Exencion por reinversion
Hola
Voy a comprar una vivienda (jul-05) antes de vendar la mía (habitual)(la venderé en mar-06 y ya habrán pasado tres años desde que la compré). Voy a reinvertir TODO lo obtenido en esta compra, pero no sé cómo se justifica.
Mis preguntas son:
1) Si pido una señal de arras por la venta de mi vivienda de importe suficiente como para cancelar la hipoteca que tengo actualmente sobre ésta, ¿cómo lo declaro el año que viene y se considera esto dentro de la "reinversion"?
2) ¿Cómo se justifica la reinversión? Es decir, para poder justificarlo, ¿es necesario que en la hipoteca de la segunda vivienda tengas como MÁXIMO el precio de venta - lo obtenido en la venta de la tuya? ¿Y si quisiera pedir al banco algo más para reformar, habría problemas con la justificación de la reinversión?
Un saludo y muchas gracias por contestar, no sólo a mi pregunta sino a todas las del foro. Son de mucha ayuda para los que andamos perdidos entre el teléfono de la Agencia Tributaria y los Reales Decretos.
Voy a comprar una vivienda (jul-05) antes de vendar la mía (habitual)(la venderé en mar-06 y ya habrán pasado tres años desde que la compré). Voy a reinvertir TODO lo obtenido en esta compra, pero no sé cómo se justifica.
Mis preguntas son:
1) Si pido una señal de arras por la venta de mi vivienda de importe suficiente como para cancelar la hipoteca que tengo actualmente sobre ésta, ¿cómo lo declaro el año que viene y se considera esto dentro de la "reinversion"?
2) ¿Cómo se justifica la reinversión? Es decir, para poder justificarlo, ¿es necesario que en la hipoteca de la segunda vivienda tengas como MÁXIMO el precio de venta - lo obtenido en la venta de la tuya? ¿Y si quisiera pedir al banco algo más para reformar, habría problemas con la justificación de la reinversión?
Un saludo y muchas gracias por contestar, no sólo a mi pregunta sino a todas las del foro. Son de mucha ayuda para los que andamos perdidos entre el teléfono de la Agencia Tributaria y los Reales Decretos.
1 Respuesta
Respuesta de rm13
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Otra vez
... y no te des por pesada porque tendrías que ver la de veces que llego yo a preguntar las cosas cuando no entiendo algo ¿ok?
A ver, por lo que comentas, ¿tus GP son de 40.000? Y prefieres pagar el 15% que son 6000 para quedarte con esos 40.000 en el banco y no pedir un crédito para las reformas ¿ok?
Esto te lo recomiendo (opinión a titulo personal ¿eh?) Si en dinero y no en GP realmente te quedan esos 40.000 limpios en el banco ¿ok?
Piensa que si no reinviertes no te puedes descontar del dinero de la venta la hipoteca que te quede del piso que vendes pero por el contrario si que deberás liquidarla...
Así que asegurate realmente que tus GP son 40.000 (diferencia entre precio de la venta y por el que lo compraste) y haz los números pertinentes porque al vender tendrás que pagar la hipoteca que te quede y todo eso...
No confundas GP con liquidez en el banco...
Vuelve a hacer los números para asegurarte bien, y ya me dirás...
... y no te des por pesada porque tendrías que ver la de veces que llego yo a preguntar las cosas cuando no entiendo algo ¿ok?
A ver, por lo que comentas, ¿tus GP son de 40.000? Y prefieres pagar el 15% que son 6000 para quedarte con esos 40.000 en el banco y no pedir un crédito para las reformas ¿ok?
Esto te lo recomiendo (opinión a titulo personal ¿eh?) Si en dinero y no en GP realmente te quedan esos 40.000 limpios en el banco ¿ok?
Piensa que si no reinviertes no te puedes descontar del dinero de la venta la hipoteca que te quede del piso que vendes pero por el contrario si que deberás liquidarla...
Así que asegurate realmente que tus GP son 40.000 (diferencia entre precio de la venta y por el que lo compraste) y haz los números pertinentes porque al vender tendrás que pagar la hipoteca que te quede y todo eso...
No confundas GP con liquidez en el banco...
Vuelve a hacer los números para asegurarte bien, y ya me dirás...
Ante todo muchísimas gracias por la contestación. Estaba muy nerviosa pensando que mi caso era demasiado excepcional como para que perdieras tiempo resolviéndolo.
Me ha quedado todo muy claro, pero me gustaría hacerte una ultima pregunta:
-En caso de que venda mi vivienda habitual después de 3 años, si no reinvirtiera nada, ¿tendría qué pagar algo más aparte del 15 % de la Ganancia Patrimonial?. ¿Debería devolver lo que me he desgravado en los años anteriores?. Bueno, seguro que esto ya lo has contestado muchas veces, disculpa la insistencia y muchas gracias de nuevo
Me ha quedado todo muy claro, pero me gustaría hacerte una ultima pregunta:
-En caso de que venda mi vivienda habitual después de 3 años, si no reinvirtiera nada, ¿tendría qué pagar algo más aparte del 15 % de la Ganancia Patrimonial?. ¿Debería devolver lo que me he desgravado en los años anteriores?. Bueno, seguro que esto ya lo has contestado muchas veces, disculpa la insistencia y muchas gracias de nuevo
Otra vez
Si no reinviertes en una nueva vivienda, ¿no te has comprado una que te dan en julio? Deberás pagar el 15% de tus Ganancias Patrimoniales (GP), es decir la diferencia entre el valor que vendes el piso y por el que lo compraste.
Al hacer la liquidación del impuesto de GP, es decir, pagar por los beneficios... no deberás devolverles las cantidades deducidas anteriormente puesto que mientras las deducías era tu vivienda habitual y tenias derecho a dichas deducciones.
Para la reinversión tienes dos años que pueden ir tanto por delante como por detrás de la venta (te comento esto porque decías que te habías comprado otro piso, así que no entiendo que comentes lo de no reinvertir)
También te he de comentar que aunque reinviertas, si aun te faltara y pidieras hipoteca para podértela desgravar deberás esperar a que los pagos al piso nuevo
superen las cantidades que ya te dedujiste por el otro piso y las GP que te quedaron exentas por la reinversión
Si ahora no reinviertes ¿? Y en un futuro te compraras una casa... deberás esperar a superar las deducciones que hiciste del otro piso para empezar a desgravar el nuevo
Espero haberte aclarado tus dudas.
Si no reinviertes en una nueva vivienda, ¿no te has comprado una que te dan en julio? Deberás pagar el 15% de tus Ganancias Patrimoniales (GP), es decir la diferencia entre el valor que vendes el piso y por el que lo compraste.
Al hacer la liquidación del impuesto de GP, es decir, pagar por los beneficios... no deberás devolverles las cantidades deducidas anteriormente puesto que mientras las deducías era tu vivienda habitual y tenias derecho a dichas deducciones.
Para la reinversión tienes dos años que pueden ir tanto por delante como por detrás de la venta (te comento esto porque decías que te habías comprado otro piso, así que no entiendo que comentes lo de no reinvertir)
También te he de comentar que aunque reinviertas, si aun te faltara y pidieras hipoteca para podértela desgravar deberás esperar a que los pagos al piso nuevo
superen las cantidades que ya te dedujiste por el otro piso y las GP que te quedaron exentas por la reinversión
Si ahora no reinviertes ¿? Y en un futuro te compraras una casa... deberás esperar a superar las deducciones que hiciste del otro piso para empezar a desgravar el nuevo
Espero haberte aclarado tus dudas.
No sabes como agradezco tus respuestas. Espero no parecerte muy pesada, pero sólo una más. La casa que compramos en julio tenemos que reformarla y después de hacer cuentas creemos que nos interesa pagar el 15% de las GP a pedir un crédito personal adicional para hacerlas.
Las GP son 40000 E y es el presupuesto de la obra...
La casa tiene dos plantas, pero solo escriturada una. La otra es como un garaje y lo que queremos es habilitarla como vivienda.
Para que el banco nos de la hipoteca, nos han pedido que escrituremos las dos plantas y es lo que pensamos hacer.
¿Podría ser que esto nos ayudara en algo?
Muchísimas gracias de nuevo
Las GP son 40000 E y es el presupuesto de la obra...
La casa tiene dos plantas, pero solo escriturada una. La otra es como un garaje y lo que queremos es habilitarla como vivienda.
Para que el banco nos de la hipoteca, nos han pedido que escrituremos las dos plantas y es lo que pensamos hacer.
¿Podría ser que esto nos ayudara en algo?
Muchísimas gracias de nuevo
Ante todo decirte que no lo tienes que justificar, solo deberás PODER hacerlo si hacienda te lo pidiera...(presentar recibos de pagos a cuenta, escrituras, transferencias, etc... guarda toda la documentación de las operaciones).
Si no vas a vender hasta marzo de 2006, te recomiendo que no canceles hipoteca antes de tiempo... por lo menos no lo hagas en 2005 porque si no, no te podrías descontar del importe de la venta (valor escritura) y quedarías obligado a reinvertir mayor importe.
Si la cancelaras en 2005 (sin haber vendido) piensa que solo te podrías deducir hasta el tope que hay de 9015 euros perdiendo todo el exceso que cancelaras, ademas de que se te quedaría la hipoteca que cancelas FUERA de la reinversión
En cuanto a lo de la reinversión:
Deberás reinvertir TODO lo obtenido en la venta menos la hipoteca... y del resto evidentemente puedes pedir hipoteca.
Por ejemplo:
Si vendes tu piso por 40 kilos
Y cancelas 10 de hipoteca que te quedaba
Deberás reinvertir 30 kilos para quedar exento del impuesto
Te compras un piso que en total y con gastos incluidos vale 50, así que si reinviertes los 30, la hipoteca que te quede sera como máximo de 20...
(Piensa que si el piso vale 50 y pides hipoteca de 25 seria que solo has reinvertido 25 y te faltarían 5 pues debías reinvertir 30 y pagarías impuestos por esos 5)...
También decirte que puedes hacer una reinversión parcial y tus ganancias patrimoniales quedarían exentas en la misma proporción en que reinviertas
Lo que comentas de pedir algo más para reformas, es muy habitual pero no debes incluirlo en tu desgravación
Por ejemplo... si el piso valía 50 y reinvertias 30...
Hasta aquí quedas exento del impuesto..
... pero en lugar de pedir hipoteca de 20 la pides de 22, deberás calcular la parte proporcional de la cuota que pagues que corresponde a los 20 kilos que son para la casa quedando sin desgravar la parte que pertenece a los 2 kilos puesto que las reformas no desgravan.
AH! Se me olvidaba! Recuerda que el principal requisito para solicitar la reinversión es que la vivienda que vendas sea la habitual, así que si te entregan antes la nueva NO TE EMPADRONES EN ELLA hasta que vendas el piso, ya que si no no lo considerarían habitual por estar empadronado en el nuevo.
Si no vas a vender hasta marzo de 2006, te recomiendo que no canceles hipoteca antes de tiempo... por lo menos no lo hagas en 2005 porque si no, no te podrías descontar del importe de la venta (valor escritura) y quedarías obligado a reinvertir mayor importe.
Si la cancelaras en 2005 (sin haber vendido) piensa que solo te podrías deducir hasta el tope que hay de 9015 euros perdiendo todo el exceso que cancelaras, ademas de que se te quedaría la hipoteca que cancelas FUERA de la reinversión
En cuanto a lo de la reinversión:
Deberás reinvertir TODO lo obtenido en la venta menos la hipoteca... y del resto evidentemente puedes pedir hipoteca.
Por ejemplo:
Si vendes tu piso por 40 kilos
Y cancelas 10 de hipoteca que te quedaba
Deberás reinvertir 30 kilos para quedar exento del impuesto
Te compras un piso que en total y con gastos incluidos vale 50, así que si reinviertes los 30, la hipoteca que te quede sera como máximo de 20...
(Piensa que si el piso vale 50 y pides hipoteca de 25 seria que solo has reinvertido 25 y te faltarían 5 pues debías reinvertir 30 y pagarías impuestos por esos 5)...
También decirte que puedes hacer una reinversión parcial y tus ganancias patrimoniales quedarían exentas en la misma proporción en que reinviertas
Lo que comentas de pedir algo más para reformas, es muy habitual pero no debes incluirlo en tu desgravación
Por ejemplo... si el piso valía 50 y reinvertias 30...
Hasta aquí quedas exento del impuesto..
... pero en lugar de pedir hipoteca de 20 la pides de 22, deberás calcular la parte proporcional de la cuota que pagues que corresponde a los 20 kilos que son para la casa quedando sin desgravar la parte que pertenece a los 2 kilos puesto que las reformas no desgravan.
AH! Se me olvidaba! Recuerda que el principal requisito para solicitar la reinversión es que la vivienda que vendas sea la habitual, así que si te entregan antes la nueva NO TE EMPADRONES EN ELLA hasta que vendas el piso, ya que si no no lo considerarían habitual por estar empadronado en el nuevo.
Otra vez...
Perdona pero después del rollo que te he soltado, se me había olvidado ponerte la fórmula (realmente es una regla de tres) para que calcules la parte que te quedaría exenta según la cantidad que quieras invertir.
¿Lo qué debes reinvertir 65.000 es a tus GP 40.000 para que queden exentas
como lo que realmente inviertes? es a X
Notas:
? Es el importe que quieras reinvertir
X= Es la parte que te quedaría exenta proporcionalmente a las GP
De las 40.000 de las GP deberás descontar POR y sobre el resultado pagarías el 15%
Perdona pero después del rollo que te he soltado, se me había olvidado ponerte la fórmula (realmente es una regla de tres) para que calcules la parte que te quedaría exenta según la cantidad que quieras invertir.
¿Lo qué debes reinvertir 65.000 es a tus GP 40.000 para que queden exentas
como lo que realmente inviertes? es a X
Notas:
? Es el importe que quieras reinvertir
X= Es la parte que te quedaría exenta proporcionalmente a las GP
De las 40.000 de las GP deberás descontar POR y sobre el resultado pagarías el 15%
Darte más gracias puede llegar a parecer "peloteo" pero es la verdad. Te comento los números que he hecho para ver donde tengo el error:
precio compra 1ª vivienda: 130.500 E ( + gastos ( ¿8? %)= 140.000E
precio venta ( mayo-06) = 180.000 E
ganancia patrimonial: 40.000 E
hipoteca pendiente: 115.000 E
Mis calculos son los siguientes:
si cancelo ahora esa hipoteca ( arras) pero vendiendo en mayo-06:
GP=40.000E
Dinero a reinvertir= 180.000 E
Precio compra 2ª vivienda "habitual"= 219.300 + gastos= 240.000 E
Hipoteca maxima que podria pedir (para poder justificar que he reinvertido todo) = 240.000-180.000= 60.000 E
Si pido 210.000 E :
NO habría reinvertido (210.000-60.000)= 150.000 E
Es decir, NO habria reinvertido : 150/180*100= 83 % de lo que debería.
Así, debería pagar el 15 % del( 83 % de las Ganancias Patrimoniales), es decir, el 15 % de (40.000*0.83) = 5.000 E
¿Esto está bien?
Sí es así, si no reinvirtiera nada y pidiera la hipoteca de 240.000 E, debería pagar el 15 % de las GP = 6000 E ¿? ¿? ¿?
Después de esta pregunta prometo no martillearte más. Por cierto, para consultas como esta debería existir la calificación de "MUY EXCELENTE".
Gracias de nuevo
precio compra 1ª vivienda: 130.500 E ( + gastos ( ¿8? %)= 140.000E
precio venta ( mayo-06) = 180.000 E
ganancia patrimonial: 40.000 E
hipoteca pendiente: 115.000 E
Mis calculos son los siguientes:
si cancelo ahora esa hipoteca ( arras) pero vendiendo en mayo-06:
GP=40.000E
Dinero a reinvertir= 180.000 E
Precio compra 2ª vivienda "habitual"= 219.300 + gastos= 240.000 E
Hipoteca maxima que podria pedir (para poder justificar que he reinvertido todo) = 240.000-180.000= 60.000 E
Si pido 210.000 E :
NO habría reinvertido (210.000-60.000)= 150.000 E
Es decir, NO habria reinvertido : 150/180*100= 83 % de lo que debería.
Así, debería pagar el 15 % del( 83 % de las Ganancias Patrimoniales), es decir, el 15 % de (40.000*0.83) = 5.000 E
¿Esto está bien?
Sí es así, si no reinvirtiera nada y pidiera la hipoteca de 240.000 E, debería pagar el 15 % de las GP = 6000 E ¿? ¿? ¿?
Después de esta pregunta prometo no martillearte más. Por cierto, para consultas como esta debería existir la calificación de "MUY EXCELENTE".
Gracias de nuevo
Buenos diaaaaas!
No te preocupes por nada, me puedes consultar tantas veces como necesites hacerlo, y yo te responderé con mucho gusto hasta donde pueda o sepa, claro (jaja)
A ver estaba intentando entender tus números (me pierdo con los 210.000 porque no se de donde salen), pero me adelanto para decirte lo siguiente porque estas equivocada en el importe a reinvertir:
Valor compra: 140.000 (este valor se actualiza dependiendo del tiempo que haga que tienes el piso, así que sera algo mayor)
Valor venta: 180.000 (este valor se disminuye con los gastos que te ocasione la venta (inmobiliaria si la hay, plusvalía municipal, gastos de cancelación de hipoteca, etc..
Sin entrar en gastos tus GP serán de 40.000 (realmente serán menores por los gastos comentados)
Hipoteca pendiente: 115.000 (ten en cuenta que es lo que te queda ahora pero si vendes en mayo te quedara menos).
Debes estar muy segura sobre el tema de la reinversión porque si piensas reinvertir TODO o PARTE no debes cancelar hipoteca hasta que vendas (para descontarla) ... ni cambiar tu vivienda habitual aunque te den la nueva antes)
TE RECUERDO que el importe que deberías reinvertir para quedar exenta del impuesto seria de Venta - hipoteca, osea, 180 - 115= 65.000
SOLO deberías reinvertir 65.000 y así no pagarías nada
Si no reinviertes nada, pagarías el 15% de tus GP que te recuerdo que eran 40.000 aprox. (si no hay reinversión la hipoteca que cancelas NO TE LA PUEDES DESCONTAR) y ademas deberías devolver las desgravaciones que te hayas hecho del otro piso o esperar a superarlas en los pagos del nuevo.
Si hacemos números de liquidez en el banco...
Vendes por 180.000
Quitas hipoteca 115.000
Te quedan 65.000
Pagas a hacienda el 15%s/40.000 que son 6.000
te quedan 65-6=59.000
Pagas gastos (plusvalas, etc..) y devuelves las deducciones (que no se cuanto suben...
Bueno, con los números sigues tu, porque yo me iría al caribe (es broma)
Así que en resumen debes decidir tu lo que quieras hace, si reinviertes "algo" o no (no hace falta que lo reinviertas todo y así te descontarías la hipoteca)
Te repito (ahora la pesada soy yo) que deberás tener en cuenta si piensas reinvertir
Que no debes cambiar tu vivienda habitual al piso nuevo (no te empadrones) hasta que vendas el otro, y que no debes cancelar la hipoteca hasta que vendas.
Quedo a tu disposición para cualquier aclaración y si no tiens más consultas por favor no olvides puntuar la respuesta
No te preocupes por nada, me puedes consultar tantas veces como necesites hacerlo, y yo te responderé con mucho gusto hasta donde pueda o sepa, claro (jaja)
A ver estaba intentando entender tus números (me pierdo con los 210.000 porque no se de donde salen), pero me adelanto para decirte lo siguiente porque estas equivocada en el importe a reinvertir:
Valor compra: 140.000 (este valor se actualiza dependiendo del tiempo que haga que tienes el piso, así que sera algo mayor)
Valor venta: 180.000 (este valor se disminuye con los gastos que te ocasione la venta (inmobiliaria si la hay, plusvalía municipal, gastos de cancelación de hipoteca, etc..
Sin entrar en gastos tus GP serán de 40.000 (realmente serán menores por los gastos comentados)
Hipoteca pendiente: 115.000 (ten en cuenta que es lo que te queda ahora pero si vendes en mayo te quedara menos).
Debes estar muy segura sobre el tema de la reinversión porque si piensas reinvertir TODO o PARTE no debes cancelar hipoteca hasta que vendas (para descontarla) ... ni cambiar tu vivienda habitual aunque te den la nueva antes)
TE RECUERDO que el importe que deberías reinvertir para quedar exenta del impuesto seria de Venta - hipoteca, osea, 180 - 115= 65.000
SOLO deberías reinvertir 65.000 y así no pagarías nada
Si no reinviertes nada, pagarías el 15% de tus GP que te recuerdo que eran 40.000 aprox. (si no hay reinversión la hipoteca que cancelas NO TE LA PUEDES DESCONTAR) y ademas deberías devolver las desgravaciones que te hayas hecho del otro piso o esperar a superarlas en los pagos del nuevo.
Si hacemos números de liquidez en el banco...
Vendes por 180.000
Quitas hipoteca 115.000
Te quedan 65.000
Pagas a hacienda el 15%s/40.000 que son 6.000
te quedan 65-6=59.000
Pagas gastos (plusvalas, etc..) y devuelves las deducciones (que no se cuanto suben...
Bueno, con los números sigues tu, porque yo me iría al caribe (es broma)
Así que en resumen debes decidir tu lo que quieras hace, si reinviertes "algo" o no (no hace falta que lo reinviertas todo y así te descontarías la hipoteca)
Te repito (ahora la pesada soy yo) que deberás tener en cuenta si piensas reinvertir
Que no debes cambiar tu vivienda habitual al piso nuevo (no te empadrones) hasta que vendas el otro, y que no debes cancelar la hipoteca hasta que vendas.
Quedo a tu disposición para cualquier aclaración y si no tiens más consultas por favor no olvides puntuar la respuesta
Buenas! Entendido ya por fin lo de los impuestos y demás, sólo me queda una duda, y es respecto a si puedo tener alguna ayuda al cambiar los metros cuadrados de vivienda de la escritura de la segunda casa. Es que he visto en alguna pregunta algo relacionado a la rehabilitación de la vivienda o algo parecido. Pero esto mejor te lo pregunto en otra y así puedo puntuarte más veces ( creo que lo mereces de verdad) Un saludo.
