconsejo el EURIBOR, es siempre más bajo que el IRPH, y refleja mejor el precio de mercado, que suele ir paralelo a la inflación.
En cuanto a la expresión "con revisión anual del 0,8 respecto al EURIBOR", quiere decir que al cumplirse el año del día que se hizo la hipoteca, te aplicaran el euribor del mes anterior más 0,8 puntos.
En cuanto a si coges interés nominal o TAE, tu coges el interés nominal que aplicados los gastos de apertura, se convierte en TAE.
En cuanto a tipo de hipoteca a escoger te aconsejo que la cojas variable, ya que es la que va a tener precio de mercado, casi siempre más bajo que el fijo, ya que las entidades bancarias, se curan en salud y el fijo lo ponen en función de como van a ir los tipos, más un margen de seguridad para ellos.
Por ultimo te recomiendo que consultes en Bancos, Cajas y Gestores, fijándote bien en
Primero el añadido al euribor un buen tipo sería
Euribor+0,45 y después coimisiones de apertura, de cancelación y de subrogación, muy importante esta última ya que es la comisión por si decides cambiar de banco.
Tengo entendido que en ING, no cobran ni comisión de apertura, ni de cancelación ni de subrogación.
En fin no te canses de mirar, pues no es comprar una caja de zapatos.
Espero que entiendas mis respuestas, si tienes alguna duda, estaré gustoso en aclararlas.
En la primera que se refiere al importe, deduzco que tienes dinero B, por lo que te aconsejo que lo utilices, y hagas la hipoteca por 102.000 euros, pues si bien pobrías decir que el resto seria para pagar los gastos y hacer reformas, también hacienda al ver la diferencia de 24.000 que en comparación con el total de la venta es porcentualmente muy alto, podría investigarte, máxime cuando este año, han dicho que se van a centrar en el fraude inmobiliario.
La desgrtavación de la vivienda como norma general es de el 25% los los primeros años con un máximo de 9.500 Euros por titular y año, después de los dos primeros años será del 15% con el mismo máximo.
En cuanto a tema de la cuenta corriente, no tiene nada que ver, lo importante es quien es el titular de la vivienda, si sois titulares los dos, la desgravación estará en proporción, al porcentaje de propiedad que cada uno tengáis, es decir si tenéis el 50% cada uno, pues desgravareis el 50% cada uno, con los porcentajes y máximos anteriormente descritos.
En cuanto a los indices de referencia, te aconsejo el EURIBOR, es siempre más bajo que el IRPH, y refleja mejor el precio de mercado, que suele ir paralelo a la inflación.
En cuanto a la expresión "con revisión anual del 0,8 respecto al EURIBOR", quiere decir que al cumplirse el año del día que se hizo la hipoteca, te aplicaran el euribor del mes anterior más 0,8 puntos.
En cuanto a si coges interés nominal o TAE, tu coges el interés nominal que aplicados los gastos de apertura, se convierte en TAE.
En cuanto a tipo de hipoteca a escoger te aconsejo que la cojas variable, ya que es la que va a tener precio de mercado, casi siempre más bajo que el fijo, ya que las entidades bancarias, se curan en salud y el fijo lo ponen en función de como van a ir los tipos, más un margen de seguridad para ellos.
Por ultimo te recomiendo que consultes en Bancos, Cajas y Gestores, fijándote bien en
Primero el añadido al euribor un buen tipo sería
Euribor+0,45 y después coimisiones de apertura, de cancelación y de subrogación, muy importante esta última ya que es la comisión por si decides cambiar de banco.
Tengo entendido que en ING, no cobran ni comisión de apertura, ni de cancelación ni de subrogación.
En fin no te canses de mirar, pues no es comprar una caja de zapatos.
Espero que entiendas mis respuestas, si tienes alguna duda, estaré gustoso en aclararlas.
Respuesta de cristinalore
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Imagino que a estas alturas ya te habrán contestado, es que no me había llegado la pregunta al correo, y como ya llevaba tiempo sin preguntas he entrado y me he encontrado un montón, lo siento
No me han contextado no te preocupes, e decidido ir a por el piso y antes las administraciones publicas tienes que dar el visto bueno y como son administraciones publicas pueden tardar incluso meses, aun puedo echarme atrás pero cada día lo veo más claro de que debo comprar aun enbtregando dinero negro. En cuanto a las preguntas formuladas no tengo muy claro las contextaciones. Gracias por tu interés
Perdona la tardanza y eso, mi experiencia es en la compra de particular a particular en vivienda libre, y que pedía el 100% del precio de venta, el banco que me la concedió fue el banco gallego, y en cuanto a los intereses es cierto son altísimos.
Respuesta de 38939
1
6)Indices de referencia. En las hipotecas a tipo variable el tipo de interés que tu pagas se construye : tipo de referencia + diferencial y queda fijado para los próximos 12meses, hasta que se revise de nuevo.
7.Tae-tipo de interés.
Ddebes de tomar para calcular la cuota el tipo de interés, pues la TAE engloba ademas del mismo la comisión de paertura, gts estudio y su impacto anualizado durante el plazo contratado...
8.Tipo variable vs tipo fijo.
Hace 12 meses la opción "clarisima" era fijo a 4,25-4,5%ahora ya no lo tengo tan claro, pues los fijos están el 5-5,25% o más.
NO DEBES DE TENER miedo yo te aconsejo que tomes un simulador introduzcas tu importe de hipoteca y calcules la cuota al 6,5% y si lo que te sale lo puedes pagar HAZ LA HIPOTECA y si no, espera, ahorra.(No quiero decir que se pongan al 6,5%, pero en 30 aÑOS OCURREN muchas cosas y si tu puedes aguantar tu hipoteca a ese tipo, no tendrás problemas... por si ocurre)
7.Tae-tipo de interés.
Ddebes de tomar para calcular la cuota el tipo de interés, pues la TAE engloba ademas del mismo la comisión de paertura, gts estudio y su impacto anualizado durante el plazo contratado...
8.Tipo variable vs tipo fijo.
Hace 12 meses la opción "clarisima" era fijo a 4,25-4,5%ahora ya no lo tengo tan claro, pues los fijos están el 5-5,25% o más.
NO DEBES DE TENER miedo yo te aconsejo que tomes un simulador introduzcas tu importe de hipoteca y calcules la cuota al 6,5% y si lo que te sale lo puedes pagar HAZ LA HIPOTECA y si no, espera, ahorra.(No quiero decir que se pongan al 6,5%, pero en 30 aÑOS OCURREN muchas cosas y si tu puedes aguantar tu hipoteca a ese tipo, no tendrás problemas... por si ocurre)
Ante todo disculpa el retraso en contestar, pero he estado de vacaciones.
Me haces diversas preguntas y voy a intentar contestar a todas ellas.
1.-Tema vpo. Si la vivienda esta calificada como tal y tu cumples los requisitos del convenio deberías de pensar en acogerte a este convenio y beneficiarte de sus ayudas y subvenciones. El principal "inconveniente" es que las subvenciones y ayudas también tributan en IRPF y el hecho de tener que mantener calificada la vivienda como tal, y de que el importe de la hipoteca más las subvenciones te alcancen los 126.000,?
2.-Si NO puedes/interesa convenio VPO, debes de ir a hipoteca libre sobre una vivienda que sigue siendo de VPO. Debes de tener presente esto ultimo por si deseas venderla en el futuro.
3.-Hipoteca de 102/126.000?
¿Si tu escrituras la compra venta por 126.000? ¿Hipoteca por 126.000?, si por el contrario hipotecas por más importe que la suma del precio de compra-vta más gastos e impuestos DEBES de tener presente que hacienda te puede pedir "explicaciones" en relación al destino del importe superior... si es un piso usado y tienes FACTURAS DE REFORMA, PODRÍAS ACREDITAR EL MAYOR IMPORTE, otra de las pocassituaciones es que lo destinaste a comprar una 2º plaza de garaje (ojo:se tiene que escriturar en el mismo día)
3.-Desgravación.
Por términos generales y para primeras adquisiciones de vivienda al comprador LO QUE MÁS LE INTERESA es precio de escritura "real" e hipoteca lo mayor posible sin sobrepasar ese importe más gts e imptos,"pero" al vendedor le interesa menor precio de venta->menor plusvalía->menor tributación
Me haces diversas preguntas y voy a intentar contestar a todas ellas.
1.-Tema vpo. Si la vivienda esta calificada como tal y tu cumples los requisitos del convenio deberías de pensar en acogerte a este convenio y beneficiarte de sus ayudas y subvenciones. El principal "inconveniente" es que las subvenciones y ayudas también tributan en IRPF y el hecho de tener que mantener calificada la vivienda como tal, y de que el importe de la hipoteca más las subvenciones te alcancen los 126.000,?
2.-Si NO puedes/interesa convenio VPO, debes de ir a hipoteca libre sobre una vivienda que sigue siendo de VPO. Debes de tener presente esto ultimo por si deseas venderla en el futuro.
3.-Hipoteca de 102/126.000?
¿Si tu escrituras la compra venta por 126.000? ¿Hipoteca por 126.000?, si por el contrario hipotecas por más importe que la suma del precio de compra-vta más gastos e impuestos DEBES de tener presente que hacienda te puede pedir "explicaciones" en relación al destino del importe superior... si es un piso usado y tienes FACTURAS DE REFORMA, PODRÍAS ACREDITAR EL MAYOR IMPORTE, otra de las pocassituaciones es que lo destinaste a comprar una 2º plaza de garaje (ojo:se tiene que escriturar en el mismo día)
3.-Desgravación.
Por términos generales y para primeras adquisiciones de vivienda al comprador LO QUE MÁS LE INTERESA es precio de escritura "real" e hipoteca lo mayor posible sin sobrepasar ese importe más gts e imptos,"pero" al vendedor le interesa menor precio de venta->menor plusvalía->menor tributación
En condiciones semejantes elige hipoteca al mayor plazo posible, que te permita volver a disponer del capital(revolving), con cuotas flexibles y periodos de carencia de no pago de cuotas...
Al negociar hipoteca no solo te fijes en la hipoteca, pregunta cuanto te cuesta el seguro de la casa, el seguro de vida asociado y que otros productos debes de contratar para lograr las condiciones que oferten... MIRALO COMO UN PAQUETE Y CUANTO TE CUESTA TODO AL MES Y COMPARA.. y veras que no siempre la del Euribor+0,50% es la más barata.
TE RECOMIENDO las cajas de ahorro y en" especial "la caixa" NO SON LOS MÁS BARATOS
PERO JUNTO CON BBVA son los que mejores tipos de hiooteca tienen
Al negociar hipoteca no solo te fijes en la hipoteca, pregunta cuanto te cuesta el seguro de la casa, el seguro de vida asociado y que otros productos debes de contratar para lograr las condiciones que oferten... MIRALO COMO UN PAQUETE Y CUANTO TE CUESTA TODO AL MES Y COMPARA.. y veras que no siempre la del Euribor+0,50% es la más barata.
TE RECOMIENDO las cajas de ahorro y en" especial "la caixa" NO SON LOS MÁS BARATOS
PERO JUNTO CON BBVA son los que mejores tipos de hiooteca tienen
4.Importes de desgravación. Es correcto el importe mensual de cuota máxima a desgravar por una pareja que tu aportas. La desgravación de la hipoteca si compráis el piso los dos sera al 50% para cada uno y en cada una de vuestros IRFPF. Debes de tener presente que los titulares de la compra, de la hipoteca y dela cta.c deben ser los mismos.
5. IRPH O eURIBOR.
El IRPH es un indice construido con la media del tipo de interes de las hipotecas firmadas en los ultimos 12 meses en España, como "media" que es sus subidas son mas suaves que el Euribor y por la contra sus bajadas mas lentas. RECOMENDABLE en epocas de subidas de tipo de interes. Hay hipotecas que cada 5 años te permiten cambiar de IRPH a Euribor o viceversa.
5. IRPH O eURIBOR.
El IRPH es un indice construido con la media del tipo de interes de las hipotecas firmadas en los ultimos 12 meses en España, como "media" que es sus subidas son mas suaves que el Euribor y por la contra sus bajadas mas lentas. RECOMENDABLE en epocas de subidas de tipo de interes. Hay hipotecas que cada 5 años te permiten cambiar de IRPH a Euribor o viceversa.
Respuesta de anpema
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No se como te voy a poder resumir tantas preguntas, son muchas,y hay mucho que contar,pero haré lo que pueda,a ver;
Las viviendas de protección oficial tienen alguna una particularidad:
1. No se pueden tasar ni escriturar por un precio superior al legalmente establecido. Eso quiere decir que cuando tu compras esa vivienda, en la escritura de compra o adjudicación ha de reflejarse como máximo 102.000 euros, ya que sino el registro de propiedad no daría el visto bueno.
2. También es importante saber si esa vivienda que quieres comprar ya está adjudicada previamente al que te la vende, o todavía no se han hecho las adjudicaciones, y más bien te esta vendiendo su número asignado. Ya que en el primer caso, te tienes que asegurar también que la podrás poner a tu nombre porque se fue previamente adjudicada esas persona no te la puede vender hasta que no pase un plazo, y si es antes tendría que pedir permiso primero al IVIMA ( o el organismo competente )para hacerlo ya que el IVIMA tiene derecho a comprarla el primero o renunciar a ese derecho
Y en cuanto al Banco, En líneas generales cuando dan hipotecas se basan en el precio tasado,( 102.000 ) y sobre el mismo dan un 80% ( 81.000 ) si la vivienda esta ya terminada o un 100%, si la vivienda todavía no se ha terminado de construir, que sería en este caso 102.000.Digo en líneas generales porque el banco también se puede valer de otros trucos o fórmulas para dar más, como por ejemplo:
1. Dar más del precio tasado pero poniendo en la escritura que las primeras cuotas que se paguen irán a devolver la deuda no garantizada con al hipoteca, ( hay una parte de lo que te prestan que se hace como préstamo personal y es lo primero que se devuelve), normalmente se hace poniendo también avalistas adicionales ( por ejemplo, firmando también tus padres )
2. Hipotecar alguna otra vivienda adicional ( por ejemplo, la de tus padres etc..)
3. Hacer una combinación de las dos anteriores
Pero como ves en todos los casos partimos de cómo máximo el valor de tasación, por lo que difícilmente un banco te daría más de 102.000 euros (exceptuando si se hipoteca también otra vivienda a la vez ), así da igual la fórmula que uses de pedir 102.000 euros o pedir 126.000 euros, es más bien al fórmula que el banco te permita hacer. Tienes que tener en cuenta que solo te puedes desgravar por 102.000 euros como máximo, independientemente de que te hayan financiado eso o más, y en cuanto hacienda, solo investiga si haces mal los cálculos, es decir, si el primer año has pagado por ejemplo 9000 euros al banco y en impuestos por un préstamo de 126000 euros,, no te puedes desgravar por esos 9000 euros, sino por la parte proporcional de ese importe correspondiente a 102.000 euros, que es 7285,71, es simplemente una regla de tres. Y ellos saben que es 102.000 porque se lo dice el banco en la finalidad del préstamo, indicando que es por compra de vivienda a precio tasado en ese valor, aunque el resto te lo preste de otra forma. Pero en líneas generales es conveniente que solo te hagas la hipoteca como máximo por 102.000 euros para evitar posibles comprobaciones futuras, sobre todo las que pudieran hacer en el registro, porque ahí si sale el precio real de compra (102.000, lo otro en la escritura de compra ha de ser en b). En cuanto a que razones podrías dar para esos 24.000 euros, son muchas, ¿desde qué necesitas una parte (unos 10000 ) para pagar los impuestos, notario, registrador etc? Hasta que otra parte la vas a destinar para amueblar la casa, ¿al cocina? Etc..( otos 14.000 ) Eso no tiene tanta incidencia porque no es mucho importe.
Aparte, tienes que tener en cuenta que hacer operaciones de este tipo es ilegal, aunque esté a la orden del día, por lo que simplemente esos 24.000 euros no deberían aparecer por ningún sitio, como si nunca hubieran existido, (es más ilegal desde el punto de vista del vendedor, no tanto del comprador, ya que tu podrías denunciarle a el )
En cuanto a la Renta, te puedes desgravar un máximo de 1.803,05 si la compra de la vivienda la has hecho con financiación ajena, con préstamos ( sea de bancos o un préstamo familiar, ¿personal..? ) Y un máximo de 1.352,28 si la compra las has hecho con tu propio dinero o si ya te has desgravado los dos primeros años. ( Estos valores son máximos, tu tendrías que ver en tu caso que dinero has pagado al banco el primer año y que gastos has tenido para comprarte la vivienda, los sumas y sobre ese valor ( que nunca puede ser superior a 9.015,18) te desgravas un 25% para los primeros 4.597,59 euros y un 15% para el resto).
En cuanto a lo de tu novia y tu, se puede desgravar quien sea dueño del piso, por lo que si lo compráis entre los dos y la hipoteca es de los dos, cada uno se desgrava la mitad del total en su declaración de la renta correspondiente.
En cuanto a los índices re referencia, se toman en cuenta porque el banco presta en base a un índice que puede ser:
1. EURIBOR: es la media aritmética del interés al que se prestan y prestan los 60 bancos más representativos de Europa entre ellos mismos) referenciado a un año
2. CECA, cuyo promedio mensual aglutina tanto el precio de los préstamos hipotecarios como el de los préstamos personales ofrecidos por las cajas de ahorro entre ellas miss
3. IRPH de bancos es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades entre ellas mismas
4. IRPH de cajas de ahorro, muy parecido al anterior, en este caso se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros, que se prestan entre ellas mismas
5. El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias, una media de los dos anteriores, entre ellos mismos
6. El de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro
El más común es el euribor, porque es el menos fluctuante, y cuando dices que se usan a final de año para bajar o subir una hipoteca no es así, se usan normalmente como revisión anual pero desde el momento que ha pasado un año desde tu hipoteca, no desde el final del año, y lo que preguntas significa que cada año que pasa desde tu hipoteca van a tomar el euribor que hay en ese momento y le van a sumar 0.8 de diferencial para darte la cuota nueva que tienes que pagar.
En cuanto al TAE y el interés nominal, ten en cuenta que solo hay un momento en que pueden ser exactamente iguales, y es cuando el dinero que te prestan lo devuelves en su totalidad justo al cabo de un año, y además no te han puesto ningún tipo de comisión en la operación. Es decir, el banco te da 100.000 al 3% nominal sin comisiones de ningún tipo y tu al año siguiente devuelves 103.000, entonces el TAE es también 3%,
Pero el TAE es distinto del interés nominal porque tu no lo devuelves de esa forma, sino con unas cuotas periódicas dentro del año ( mensuales, ¿trimestrales etc? A más cuotas en el año, más TAE ), con un periodo total de años ( a más años, menos TAE ) y con unas comisiones añadidas ( a más comisiones, más TAE, pero cuanto más años tardas en devolver el préstamo, menos efecto tienen las comisiones en el TAE )
Por eso, lo que me preguntas de cual interés tomas para lo que vas a devolver, da igual el que tomes, lo importante es que el TAE establece entre distintos bancos cual es el más caro o el más barato (a menos TAE, mejor te sale a ti ), es decir, te sirve para comparar entre bancos el más barato con todas las variables juntas.
En cuanto al mejor banco, son muchas cosas juntas, por un lado aquel donde pagues menos mensualmente y al principio de la operación, por lógica, y por otro lado el que te suponga menos costes bancarios por servicios, (quiero decir, que puedes tener una hipoteca barata en un banco, pero en cambio te cobren por mantenimiento de cuenta, ¿por uso de tarjetas en cajeros, por transferencias, etc?. Es decir, ¿qué aunque te ahorres 2 euros en la letra mensual luego te lo repercuten en costes anuales por servicios de 40 euros por ejemplo? ¿De qué te habría servido entonces una hipoteca tan barata? Además de la hipoteca uno se entera, pero de lo que paga sin darse cuenta por otros servicios le pasa desapercibido..¿y qué hay del trato personal que te presten, y que te solucionen los problemas, .. y que te anticipen la nómina gratis un día si lo necesitas..? En fin, hay una cosa clara, y es que las hipotecas son por un largo tiempo, te vinculan durante mucho tiempo con un banco y hay que buscar también al comodidad, el servicio prestado, ¿etc? ( También hay bancos que no obligan ni a abrir cuenta, pero si luego necesitaras un préstamo personal, por ejemplo, para un coche, esos bancos no lo dan tan fácilmente ( o lo dan aun interés altísimo) y luego te encuentras que tu banco donde tienes la cuenta no tiene muy claro dártelo, porque no tienes la hipoteca con ellos, aunque fuera más barato..
En cuanto a los gestores, supongo que te buscarían préstamos muy ventajosos, porque es su trabajo, pero igual pueden cobrar unos honorarios por su gestión, eso también lo tienes que mirar,
Y en cuanto a que es lo te recomiendo yo, pues claro está que la caja donde yo trabajo, porque como te digo lo importante es todo, no solo la hipoteca, nosotros la estamos dando al euribor + 0,50 y sin comisiones sin ningún tipo, si te interesa pedirme información mándame un correo a [email protected] y te digo cual es el banco y donde esta la oficina, ¿los teléfonos? ¿Etc? Y vienes un día a mi sucursal cuando te venga y te informo personalmente de todo sin ningún compromiso.
Las viviendas de protección oficial tienen alguna una particularidad:
1. No se pueden tasar ni escriturar por un precio superior al legalmente establecido. Eso quiere decir que cuando tu compras esa vivienda, en la escritura de compra o adjudicación ha de reflejarse como máximo 102.000 euros, ya que sino el registro de propiedad no daría el visto bueno.
2. También es importante saber si esa vivienda que quieres comprar ya está adjudicada previamente al que te la vende, o todavía no se han hecho las adjudicaciones, y más bien te esta vendiendo su número asignado. Ya que en el primer caso, te tienes que asegurar también que la podrás poner a tu nombre porque se fue previamente adjudicada esas persona no te la puede vender hasta que no pase un plazo, y si es antes tendría que pedir permiso primero al IVIMA ( o el organismo competente )para hacerlo ya que el IVIMA tiene derecho a comprarla el primero o renunciar a ese derecho
Y en cuanto al Banco, En líneas generales cuando dan hipotecas se basan en el precio tasado,( 102.000 ) y sobre el mismo dan un 80% ( 81.000 ) si la vivienda esta ya terminada o un 100%, si la vivienda todavía no se ha terminado de construir, que sería en este caso 102.000.Digo en líneas generales porque el banco también se puede valer de otros trucos o fórmulas para dar más, como por ejemplo:
1. Dar más del precio tasado pero poniendo en la escritura que las primeras cuotas que se paguen irán a devolver la deuda no garantizada con al hipoteca, ( hay una parte de lo que te prestan que se hace como préstamo personal y es lo primero que se devuelve), normalmente se hace poniendo también avalistas adicionales ( por ejemplo, firmando también tus padres )
2. Hipotecar alguna otra vivienda adicional ( por ejemplo, la de tus padres etc..)
3. Hacer una combinación de las dos anteriores
Pero como ves en todos los casos partimos de cómo máximo el valor de tasación, por lo que difícilmente un banco te daría más de 102.000 euros (exceptuando si se hipoteca también otra vivienda a la vez ), así da igual la fórmula que uses de pedir 102.000 euros o pedir 126.000 euros, es más bien al fórmula que el banco te permita hacer. Tienes que tener en cuenta que solo te puedes desgravar por 102.000 euros como máximo, independientemente de que te hayan financiado eso o más, y en cuanto hacienda, solo investiga si haces mal los cálculos, es decir, si el primer año has pagado por ejemplo 9000 euros al banco y en impuestos por un préstamo de 126000 euros,, no te puedes desgravar por esos 9000 euros, sino por la parte proporcional de ese importe correspondiente a 102.000 euros, que es 7285,71, es simplemente una regla de tres. Y ellos saben que es 102.000 porque se lo dice el banco en la finalidad del préstamo, indicando que es por compra de vivienda a precio tasado en ese valor, aunque el resto te lo preste de otra forma. Pero en líneas generales es conveniente que solo te hagas la hipoteca como máximo por 102.000 euros para evitar posibles comprobaciones futuras, sobre todo las que pudieran hacer en el registro, porque ahí si sale el precio real de compra (102.000, lo otro en la escritura de compra ha de ser en b). En cuanto a que razones podrías dar para esos 24.000 euros, son muchas, ¿desde qué necesitas una parte (unos 10000 ) para pagar los impuestos, notario, registrador etc? Hasta que otra parte la vas a destinar para amueblar la casa, ¿al cocina? Etc..( otos 14.000 ) Eso no tiene tanta incidencia porque no es mucho importe.
Aparte, tienes que tener en cuenta que hacer operaciones de este tipo es ilegal, aunque esté a la orden del día, por lo que simplemente esos 24.000 euros no deberían aparecer por ningún sitio, como si nunca hubieran existido, (es más ilegal desde el punto de vista del vendedor, no tanto del comprador, ya que tu podrías denunciarle a el )
En cuanto a la Renta, te puedes desgravar un máximo de 1.803,05 si la compra de la vivienda la has hecho con financiación ajena, con préstamos ( sea de bancos o un préstamo familiar, ¿personal..? ) Y un máximo de 1.352,28 si la compra las has hecho con tu propio dinero o si ya te has desgravado los dos primeros años. ( Estos valores son máximos, tu tendrías que ver en tu caso que dinero has pagado al banco el primer año y que gastos has tenido para comprarte la vivienda, los sumas y sobre ese valor ( que nunca puede ser superior a 9.015,18) te desgravas un 25% para los primeros 4.597,59 euros y un 15% para el resto).
En cuanto a lo de tu novia y tu, se puede desgravar quien sea dueño del piso, por lo que si lo compráis entre los dos y la hipoteca es de los dos, cada uno se desgrava la mitad del total en su declaración de la renta correspondiente.
En cuanto a los índices re referencia, se toman en cuenta porque el banco presta en base a un índice que puede ser:
1. EURIBOR: es la media aritmética del interés al que se prestan y prestan los 60 bancos más representativos de Europa entre ellos mismos) referenciado a un año
2. CECA, cuyo promedio mensual aglutina tanto el precio de los préstamos hipotecarios como el de los préstamos personales ofrecidos por las cajas de ahorro entre ellas miss
3. IRPH de bancos es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades entre ellas mismas
4. IRPH de cajas de ahorro, muy parecido al anterior, en este caso se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros, que se prestan entre ellas mismas
5. El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias, una media de los dos anteriores, entre ellos mismos
6. El de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro
El más común es el euribor, porque es el menos fluctuante, y cuando dices que se usan a final de año para bajar o subir una hipoteca no es así, se usan normalmente como revisión anual pero desde el momento que ha pasado un año desde tu hipoteca, no desde el final del año, y lo que preguntas significa que cada año que pasa desde tu hipoteca van a tomar el euribor que hay en ese momento y le van a sumar 0.8 de diferencial para darte la cuota nueva que tienes que pagar.
En cuanto al TAE y el interés nominal, ten en cuenta que solo hay un momento en que pueden ser exactamente iguales, y es cuando el dinero que te prestan lo devuelves en su totalidad justo al cabo de un año, y además no te han puesto ningún tipo de comisión en la operación. Es decir, el banco te da 100.000 al 3% nominal sin comisiones de ningún tipo y tu al año siguiente devuelves 103.000, entonces el TAE es también 3%,
Pero el TAE es distinto del interés nominal porque tu no lo devuelves de esa forma, sino con unas cuotas periódicas dentro del año ( mensuales, ¿trimestrales etc? A más cuotas en el año, más TAE ), con un periodo total de años ( a más años, menos TAE ) y con unas comisiones añadidas ( a más comisiones, más TAE, pero cuanto más años tardas en devolver el préstamo, menos efecto tienen las comisiones en el TAE )
Por eso, lo que me preguntas de cual interés tomas para lo que vas a devolver, da igual el que tomes, lo importante es que el TAE establece entre distintos bancos cual es el más caro o el más barato (a menos TAE, mejor te sale a ti ), es decir, te sirve para comparar entre bancos el más barato con todas las variables juntas.
En cuanto al mejor banco, son muchas cosas juntas, por un lado aquel donde pagues menos mensualmente y al principio de la operación, por lógica, y por otro lado el que te suponga menos costes bancarios por servicios, (quiero decir, que puedes tener una hipoteca barata en un banco, pero en cambio te cobren por mantenimiento de cuenta, ¿por uso de tarjetas en cajeros, por transferencias, etc?. Es decir, ¿qué aunque te ahorres 2 euros en la letra mensual luego te lo repercuten en costes anuales por servicios de 40 euros por ejemplo? ¿De qué te habría servido entonces una hipoteca tan barata? Además de la hipoteca uno se entera, pero de lo que paga sin darse cuenta por otros servicios le pasa desapercibido..¿y qué hay del trato personal que te presten, y que te solucionen los problemas, .. y que te anticipen la nómina gratis un día si lo necesitas..? En fin, hay una cosa clara, y es que las hipotecas son por un largo tiempo, te vinculan durante mucho tiempo con un banco y hay que buscar también al comodidad, el servicio prestado, ¿etc? ( También hay bancos que no obligan ni a abrir cuenta, pero si luego necesitaras un préstamo personal, por ejemplo, para un coche, esos bancos no lo dan tan fácilmente ( o lo dan aun interés altísimo) y luego te encuentras que tu banco donde tienes la cuenta no tiene muy claro dártelo, porque no tienes la hipoteca con ellos, aunque fuera más barato..
En cuanto a los gestores, supongo que te buscarían préstamos muy ventajosos, porque es su trabajo, pero igual pueden cobrar unos honorarios por su gestión, eso también lo tienes que mirar,
Y en cuanto a que es lo te recomiendo yo, pues claro está que la caja donde yo trabajo, porque como te digo lo importante es todo, no solo la hipoteca, nosotros la estamos dando al euribor + 0,50 y sin comisiones sin ningún tipo, si te interesa pedirme información mándame un correo a [email protected] y te digo cual es el banco y donde esta la oficina, ¿los teléfonos? ¿Etc? Y vienes un día a mi sucursal cuando te venga y te informo personalmente de todo sin ningún compromiso.
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En principio la cantidad asolicitar no tiene gran importancio, puesto que si solicitas 126.000 siempre podrías justificar que el resto lo has utilizado en pagar los gastos de la compraventa, muebles...
En cuanto al máximo que puede desgravarse es 9.000 euros al año cada uno, ya que debéis reflejar cada uno en vuestra declaración la mitad de lo que paguéis al año por la vivienda.
El indicador de referencia que se utiliza normalmente es el Euribor, el IRPH es el Tipo medio de las hipotecas de las entidades bancarias y es más elevado que el Euribor. En cuanto al tipo fijo, ningún banco te va a financiar a tipo fijo para más de 15 años.
Dirígete directamente a una entidad financiera, así te evitaras la comisión del intermediario. Si tienes menos de 35 años, me han hablado bien de la hipoteca joven de caja de madrid.
En cuanto al máximo que puede desgravarse es 9.000 euros al año cada uno, ya que debéis reflejar cada uno en vuestra declaración la mitad de lo que paguéis al año por la vivienda.
El indicador de referencia que se utiliza normalmente es el Euribor, el IRPH es el Tipo medio de las hipotecas de las entidades bancarias y es más elevado que el Euribor. En cuanto al tipo fijo, ningún banco te va a financiar a tipo fijo para más de 15 años.
Dirígete directamente a una entidad financiera, así te evitaras la comisión del intermediario. Si tienes menos de 35 años, me han hablado bien de la hipoteca joven de caja de madrid.
Respuesta de nanione
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Si aun estas interesado en alguna pregunta, ponte en contacto conmigo en el 649 666 900.
Fernando R.
Así lo resolveremos más rapido.
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