Traspaso de local.

Disculpe pero necesito alguna matización. Una cosa es traspaso (la transmisión de un negocio o sus activos, lo que incluye el contrato de arrendamiento existente) y otra es la cesión del arrendamiento (situar a otra persona en el contrato, que sustituye al arrendatario en sus derechos y obligaciones, y nada tiene que ver con el negocio que existía).

Necesitaría saber a qué se refiere usted, cuál es su intención. Y sobre todo, saber si ha tenido usted acceso al contrato que tiene firmado el actual arrendatario.

Muchas gracias por su respuesta.

Mire, por lo que usted me indica y puesto que yo querría situarme en la posición del actual inquilino, pero realizando otra actividad distinta, puesto que él tiene una camisería y yo querría poner una tienda de venta de objetos de plata y bisutería.

Entonces sería más bien una cesión del arrendamiento??

Si es así, yo no tendría que pagarle ningún traspaso al actual inquilino??

Quiero decir. De qué forma podría resolver él el contrato de traspaso que tenía con el propietario si lo mío no es en verdad un traspaso???

Mire. Lo que sí le digo es que hay algo de todo esto que me huele mal.

Y es que yo al inquilino le pedí una copia del contrato de traspaso y sólo me ha entregado las estipulaciones. Es decir, faltan las condiciones generales e incluso eliminó las firmas, porque dice que no le parecía bien entregármelas.

Yo creo que está ocultando algo y sino no entiendo éste proceder.

A mí me han dicho ( no sé si es verdad ) que si un inquilino tiene un contrato de traspaso de 10 años, y lo quiere resolver antes de ese tiempo el propietario podría penalizarle, y que es posible que en el precio del traspaso él ya incluya esa penalización.

El parece que no quiere que de momento yo tenga contacto con el propietario porque me dijo que quería cobrar un dinero en b.

Sólo me dijo que el propietario es una inmobiliaria.

Lo del dinero en b yo sé que se hace cuando se compran casas porque yo lo he hecho.

Respecto a lo que me dice de la cesión: las estipulaciones que a mí me ha entregado dicen que: la cesión y el subarriendo parcial del local arrendado requerirán el previo consentimiento expreso y por escrito del propietario.

Y que en caso de traspaso, el propietario percibirá el 10%.

Mi duda es si lo mío no es un traspaso, cómo se realiza la operación?

Y luego,a usted no le parece que no es normal eso de que el inquilino no entregue el contrato de traspaso completo???

Que lo entregue troceado y faltando partes y datos??

Nuevamente ludmela.

Mil disculpas por mi retraso en contestar.

Muy buena aclaración, ahora tengo más claro qué recomendarle. Vayamos por partes:

1º. Por lo que comenta, está claro que a usted sólo le interesa el uso del local y no la propiedad de la empresa que allí está o de sus bienes. Por ello se trataría una cesión del arrendamiento del local.

2º. La forma de llevarlo a cabo viene regulada en el art. 32 LAU: no es necesario el permiso del dueño del local, pero sí debe ser informado fehacientemente (mediante burofax o carta certificada) en el plazo de 1 mes desde que ustedes firmaran la cesión (normalmente se envía al dueño una copia del contrato de cesión). Estas condiciones no pueden empeorarse para el arrendatario, de modo que la cláusula que usted señala no sería válida.

3º. Tiene que tener muy en cuenta que el dueño puede incrementarle a usted la renta que tenía el anterior empresario en un 20% (no un 10%).

4º. También tenga en cuenta que usted se subrogará en la posición del antiguo inquilino con todos sus derechos y obligaciones, razón importante por la que debe examinar EN SU TOTALIDAD el contrato anterior. El inquilino actual debe permitirle examinar el contrato que él firmó incluidas las firmas (porque si no las hubiera es que no se habría firmado y hay que tener cuidado con las estafas). Que no le ponga excusas.

5º. Tenga también en cuenta el plazo del arrendamiento, su duración, para saber cuánto tiempo le resta (y es que ceder un contrato cuando sólo quedan unos meses puede ser contraproducente para el nuevo arrendatario si el arrendador no renueva).

6º. Nada impide que un arrendatario quiera "cobrar" por ceder el arrendamiento, pero con más razón debe facilitarle una copia íntegra del contrato. La razón por la que no quiere y se la da "troceado" es porque figurarán los datos del dueño y, conociéndolos, usted puede ponerse en contacto directo con él para "saltarse" al inquilino.

7º. Lo que señala usted de la "penalización" del arrendador al arrendatario si el contrato es de 10 años... No es correcto. El art. 34 señala una indemnización a favor del arrendatario por cese del negocio. A lo mejor lo que le han dicho tiene que ver con esto. De todas formas, hay que ver el contrato por si en su momento las partes hubieran pactado alguna indemnización para el arrendador.

CONCLUSIÓN: si el local le interesa muchísimo y no le importa pagar por la cesión, hágalo. Pero PREVIAMENTE pida copia de la totalidad del contrato. Averigüe quién es el dueño, quizás él sí pueda ofrecerle una copia íntegra. Estudie todas las cláusulas y en particular la duración restante. Negocie con el dueño para tratar de evitar el aumento del 20% de la renta.

Un cordial saludo, y nuevamente disculpas por la tardanza en contestar.

Perdone por haber tardado tanto en responderle.

Al final no he vuelto a contactar con ésta persona que le comentaba que era el actual inquilino de éste local.

No me pareció bien que no me facilitara el contrato de traspaso de forma completa y pensándolo bien, a mí no me interesa coger un local con un traspaso de casi 60.000 euros, porque eso, me incrementa el pago mensual, ya que aparte del alquiler tendría que pagar el préstamo al banco de esos 60.000 euros.

Tampoco creo, según están las cosas, que un banco me de un crédito así como así. Y eso, que con el banco tengo otros créditos, pero ahora, se ha cerrado el grifo en general.

Y he visto más inconvenientes que otra cosa.

Porque además, a mí no me interesa estar pagando un dinero para que al cabo de 10 años el local vuelva al propietario.

Ya sé que eso se podría amortizar, pero aún así, creo que lo que más me interesa es coger un local con un alquiler más asequible y sin ningún traspaso.

De todos modos, también me ha echado para atrás el contrato de traspaso que le tenía hecho el propietario al inquilino.

Me parecía que tenía unas cláusulas muy leoninas y abusivas.

Todos los párrafos encerraban un beneficio siempre para el propietario.

Total, que he llegado a la conclusión de que iba a estar trabajando para el propietario.

Sólo quería comentarle esto, y agradecerle su respuesta que fue la mejor que me han dado los expertos de ésta página.

Ya que le empleó una gran dedicación.

Muchas gracias. Y un saludo

Aquí lo importante seria ver las condiciones del contrato de arrendamiento existente, para ver si no hay ningún problema con el giro del negocio que tu quieras poner, también habría que ver si esta permitido el traspaso ya que en ocasiones no esta permitido y si no cumple con el tiempo del contrato les manejan una penalización monetaria por incumplimiento, pero si esto esta permitido el dueño debe de respetar lo establecido en el contrato por el tiempo restante, ya que de lo contrario efectivamente tendrías que negociar con el dueño las condiciones de un nuevo contrato, respecto a las cuestiones del aumento de renta dependerá del arreglo al que llegues con el dueño, respecto al porcentaje del traspaso para el dueño, también habría que ver que dice el contrato, si establezca que si se realiza un traspaso el deba recibir un porcentaje o puede que también sea alguna penalización que la persona que te esta traspasando tenga que pagar por traspasar el local y lo este incluyendo en el traspaso para que tu lo pagues...

Muchas gracias por su respuesta.

Mire. Aquí el problema que yo veo es que el actual inquilino, cuando yo le pedí una copia del contrato de traspaso, me ha entregado solamente las estipulaciones de dicho contrato, pero faltan las condiciones generales.

Me dijo que si quien me lleve éste asunto me pide algo más se lo dijera. Pero de entrada, parece que está ocultando información, y quizá en las condiciones generales venga eso que usted me menciona de la penalización en caso de no cumplir los 10 años de contrato??

Es como que no quiere que sepa quien es el propietario, porque en lo que me ha entregado hasta ha eliminado las firmas.

Yo esto no lo veo lógico. Parece mucha desconfianza, o querer ocultar algo.

Si yo voy al Registro de la Propiedad y pido una nota simple, se me dan los datos del propietario de un inmueble.

Quiero decir, que esto de ocultar no sé si es porque son unas primeras conversaciones, y después piense dar más datos, pero yo no lo veo normal.

Según están las cosas si él ve que hay una persona con un cierto interés debe dar más facilidades. No?

En lo que me ha entregado dice que el local se destina a comercio textil, y que cualquier otra actividad debe ser comunicada y autorizada por el propietario.

El traspaso si dice que está permitido.

Y que se debe comunicar la cesión o subarriendo parcial con dos meses al propietario, y que debe ser autorizado por éste.

Bueno, yo aquí el principal problema que veo ahora es eso de que parece que el inquilino oculta algo, porque se le pide una copia del contrato de traspaso, y lo entrega mutilado.

Sólo con una parte.

Esto parece extraño, no???

Y parece que tiene mucho interés en que yo llegue a un acuerdo con él antes de hablar con el propietario ya que dice que él quiere cobrar un dinero en b.

Yo también pienso que quizá en las condiciones generales que no me ha entregado pueda aparecer lo que él pagó de traspaso???

Porque sino, a mí me pide 59000 euros, pero yo no sé qué pagó él???

Igual como usted dice me mete ahí la penalización que le haga a él el propietario por no cumplir los 10 años de contrato.

Su contrato es de febrero de 2011.

En fin, como ve, un lio

El porcentaje de traspaso que percibe el dueño es un 10%, eso dice lo que tengo.

Al no mantener la actividad no es un traspaso, y por tanto hay que renegociar un nuevo contrato.

El contrato original vincula el local a un uso concreto, por lo que si se cambia el uso hay que redactar un nuevo contrato.

En el caso que expone lo más recomendable es reunirse con el inquilino (para ver cuanto quiere por salir del local) y con el propietario (para que de el visto bueno a la operación y exponga sus condiciones).

Por cuanto a lo que me pregunta de los traspasos, efectivamente el casero puede aumentar la renta en el traspaso, y tiene derecho a un porcentaje del mismo.

Y en cuanto a la LAU, seguimos con la de 1994.

Suerte.

Gracias por su respuesta.

Lo que me mosquea de todo esto es que el inquilino me ha entregado sólo las estipuaciones del contrato. No me ha entregado el contrato completo, faltan las condiciones generales, y eliminó hasta las fimas .

Eso, no me parece lógico. Porque da la sensación de que está ocultando algo.

Parece que no quiere que sepa quien el propietario del local.

Porque lo que me dio a entender es que quiere cobrar en b un dinero sin que lo sepa el propietario.

En definitiva. Yo creo que si ve a una persona con un cierto interés debe dar más facilidades y no entregar contratos troceados y faltando partes y datos.

Esto a mí me da mala espina.

No le parece???

Voy a intentar ayudarla un poco en el tema, aunque mi especialidad sea el ámbito notarial.

La Ley actual de arrendamiento urbanos efectivamente es de 1994 (LEY 29/94 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS de 24 Noviembre). La cual ha sufrido varias modificaciones. El contrato se somete a ley vigente en el momento de constitución, como me habla de 10 años entiendo que es a esta Ley a la que se deben someter, ya que el contrato será posterior a enero de 1995.

Para negociar con el inquilino actual supongo que es porque él, por su contrato, tiene derecho de traspaso, en este caso usted se situaría con el traspaso en la posición del actual arrendatario y el propietario debe mantener las misma condiciones que tenía con el anterior inquilino, aunque sí que dispone, según el Art 32 de la Ley, de un derecho a aumentar un 20% la renta: "2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada."

Sobre el porcentaje que me habla para el propietario, si esa cesión o subarriendo se produce mediante precio entre el cedente y el cesionario, el arrendador no adquiere derecho alguno sobre ese precio, o sea que no, esa cantidad no se contempla salvo pacto en contrario.

Sobre la posibilidad de aumentar a 10 años el periodo, es algo que puede negociar con el propietario una vez se sitúe en la posición del arrendatario, pero claro él puede exigirle alguna modificación del contrato a cambio.

Espero haberle servido de ayuda y si necesita algo más no dude en comentármelo.

Gracias por su respuesta.

Efectivamente el contrato es de febrero de 2011, por tanto entiendo que se rige por la L.A.U de 1994.

En lo que a mí me ha entregado sí dice que el propietario se llevará un 10 % en caso de traspaso.

También dice que el local se destina a comercio textil y que cualquier otra actividad debe ser comunicada al propietario y autorizada por el mismo.

Mire. A mí lo que más me mosquea de todo esto es que al inquilino, yo le pedí una copia del contrato de traspaso y él sólo me ha entregado las estipulaciones, es decir, no me ha entregado las condiciones generales, incluso quitó las firmas porque dice que no le parecía bien que aparecieran...

Es decir me ha entregado sólo una parte del contrato, un contrato troceado, y a mí eso no me parece lógico.

Si ve que hay una persona con un cierto interés, no sé por qué ocultar datos y partes de un contrato.

Yo creo que esto no es lógico.

Qué le parece a usted??