Ganancia patrimonial

Si compro una casa unifamiliar para destinarla a vivienda habitual, antes de vender el piso(actual vivienda habitual) si esta venta se efectúa después de 2 años de haber adquirido la nueva vivienda, ¿tendría qué pagar a hacienda la ganancia patrimonial obtenida de la venta del piso?, dicho piso aún tiene hipoteca, ¿se considera ganancia patrimonial la diferencia existente entre lo que me costó el piso y el valor en que lo vendo, o solo sería ganancia patrimonial la ganancia obtenida menos la cantidad pendiente de hipoteca?.
Gracias.---