Donación o esperar sucesión

Hola, mis padres viven en un piso alto y sin ascensor, por su edad hemos pensado en que se cambien. Para ello nos hemos planteado lo siguiente: Comprar un piso con ascensor, vender el suyo, dar solo el 20% del dinero de la venta y el resto hasta llegar al precio total del piso nuevo hacer una hipoteca. El motivo de ese "montaje" es simple, ellos no pueden hacerse cargo de una hipoteca por el diferencial entre la venta y la compra, de esta manera y al ser mayores de 65 años están exentos de tributar por la venta del piso. El dinero que quedase de la venta después de haber dado el 20% para la entrada del nuevo garantizaría el pago de una hipoteca durante unos 10 años.
La duda es si poner el piso a nombre de mi hermano y mío o no, no se fiscalmente que repercusiones tiene, es mejor hacer donación o ponerlo a nombre de mis padres y esperar a que sea sucesión.
Gracias