Derechos en Usufructo

1- Si se puede hacer, deben estar los tres de acuerdo. Los dos hijos compran la tercera parte de la última pareja. Y ustedes otorgan el usufructo a favor de está persona. El Notario les dirá si es más econocmico la donación de la tercera parte o la compra-venta o la permuta de esta tercera parte con el usufructo, pero se deben otorgar las correspondientes escrituras e inscribirlas en el registro de la propiedad y pagar impuestos de transmisión y gastos notariales.
2- En el notario deben otorgarse escrituras de donación, compra-venta o permuta.
3-El usufructuario tiene las siguientes obligaciones:
Cuidar el piso y darle un uso normal.
Abonar los gastos de conservación, mantenimiento o reparaciones ordinarias que necesiten.
Debe comunicar al propietario la necesidad de hacer reparaciones urgentes que deba abonar o si se están produciendo actuaciones que pueden lesionar de alguna forma el derecho de propiedad.
Abonar las cargas e impuestos que graven el uso de la cosa como por ejemplo, elImpuesto sobre Bienes Inmuebles.
4- Cuando el usufrutuario fallezca, se debe acudir el Notario con el certificado de defunción y posteriormente al registro de la propiedad para quitar el usufructo. Seguirán siendo ustedes dos propietarios, sin ningún gravamen.
5. Si las tres personas, los dos hijos y la última pareja están de acuerdo con la venta del inmueble, mientras el inmueble no se venda la última pareja puede seguir estando en el piso hasta que haya una venta firme.

1) Si lo acepta la viuda, sí podría negociarse.
2) Tras aceptar la herencia, deberán acudir al notario a reflejar el acuerdo en escritura pública.
3) IBI y comunidad los paga normalmente el usufructuario, porque son gastos parejos al uso de la casa. Por contra, la propiedad para gastos en reformas estructurales.
Respecto al impuesto de sucesiones, se paga en función del porcentaje de herencia recibido. El usufructo siempre representa un porcentaje del valor de la vivienda, dependiendo de la edad de la usufructuaria.
(Si el usufructo fuera vitalicio, la regla para hallar el valor que representa el usufructo respento a la nuda propiedad es la siguiente: 89-edad usufructuario con un límite mínimo del 10 %.
Por ej, un usufructo vitalicio de alguien de 82 años sería 89-82=7 %, que se quedaría en el 10% por el límite arriba expuesto . Así pues, la nuda propiedad representaría el 90% del valor de la casa y el usufructo el 10% de la casa. Esto marcaría que, en este ejemplo, el usufructuario debería declarar un impuesto de Sucesiones por el 10% del valor de la casa y la nuda propiedad declarar un impuesto de Sucesiones calculado sobre el 90% del valor de la casa.

Te contesto :
1 los acuerdos personales son personales y por tanto si acuerdan otra cosa al margen del testamento y por tanto es válido .
2-Hay que especificar el reparto nuevo al notario y firmar todas las partes como que están de acuerdo.
3-Los gastos correrían a cuenta de los 3, a no ser que se acuerde otra cosa, pero hay que tener en cuenta que aunque acuerden algo al margen de como repartir los gastos, como no sería "legal" en el momento de que las otras partes lo denunciasen volverían a repartirlo entre todos por obligación .
4-Antes de los 6 primeros meses es bastante más barato los impuestos que a partir de los seis meses que ya da igual cuanto tiempo sea posterior.
5-Para la venta del inmueble tienen que estar todos de acuerdo, nadie puede obligar a nadie para vender, es decir que si ella posee 1/3 , aunque las otras dos partes quieran venderlo, sería una propiedad de 3 personas y por tanto nadie te puede obligar a venderla. Si la llevasen a juicio el juez solo puede dividir la vivienda en porcentajes y valorar cuanto vale, no puede obligar a que nadie venda algo en contra de su voluntad.
Tampoco nadie puede obligar a arreglar los papeles dentro de esos 6 meses, y por tanto se puede quedar como está 30 años más ... siendo todo de todos y sin pagar impuestos.
Por tanto si ya es propietaria por testamento de una parte de la vivienda lo único que tendrían que acordar es todos ( los tres ) pueden estar ahí viviendo .
Ser propietario es mejor que ser usufructuario, como imagino que lo que quieran es vivir como hasta entonces y los hijos no, una opción es la siguiente :
Opcion1
El tercio de la mujer en propiedad, llegar a un acuerdo con los hijos firmado en notario, donde diga que se les dará una vez de fallecida si durante los periodos de vida de la mujer la dejan vivir a ella sola en la vivienda . una vez esta persona fallezca pasará a esas dos personas por partes iguales.
La diferencia es que ser usufructuaria no implica que los otros dos no quieran vivir en esa vivienda . mientras que de esta forma que planteo sí.
Opcion2
Si no llegan a ese acuerdo otra opción fácil es vender la vivienda y con el dinero dividirlo en tres partes y la mujer irse de alquiler donde quiera con su dinero obtenido ...
Opcion3
Que la hagan usufructuaria y que los hijos corran con todos los gastos tanto de notario impuestos como los derivados futuros de mantenimiento de la propia vivienda ( teniendo en cuenta que aunque se diga que sí, dentro de un año se puede imppugnar y se dividiría a pagar entre todos ) en esta opción al ser usufructuaria no implica que pueda vivir la mujer sola en la vivienda, quiere decir que no se la puede echar de la casa, pero a los herederos tampoco, con lo cual vivirían las 3 partes.
Opción 4
Dejarlo como está sin pagar ni nada porque nadie te puede obligar a firmar, y tener llave de la casa las 3 partes .

1- Se puede negociar.
2- Se debe hacer en escritura publica si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad.
3- El I.B.I., la comunidad, el tejado lo debe pagar el propietario del inmueble. El Impuesto de Sucesiones lo deben pagar los herederos.
4- No hay plazo para dividir la herencia.
5- Deberían irse cuando se le adjudique la propiedad al nuevo propietario.

Siento no poder ofrecerle una respuesta adecuada a la cuestión que plantea ya que la misma no es de mi especialidad. Le sugiero que pregunte a un experto en derecho de familia o herencias.

Le respondo:
1.- En una herencia se puede negociar lo que usted dice, pero también puede tener consecuencias de índole fiscal.
2.- Ante el notario tienen que firmar la escritura de herencia; si firman un convenio, sería entre ustedes; ante el notario, se firman escrituras de herencia, pactando el reparto de que se trate.
3.- Según el Código Civil, los gastos se reparte de la siguiente manera:
-El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación.
-Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario.
-El pago de las cargas y contribuciones anuales (como el ibi) y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.
4.- No hay un tiempo predeterminado para pactar; pero la práctica dice que cuanto antes se llegue a una solución, mucho mejor.
5.- Tienen derecho a habitar la casa todos los que son herederos, tal y como está ordenado el testamento; y siendo propietario, pues hombre, nadie te puede obligar a irte. Eso conlleva el riesgo de que una de las partes no quiera hacer nada y seguir disfrutando el piso en este caso, sin pagar nada a los otros interesados, y ese es un riego que está ahí; ¿Cómo evitarlo? Buena pregunta; la vía que da el derecho es pedir la división de la cosa común, pero esto puede entrañar la venta del piso en pública subasta, lo cual es preferible evitar.
Saludos cordiales. (Perdone que no le haya contestados antes pero he tenido problemas con mi conexión a internet)