Impuestos en venta de piso
Hola.
Espero que me puedan contestar mi consulta.
Compré un piso en Madrid en el año 80 por 5 millones de pesetas.
Ahora, como me va a quedar una pensión no muy alta, no lo puedo mantener.
Me han ofrecido por el piso 85 millones y he pensado venderlo y comprar otro por 35 millones en el pueblo.
Me han dicho que tengo que pagar poco de plusvalía por los años que lo he tenido y que puedo descontar de la plusvalía lo que gasto en el piso del pueblo por vivienda habitual pero que también tengo
Que pagar por la venta en la declaración de la renta y que en eso no descuento por ser un piso de tantos años. El caso es que al final tengo que pagar 10 millones de impuestos o algo así.
Querría saber si esto es así o tendría que pagar menos porque esto no es un negocio ni nada, es que no me llega y me voy de mi casa para que me quede dinero para completar la pensión.
Gracias.
Espero que me puedan contestar mi consulta.
Compré un piso en Madrid en el año 80 por 5 millones de pesetas.
Ahora, como me va a quedar una pensión no muy alta, no lo puedo mantener.
Me han ofrecido por el piso 85 millones y he pensado venderlo y comprar otro por 35 millones en el pueblo.
Me han dicho que tengo que pagar poco de plusvalía por los años que lo he tenido y que puedo descontar de la plusvalía lo que gasto en el piso del pueblo por vivienda habitual pero que también tengo
Que pagar por la venta en la declaración de la renta y que en eso no descuento por ser un piso de tantos años. El caso es que al final tengo que pagar 10 millones de impuestos o algo así.
Querría saber si esto es así o tendría que pagar menos porque esto no es un negocio ni nada, es que no me llega y me voy de mi casa para que me quede dinero para completar la pensión.
Gracias.
Respuesta de dleto
1
Vamos a ver, si has comprado el piso en 1980 a la hora de calcular la ganancia se le aplica un régimen especial para inmuebles comprados antes de 1996.
Lo que viene a suponer en resumen es que casi el 100% de la ganancia que obtengas por la venta quedará exenta de tributar.
En resumen, la operación sería más o menos así:
Primero calculamos el Valor de Adquisición
El precio de compra fue de 5 millones (30.050,61 euros) a este precio habría que añadir los gastos de la compra (impuestos,...) si se tiene justificante que es posible que sí (de notario, de Hacienda,...)
El importe resultante se actualiza por el coeficiente correspondiente, en este caso es 1,2162
Si no tenemos gastos justificables el Valor de adquisición sería: 30.050,61 x 1,2162 = 36.547,55
--------
Calculamos el Valor de transmisión:
El valor de transmisión es el precio de venta (85 millones-> 510.860,29 euros) MENOS todos los gastos en los que se incurra en la venta, estos son:
- Notario: para dejar la finca libre de cargas si las tiene, si no tiene cargas nada
- Inmobiliaria: por la comisión cobrada
- Impuesto de plusvalía (municipal)
- Otros gastos que se justifiquen y que sean necesarios para la venta
Supongamos que no hay gastos y que recibes 510.860,29 euros netos.
-------
Cálculo de la ganancia:
La ganancia se calcula así:
GANANCIA=VALOR DE TRANSMISIÓN - VALOR DE ADQUISICIÓN
En tu caso:
GANANCIA=510.860,29 - 36.547,55 = 474.312,74
-------
Hacienda divide esta ganancia en dos partes:
PARTE 1: Ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006: En tu caso EXENTA porque se le aplica el régimen especial de los coeficientes reductores (11,11% de reducción por año pasado desde la compra hasta 1996)
PARTE 2: Ganancia generada desde el 20 de enero de 2006 hasta el momento de la venta.
Para saber qué parte de la ganancia que corresponde a cada una se hace de forma proporcional al número de días que haya pasado en tu patrimonio.
Vamos a suponer las siguientes fechas:
Compras la casa el 15 de junio de 1980
Vendes la casa el 13 de julio de 2007
Total de días pasados del 15/06/80 al 13/07/07 = 9889
Total de días pasados del 20/01/06 al 13/07/07 = 539
Parte proporcional de la ganancia que supone la PARTE 2: 539 / 9889 x 100 = 5,45%
Esto supone que de la ganancia que hemos calculado arriba y cuyo importe era de 474.312,74, sólo deberás pagar en IRPF por el 5,45% de ella:
Ganancia por la que tributar: 25.850,04
De esta ganancia deberás pagar el 18%: 25.850,04 x 18% = 4.653 euros
***************************
En resumen: con los datos que he usado deberías pagar por la venta de la casa un total de 4.653 euros en concepto de IRPF, me parece que después de esto sí que te puede quedar algo para completar la pensión.
En todo caso ten en cuenta lo siguiente:
1: Faltan por meter gastos de la compra que harán más pequeña la ganancia al aumentar el valor de compra.
2: A medida que pasan los días la parte de ganancia por la que hay que tributar crece poco a poco, por lo que no demores mucho la venta si la tienes clara.
Mi recomendación: pagar en el IRPF esos 4653 euros y posteriormente deducirte por la compra de la nueva vivienda habitual en el pueblo.
Lo que viene a suponer en resumen es que casi el 100% de la ganancia que obtengas por la venta quedará exenta de tributar.
En resumen, la operación sería más o menos así:
Primero calculamos el Valor de Adquisición
El precio de compra fue de 5 millones (30.050,61 euros) a este precio habría que añadir los gastos de la compra (impuestos,...) si se tiene justificante que es posible que sí (de notario, de Hacienda,...)
El importe resultante se actualiza por el coeficiente correspondiente, en este caso es 1,2162
Si no tenemos gastos justificables el Valor de adquisición sería: 30.050,61 x 1,2162 = 36.547,55
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Calculamos el Valor de transmisión:
El valor de transmisión es el precio de venta (85 millones-> 510.860,29 euros) MENOS todos los gastos en los que se incurra en la venta, estos son:
- Notario: para dejar la finca libre de cargas si las tiene, si no tiene cargas nada
- Inmobiliaria: por la comisión cobrada
- Impuesto de plusvalía (municipal)
- Otros gastos que se justifiquen y que sean necesarios para la venta
Supongamos que no hay gastos y que recibes 510.860,29 euros netos.
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Cálculo de la ganancia:
La ganancia se calcula así:
GANANCIA=VALOR DE TRANSMISIÓN - VALOR DE ADQUISICIÓN
En tu caso:
GANANCIA=510.860,29 - 36.547,55 = 474.312,74
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Hacienda divide esta ganancia en dos partes:
PARTE 1: Ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006: En tu caso EXENTA porque se le aplica el régimen especial de los coeficientes reductores (11,11% de reducción por año pasado desde la compra hasta 1996)
PARTE 2: Ganancia generada desde el 20 de enero de 2006 hasta el momento de la venta.
Para saber qué parte de la ganancia que corresponde a cada una se hace de forma proporcional al número de días que haya pasado en tu patrimonio.
Vamos a suponer las siguientes fechas:
Compras la casa el 15 de junio de 1980
Vendes la casa el 13 de julio de 2007
Total de días pasados del 15/06/80 al 13/07/07 = 9889
Total de días pasados del 20/01/06 al 13/07/07 = 539
Parte proporcional de la ganancia que supone la PARTE 2: 539 / 9889 x 100 = 5,45%
Esto supone que de la ganancia que hemos calculado arriba y cuyo importe era de 474.312,74, sólo deberás pagar en IRPF por el 5,45% de ella:
Ganancia por la que tributar: 25.850,04
De esta ganancia deberás pagar el 18%: 25.850,04 x 18% = 4.653 euros
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En resumen: con los datos que he usado deberías pagar por la venta de la casa un total de 4.653 euros en concepto de IRPF, me parece que después de esto sí que te puede quedar algo para completar la pensión.
En todo caso ten en cuenta lo siguiente:
1: Faltan por meter gastos de la compra que harán más pequeña la ganancia al aumentar el valor de compra.
2: A medida que pasan los días la parte de ganancia por la que hay que tributar crece poco a poco, por lo que no demores mucho la venta si la tienes clara.
Mi recomendación: pagar en el IRPF esos 4653 euros y posteriormente deducirte por la compra de la nueva vivienda habitual en el pueblo.
