Anónimo
2 hipotecas misma vivienda
Compre una vivienda hace 5 años por la cual me subrogue a dos créditos hipotecarios sobre la misma vivienda, con la misma entidad, del primero debo unos 60.000€ y del segundo unos 110.000€. El inmueble esta tasado en 240.000€.
Debido a mi situación personal no estoy haciendo pago de las cuotas, ya voy retrasado 5 meses y por lo tanto van a proceder a la ejecución de las hipotecas. Me surge la siguiente duda, ¿al tener dos hipotecas sobre el mismo inmueble, como se procederá a la ejecución de las hipotecas y a la subasta del bien?, es decir ¿todo en un mismo proceso o en dos procesos diferenciados?. Se generara solo una deuda por el total de las dos hipotecas o dos deudas paralelas con sus consiguientes embargos, ya que como es normal el precio de la subasta no cubrirá el importe de la deuda.
Debido a mi situación personal no estoy haciendo pago de las cuotas, ya voy retrasado 5 meses y por lo tanto van a proceder a la ejecución de las hipotecas. Me surge la siguiente duda, ¿al tener dos hipotecas sobre el mismo inmueble, como se procederá a la ejecución de las hipotecas y a la subasta del bien?, es decir ¿todo en un mismo proceso o en dos procesos diferenciados?. Se generara solo una deuda por el total de las dos hipotecas o dos deudas paralelas con sus consiguientes embargos, ya que como es normal el precio de la subasta no cubrirá el importe de la deuda.
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
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Me asombra la naturalidad con la que se asume que se subastará la vivienda, sabiendo ademas que el importe no cubrirá la deuda. Claro, luego pediremos ayuda porque el banco sigue reclamando dinero...
Contestando a su pregunta, en estos casos, el banco ejecuta la segunda de las hipotecas. No es necesario reclamar ambas, sino que la hace con la que registralmente está en último lugar, porque las cargas anteriores (en caso de subasta), las asume el acreedor.
De modo que, se reclamará judicialmente la hipoteca de 110.000 € y se asumirá la primera de 60.000 €.
Contestando a su pregunta, en estos casos, el banco ejecuta la segunda de las hipotecas. No es necesario reclamar ambas, sino que la hace con la que registralmente está en último lugar, porque las cargas anteriores (en caso de subasta), las asume el acreedor.
De modo que, se reclamará judicialmente la hipoteca de 110.000 € y se asumirá la primera de 60.000 €.
Buenos días:
Ante todo muchas gracias, creame no es fácil hablar del tema, ya que es una situación triste y muy desagradable, imagínese cual es mi situación para llegar a este punto.
¿Entonces quién adquiera la vivienda al asumir la hipoteca de 60.000€ me reclamara judicialmente también esa hipoteca verdad?.
Un saludo.
Ante todo muchas gracias, creame no es fácil hablar del tema, ya que es una situación triste y muy desagradable, imagínese cual es mi situación para llegar a este punto.
¿Entonces quién adquiera la vivienda al asumir la hipoteca de 60.000€ me reclamara judicialmente también esa hipoteca verdad?.
Un saludo.
No, se le reclama solo la segunda. La primera, como ya le he dicho, se asume completamente. Si no hace nada para remediarlo, la segunda hipoteca se ejecutará, se adjudicará al 60% del valor de tasación y si no cubre la deuda, reclamarán la diferencia.
4 respuestas más de otros expertos
Respuesta de elena__
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Depende de qué hipoteca sea la que ejecute el banco. Si es por la primera, se anularán las cargas posteriores, así que lo lógico es que ejecuten la segunda, que además es la mayor, en la que quien pujara por la casa se quedaría con la vivienda con sus cargas, es decir, con la hipoteca anterior. Si nadie puja por la casa el banco se la quedará por el 60% del precio que conste en la escritura a efectos de subasta y el resto más las costas sería lo que quedara pendiente de pago por tu parte. De todos modos, intenta negociar con el banco una carencia o trata de encontrar una solución que te permita vender la casa antes de la subasta, aunque sea con mucha rebaja. Antes de llegar a la subasta es mejor opción.
Hola de nuevo y muchísimas gracias.
Me surge una duda, en el caso que me plantea que se ejecutase la segunda al ser la de mayor importe, una vez finalizada la subasta y demás a que tendría que hacer frente a parte de los gastos, intereses y esa segunda hipoteca, ¿también a la primera?.
Es decir se sumaria todo y saldría una única deuda.
Gracias.
Me surge una duda, en el caso que me plantea que se ejecutase la segunda al ser la de mayor importe, una vez finalizada la subasta y demás a que tendría que hacer frente a parte de los gastos, intereses y esa segunda hipoteca, ¿también a la primera?.
Es decir se sumaria todo y saldría una única deuda.
Gracias.
Habría que ver la documentación antes de dar una respuesta estricta, pero en principio, si son cargas independientes sólo tendrías que centrarte en la hipoteca y los gastos de la que el banco ejecuta, no en la deuda anterior. Lo único que en la puja, las cargas están ahí, y los posibles interesados en la vivienda las tendrán en cuenta a la hora de pujar, bajando sus ofertas, o incluso disuadiéndoles de participar en la subasta. Es algo que a ti no te interesa porque cuanto más ofrezcan, mejor, más deuda quedará cubierta tras la adjudicación (ya que el resto quedará pendiente para que lo pagues tú).
Respuesta de Abogados Edo
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Lo primero que habría que ver es la situación registral, es decir si registralmente esas dos hipotecas se han unido en una sola o no, lo cual se suele dar. Si fuera así se trataría de una sola ejecución por el total. Si no, imagino, puesto que esto es unicamente una opinión, ejecutarían primero la de mayor cuantía, y evitarían adjudicarse la vivienda, pues si se la adjudican el préstamo pendiente desapareciera por confusión de derechos, al ser propietario y acreedor la misma persona.
Buenas tardes.
Gracias ante todo, creo que registralmente son dos hipotecas diferentes, pues en la nota simple de la vivienda aparece que tiene estas dos cargas, tampoco se lo puedo asegurar.
Entonces en el hipotético caso de que el banco se adjudicase la vivienda por el 60% del precio de tasación la otra hipoteca desaparecería, pero a efectos prácticos, ¿en qué me repercutiría?, es decir seria debiendo esa cantidad, o mi deuda sería la diferencia entre el precio de subasta y la hipoteca ejecutada, ¿con sus intereses y sus gastos?.
Muchas gracias.
Gracias ante todo, creo que registralmente son dos hipotecas diferentes, pues en la nota simple de la vivienda aparece que tiene estas dos cargas, tampoco se lo puedo asegurar.
Entonces en el hipotético caso de que el banco se adjudicase la vivienda por el 60% del precio de tasación la otra hipoteca desaparecería, pero a efectos prácticos, ¿en qué me repercutiría?, es decir seria debiendo esa cantidad, o mi deuda sería la diferencia entre el precio de subasta y la hipoteca ejecutada, ¿con sus intereses y sus gastos?.
Muchas gracias.
Pues el asunto esta en que o bien se daría por confusión extinta si el banco no inicia acción antes, o dependiendo de como se hiciera la escritura el banco podría haber iniciado una acción distinta a la hipotecaria por la responsabilidad personal por el otro crédito, y desapareciera la garantía( la hipoteca), pero subsistiría la deuda.
Lo lamento, pero sin estudio de documentación no se le puede decir nada más que esta orientación.
Lo lamento, pero sin estudio de documentación no se le puede decir nada más que esta orientación.
Respuesta de Borja Pascual Iribarren
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Si las dos hipotecas fueron concedidas por la misma entidad, al solicitar la ejecución de la garantía, se hará en un mismo procedimiento para cobrar el total de la deuda. El inmueble saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su tasación el importe de todas las cargas, por lo tanto la deuda será total, aunque los intereses de demora se calcularán sobre los montantes separadamente dado que puede que no exista el mismo número de cuotas impagadas en una u otra hipoteca. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.
Al firmar la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede 'enriquecerse' con esta operación. Si vende el inmueble por más dinero de lo que le debe el cliente -contando intereses y costas- debe devolver el sobrante.
Durante el proceso en que se denuncia al cliente y el juez aprueba la ejecución es, el deudor puede seguir viviendo en la casa hasta que se aprueba el remate (que determina quién se queda con el inmueble). Una vez adjudicada la vivienda al banco o al comprador en subasta, el deudor debe abandonar la casa, aunque si es vivienda habitual, se tiene un mes para desalojar, que se puede prorrogar otro mes más si hay causa justificada.
Aunque ya hay una resolución judicial sobre la dación en pago de la vivienda en estos casos, que limita el derecho del acreedor a seguir resarciéndose de la deuda que no hubiera quedado satisfecha en la subasta, ésta resolución no generaliza la dación en pago.
Al firmar la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede 'enriquecerse' con esta operación. Si vende el inmueble por más dinero de lo que le debe el cliente -contando intereses y costas- debe devolver el sobrante.
Durante el proceso en que se denuncia al cliente y el juez aprueba la ejecución es, el deudor puede seguir viviendo en la casa hasta que se aprueba el remate (que determina quién se queda con el inmueble). Una vez adjudicada la vivienda al banco o al comprador en subasta, el deudor debe abandonar la casa, aunque si es vivienda habitual, se tiene un mes para desalojar, que se puede prorrogar otro mes más si hay causa justificada.
Aunque ya hay una resolución judicial sobre la dación en pago de la vivienda en estos casos, que limita el derecho del acreedor a seguir resarciéndose de la deuda que no hubiera quedado satisfecha en la subasta, ésta resolución no generaliza la dación en pago.
Respuesta de padrinus
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Normalmente la primera hipoteca que Vd firmó tiene preferencia sobre la segunda, es decir, que primero ejecutarán la primera en su totalidad y luego la segunda. No obstante si ambos préstamos son del mismo Banco y Sucursal, es posible que ellos opten por ejecutar ambas a la vez contra su vivienda.
Para curarse en salud, le aconsejo se informe bien en la OMIC, oficina municipal de información al consumidor, bien en la Cámara de la propiedad Urbana, caso Vd haya pagado este año este último recibo
Si aclare sus dudas, ruego cierre la pregunta y puntúe.
Para curarse en salud, le aconsejo se informe bien en la OMIC, oficina municipal de información al consumidor, bien en la Cámara de la propiedad Urbana, caso Vd haya pagado este año este último recibo
Si aclare sus dudas, ruego cierre la pregunta y puntúe.