Ley Propiedad Horizontal y Estatutos Comunidad
Agradecería si me pudiera ayudar con un problema que tengo con una comunidad de vecinos de madrid.
La cuestión es la siguiente;
Dispongo de un local (Bajo) y encima de mi local hay un soportal perteneciente al ayuntamiento de madrid. En este soportal esta la entrada del edificio y de hay para arriba viven los vecinos de la comunidad.
El problema, es que yo dispongo de unos estatutos de la comunidad (firmados hace 15 años y registrados en el registro de la propiedad de mi localidad) en los cuales pone que unicamente tengo que hacerme cargo de mi fachada y accesos independientes hasta el soportal.
Pues bien, la comunidad quiere reclamarme vía judicial los últimos 5 años de facturas tales como el tejado de la comunidad, sus bajantes, arreglo de fachada de la comunidad,... Y que en los próximos 30 días les debo abonar amistosamente estas cantidades, alegando que se rigen el la ley de propiedad horizontal y que los estatutos que están registrados no valen de nada ante esta ley de propiedad horizontal.
¿Tienen ellos razón en que la ley de propiedad horizontal tiene mas poder en un juzgado que un estatuto de la comunidad firmado en su día y que esta registrado en en registro de la propiedad? Vamos que tiene ellos razón con su ley de la propiedad horizontal o yo con los estatutos de la comunidad registrados en el registro de mi ciudad (¿y en los cuales esta muy claro los derechos y obligaciones de cada propietario)?
Habría que leer detenidamente los documentos que menciona, y también la "Escritura de División Horizontal" de la finca, en la que se menciona claramente cuáles son los coeficientes de participación de cada una de las particiones del inmueble.
Le aclaro que cada partición (cada local o piso) suele tener dos o más coeficientes, aplicables según sea el caso. Me explico:
Los locales comerciales suelen tener un coeficiente de comunidad "ordinaria" del 0% (no participan en los gastos de limpieza de escaleras, luz de portal, ascensor, antena TV, etc, y solamente se hacen cargo de "sus" servicios). También tienen otro coeficiente de comunidad "general-total" que nunca es "0%", ya que hace referencia a tejados, fachadas, bajantes, y partes del inmueble que le son inherentes (por ejemplo el tejado tapa a todos los vecinos, no sólo al del ático).
Mucho me temo que los estatutos que menciona hacen referencia al coeficiente "ordinario", y que la comunidad tiene algo de razón en el asunto.
Aconsejo revisar detenidamente toda la documentación, en especial la "Escritura de División Horizontal" de la finca.
Suerte.
3 respuestas más de otros expertos
El caso que nos plantea va a derivar muy seguramente en una demanda civil de reclamación de cantidad, posiblemente de una cuantía a tener en cuenta dado que reclaman los 5 últimos años. Por tanto, es muy difícil darle a usted la respuesta que busca, porque esa respuesta requiere estudio del tema y porque constituiría, por así decirlo, la propia defensa en juicio. Tenga en cuenta que aquí se debería estudiar, entre otras cosas, si las cantidades reclamadas son correctas o no, si todas o algunas de ellas están prescritas, si se ha llevado a cabo correctamente en la comunidad los pasos para reclamarle a través de su presidente, lo que dicen los estatutos, los justificantes de esas facturas que reclaman, etc. Es decir, son muchos los frentes a tener en cuenta para defenderle en juicio.
Por tratar de orientarlo, decirle que de entrada no veo motivo para que lo que estipula la ley tenga más peso que lo que digan los estatutos. Piénsese que la Ley es general, pero los estatutos son la Ley propia de cada comunidad de vecinos (como el convenio colectivo de una empresa, p. e.), de modo que si los estatutos son conforme a ley y no la transgreden, son la ley que debe regir la comunidad. Éste es otro punto fuerte a estudiar de cara a su defensa en este tema.
Quedamos a su entera disposición para que, si lo desea, nos contacte gratuitamente y sin compromiso en el 951 71 50 41 o en www.lariosabogados.es y le atenderemos personalmente.
La ley de propiedad horizontal prevalece sobre los estatutos de una comunidad si éstos son contrarios a la ley, cosa que no parece ocurrir en su caso ya que están registrados y el Registrador no lo hubiera permitido caso de ser ilegales. De cualquier modo habría que examinar toda la documentación en detalle para poderle asesorar con rigor. A falta de ello le sugiero visite mi blog donde puede leer un caso muy parecido por si pudiera servirle de argumento frente a sus convecinos.
En mi opinión, basada en la jurisprudencia al respecto, lo que rige son los estatutos vigentes, y en su defecto, para lo no contemplado en ellos la ley de propiedad horizontal. Debería acudir a un abogado, para que contestase a la Comunidad, y a ser posible se evitase el pleito, y con ello la entrada en mas gastos por ambos partes. Un saludo, agradecería valoración respuesta,
www.abogadosedo.com