Dudas compraventa vivienda

Si no compráis una nueva vivienda con el dinero ganado al vender la antigua, tenéis que pagar IRPF por la ganancia. El plazo para reinvertir es de 2 años.
La ganancia patrimonial obtenida es de 270.000 menos 168.000 euros incrementado en el coeficiente de actualización por la inflación de los 6 años transcurridos (un 10% más o menos), con lo que la ganancia sería de unos 85000 euros, sobre esto se aplica un tipo del 18%, con lo que pagaríais unos 15.300 euros si escrituráis en 2010.
Para pagar menos: en el precio de compra sumar todos los gastos, IVA, Notario, etc..., obras de mejora. En el de venta, restad los gastos.

Hola sixtombr, estoy un poco confuso con tu explicación, dices que tenemos 2 años para reinvertir, la vivienda la hemos vendido pero aún no hemos escriturado la compraventa, hemos formalizado un contrato de compromiso de compra estipulando un plazo para realizar la formalización antes de Agosto de éste año, por lo que si en éste año, ¿o en el siguiente compramos vivienda y la reinversión se hace efectiva adquiriendo una vivienda que suponga que la plusvalía se va reinvertir íntegramente no habría "sanción" alguna no?... gracias

Entiendo que la escritura de compraventa que decís que tenéis pendiente de hacer es la de venta de vuestra antigua casa, que la vais a hacer antes de agosto de 2010. El plazo de 2 años cuenta desde la escritura, es decir, tenéis que comprar antes de agosto de 2012 para aplicaros la exención y no pagar IRPF por la venta.
Cuando hagáis en 2011 la declaración de IRPF de 2010, si tenéis claro que no vais a comprar una nueva casa, simplemente declaráis la ganancia obtenida y pagáis el 18% de impuesto por la ganancia. Si llegado 2011 aún no tenéis claro si vais a comprar o no una nueva vivienda (tenéis hasta agosto de 2012 para hacerlo) podéis aplicaros la exención y luego si finalmente no compráis nada tendréis que hacer una declaración complementaria de IRPF pagando el 18% de la ganancia más intereses pero sin sanción.
El pagar IRPF por la ganancia en la venta no es una "sanción", es simplemente el impuesto que paga todo el mundo. La regla general es pagar 18% de IRPF cuando uno vende algo por más dinero que le costó (ya sea un terreno, unas acciones, un chalet en la playa). La excepción es que cuando lo que se vende es la vivienda habitual (no la segunda vivienda de la playa) para con el dinero comprarse otra casa, entonces no se paga IRPF por esa ganancia.

Gracias por la aclaración, pero nos surge otra duda, ¿si la plusvalía de la venta de nuestro piso descontando el precio de venta sobre lo que escrituramos la compra en 2004 son 104.000?, pero si en el caso de comprar solo podemos "reinvertir" 80000euros, ¿se nos aplicaría un 18% sobre los 24000euros restantes de la plusvalía declarada?, gracias

Aunque me va quedando claro el asunto, ¿aún tengo una última pregunta sobre el tema que te agradecería mucho me pudieses aclarar respecto de la deducción fiscal que se va a dejar de aplicar a partir de enero del próximo año a los que ganamos más de 24.000?, lo cual significa que si no compramos antes de ésa fecha no nos vamos a beneficiar de ésta deducción, la noticia a que me refiero es a lo siguiente:
"Entre las principales medidas aprobadas por el Gobierno para salir de la crisis se encuentra una profunda reforma sobre la fiscalidad de la vivienda habitual. Según anunció el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, durante el debate sobre el estado de la nación, se modificarán las deducciones fiscales por compra de vivienda para incentivar la adquisición de una casa ante el parón del mercado inmobiliario.
En concreto, los cambios anunciados por el Gobierno limitarán las deducciones fiscales por compra de vivienda habitual a las rentas inferiores a 24.000 euros a partir del 1 de enero de 2011. E incluso quienes cobren esa cantidad no podrán deducirse el máximo previsto. ¿Y es que la propuesta de Zapatero contempla una base deducible de 9.015? Para las renta inferiores a 17.000 euros. A partir de ese montante se irían reduciendo linealmente las deducciones hasta desaparecer en los citados 24.000 euros.
En la actualidad, la adquisición de vivienda habitual está sujeta a deducciones del 15% hasta un máximo de 9.015 euros independientemente de la renta del contribuyente, por lo que esta medida supone una seria merma para sus ventajas fiscales. Según Zapatero,, servirá para reactivar el mercado inmobiliario, que ha sufrido un brusco retroceso desde el estallido de la crisis. El presidente del Ejecutivo también destaca que aproximadamente el 50% de los asalariados, "aquellos con rentas más bajas", podrán seguir acogiéndose a la deducción por compra de vivienda.
Por fortuna, quienes ya hayan comprado una casa o quienes lo hagan antes del 1 de enero de 2011podrán disfrutar de las deducciones actuales. Es decir, como ha ocurrido con anteriores reformas, las ventajas fiscales se mantendrán según estaban en el momento de la compra de la vivienda. Así, quienes actualmente disfrutan de deducciones podrán seguir haciéndolo, así como quienes adquieran una vivienda antes de la entrada en vigor de reforma"
por tanto ya estamos más jodidos que antes, no sólo me van sablear casi 18000 mortadelos sino que el día que compremos más allá de los 10 meses y poco que le quedan a éste 2010 no se me aplica deducción por adquisición de vivienda habitual... y ahora va la pregunta en concreto sobre todo ésto, es muy posible que compremos casa dentro de 3 años, por unos 300000euros... y aquí ya me pierdo con la calculadora...

Para que el 100% de la plusvalía obtenida esté exenta, hay que reinvertir en la nueva vivienda el 100% del precio de venta de la antigua (no únicamente el 100% de la plusvalía). Si inviertes menos, pagas impuesto al 18% proporcionalmente. Por ejemplo, si al vender por 200.000 euros, ganas 50.000 euros y compras una nueva casa por 200.000 euros, no pagas nada porque reinviertes el 100%. Ahora, si vendes por 200.000 euros y compras una nueva casa por 100.000 (o por 200000 pero solo pagas de entrada 100000), pagarás el 18% de la mitad no reinvertida. (Ojo: entiendo que la casa antigua esta ya pagada del todo, si queda hipoteca pendiente de pago hay que descontarla de la cantidad a reinvertir).
Si compras una vivienda nueva, pagas IVA, interesa hacerlo antes de julio de 2010, porque el IVA sube del 7% al 8%. Si la compras antes de terminar 2010, además, tienes la posibilidad de seguir aplicando la deducción en IRPF por compra de vivienda. Pero ten en cuenta una cosa. Si la casa antigua la vendes por 270.000 y la nueva la compras el 2010 por 300.000, por los primeros 270.000 no puedes desgravarte en IRPF, porque sobre ellos has aplicado la exención. Podrás desgravarte año tras año por el préstamo que pidas o el dinero que des para pagar los 30.000 euros restantes.

Las cuentas son las siguientes:
Al banco le debemos 192000euros, el precio de venta de nuestra vivienda comprada en 2004 por 168000euros es de 271000euros, total plusvalía 103000euros, pero liquidando la hipoteca nos quedan 79000euros, por lo que ahora me pierdo con el tema de la reinversión del total de la plusvalía... en el 2005 pedimos una ampliación de hipoteca para hacer una reforma en la casa de 36000euros, pero me parece que no nos vamos a poder deducir nada porque no hay facturas de la reforma ya que lo hicimos en B... así que si decidimos comprar por ejemplo una vivienda por 320000euros, donde invertimos unos 70000 pedimos al banco 280000euros, ¿cómo queda la cosa?, gracias

Al precio de venta de 271.000 hay que restar la deuda a cancelar de 192.000 (realmente habría que restar solo la parte proporcional de la hipoteca que corresponde a la compra de la casa y dejar fuera la parte de las reformas, pero podéis haceros los tontos como si toda la hipoteca hubiera sido para la compra de la casa y probablemente no se den cuenta) y nos quedan 79.000 euros. Esos 79.000 euros son los que tenéis que reinvertir en la nueva vivienda que compréis (es decir, tenéis que dar un mínimo de 79.000 euros de entrada, incluido IVA y gastos, por la nueva casa) para no pagar nada de IRPF por la venta de la casa. Si pedís un préstamo hasta completar los 320.000 euros de la nueva casa, es decir, un préstamo de 241.000 euros, podréis desgravar en IRPF el 15% de lo que deis cada año (sin contar los 79.000 euros pagados con dinero de la venta de la antigua) con el máximo de 9015 euros/año por cada uno si hacéis declaraciones individuales. Ahora bien, el 15% no podéis empezar a aplicarlo hasta que lo invertido en la nueva casa no supere lo ya desgravado por la casa anterior. Es decir, tenéis que sumar lo que declarasteis en los IRPF desde que comprasteis la casa (2009, 2008, 2007, 2006, etc...) y hasta que el dinero invertido en la nueva no supere lo que desgravasteis por la antigua no podéis empezar a desgravar por la nueva. Por ejemplo, suponemos que sumando vuestras declaraciones de IRPF desde que comprasteis la casa habéis declarado un total de 20.000 euros y os habéis ya desgravado en años anteriores el 15% de esos 20.000 euros. Pues no podéis desgravar por la nueva casa hasta que el importe invertido en la nueva supere, además de los 79.000 euros, estos últimos 20.000 euros (aunque quizás si empezáis a desgravaros desde el primer día probablemente hacienda no se de cuenta). Me gustaría que fuera más sencillo de explicar, pero es que es así.

Ok, muchas gracias espero no haberte resultado demasiado pesado con el tema, pero es que la verdad no sabemos muy bien como hacerlo sin que nos quedase un pufo sorpresa de esos que recibes por correo certificado, me salía un 18% sobre 33000 euros que faltaban de plusvalía, ya sabes, pero después de lo que me dices de declarar que toda la hipoteca hubiera sido para la compra de la casa, o sea la deuda de 192000euros parece que las cuentas tienen otro color, supongo que ésto tendremos que hacerlo en la declaración de la renta de éste año, el ejercicio de 2011, y que en una gestoría nos aconsejen la mejor forma de hacerlo, porque yo es que soy de letras, es que no sé como vamos a colar con el fisco la deuda total liquidada de 192.000 si nos piden escrituras y demás...

Un 19% por los primeros 6.000 euros de incremento patrimonial y un 21% por el resto. De todas formas hay que tener en cuenta que el valor de compra se actualiza de acuerdo con unos coeficientes, por lo que el importe del incremento será menor que la mera diferencia de cantidades.

Gracias, no he aclarado una cuestión, si en un principio en enero de 2004 escrituramos la compra en 168.000euros en 2005 hicimos una ampliación de hipoteca de 36000euros por reforma en la vivienda, la plusvalía final que hacienda va a tener en cuenta es sobre los 168.000 o 204.000 de precio de compra, hay una escritura de compraventa con la cantidad de 168mil y otra escritura por ampliación de 36mil... en cualquier caso no me queda del todo claro tu respuesta, ¿entiendo qué nos puede reclamar hasta 3millones de las antiguas pesetas?!...

¿Existe factura de las reformas llevadas a cabo en la vivienda? ¿Se trata de reparaciones o de mejoras? Lo digo porque en ese caso sería justificable incrementar el valor de la vivienda en el valor de las mejoras llevadas a cabo.
Y ojo que los importes que he proporcionado son los máximos. Hay que aplicar los coeficientes que comentaba anteriormente, es decir:
Para el año 1994 y anteriores 1,2653
1995 1,3368
1996 1,2911
1997 1,2653
1998 1,2408
1999 1,2185
2000 1,1950
2001 1,1716
2002 1,1486
2003 1,1261
2004 1,1040
2005 1,0824
2006 1,0612
2007 1,0404
2008 1,0200
2009 1,0000

Pues las obras fueron de mejora, se hizo una reforma del baño, ampliándolo y renovandolo, se modificó la distribución del salón mejorando considerablemente el aprovechamiento de ésa estancia, se bajó del techo de la cocina para instalar halógenos, focos y altavoces empotrados y alguna cosa más.. todas éstas reformas fueron realizadas en B, no hay facturas, y bueno que la vivienda se haya revalorizado en si eso es indiscutible, el caso es que no queremos comprar vivienda y nos fastidia bastante el hecho de que después de todos los esfuerzos que nos ha supuesto acondicionarla y ahora al venderla después de 6 años sin ninguna intención especulativa sino que ha sido por una decisión consensuada y meditada de querer empezar una nueva vida sin la terrible atadura que supone meterte en un piso a 35/40 años, si de éso hemos sacado una plusvalía, pues no la íbamos a vender por lo que nos costó ahora hacienda sino invertimos en 2 años nos va a reclamar 3millones de pesetas pues que quieres que te diga, no se como lo harán algunos para defraudar miles de millones y reírse de todo, pero mi mujer y yo después de recopilar información al respecto de ésta coyuntura nos está dando un poco de bajón la verdad

Si no existen facturas Hacienda no va a permitir su deducción en caso de inspección. De todas formas no sé si todas hubiesen sido admitidas como mejora.
Y en cuanto a cómo defrauda la gente normalmente lo hacen escriturando la venta a menor valor y cobrando la diferencia en efectivo. De todas formas Hacienda está vigilando más esos movimientos.
También existe otro impuesto que es la llamada plusvalía municipal (oficialmente se llama impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) y que habría que pagarla.
Siento no tener buenas noticias, pero el sistema en España grava la renta de las personas físicas y no el gasto de las personas físicas, por lo que el producto del ahorro está sometido a imposición.
De todas formas es probable que en el IRPF de años anteriores la deducción por compra de vivienda habitual haya supuesto un porcentaje cercano a lo que se tenga que pagar por incremento patrimonial, por lo que la operación financieramente hablando no ha sido tan mala.

Gracias por la respuesta, me va quedando claro el asunto, ¿perdona qué alargue el tema pero me surge otra duda al respecto de la deducción fiscal que se va a dejar de aplicar a partir de enero del próximo año a los que ganamos más de 24.000?, lo cual significa que si no compramos antes de ésa fecha no nos vamos a beneficiar de ésta deducción, la noticia a que me refiero es a lo siguiente:
"Entre las principales medidas aprobadas por el Gobierno para salir de la crisis se encuentra una profunda reforma sobre la fiscalidad de la vivienda habitual. Según anunció el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, durante el debate sobre el estado de la nación, se modificarán las deducciones fiscales por compra de vivienda para incentivar la adquisición de una casa ante el parón del mercado inmobiliario.
En concreto, los cambios anunciados por el Gobierno limitarán las deducciones fiscales por compra de vivienda habitual a las rentas inferiores a 24.000 euros a partir del 1 de enero de 2011. E incluso quienes cobren esa cantidad no podrán deducirse el máximo previsto. ¿Y es que la propuesta de Zapatero contempla una base deducible de 9.015? Para las renta inferiores a 17.000 euros. A partir de ese montante se irían reduciendo linealmente las deducciones hasta desaparecer en los citados 24.000 euros.
En la actualidad, la adquisición de vivienda habitual está sujeta a deducciones del 15% hasta un máximo de 9.015 euros independientemente de la renta del contribuyente, por lo que esta medida supone una seria merma para sus ventajas fiscales. Según Zapatero,, servirá para reactivar el mercado inmobiliario, que ha sufrido un brusco retroceso desde el estallido de la crisis. El presidente del Ejecutivo también destaca que aproximadamente el 50% de los asalariados, "aquellos con rentas más bajas", podrán seguir acogiéndose a la deducción por compra de vivienda.
Por fortuna, quienes ya hayan comprado una casa o quienes lo hagan antes del 1 de enero de 2011podrán disfrutar de las deducciones actuales. Es decir, como ha ocurrido con anteriores reformas, las ventajas fiscales se mantendrán según estaban en el momento de la compra de la vivienda. Así, quienes actualmente disfrutan de deducciones podrán seguir haciéndolo, así como quienes adquieran una vivienda antes de la entrada en vigor de reforma"
Por tanto ya estamos más jodidos que antes, no sólo me van sablear casi 18000 mortadelos sino que el día que compremos más allá de los 10 meses y poco que le quedan a éste 2010 no se me aplica deducción por adquisición de vivienda habitual... y ahora va la pregunta en concreto sobre todo ésto, es muy posible que compremos casa dentro de 3 años, por unos 300000euros... y aquí ya me pierdo con la calculadora...

Tendrías que añadir todo lo que puedas a los 168.000, es decir, el 7% de Impuesto de Transmisiones que seguramente pagaste, la comisión de la inmobiliaria si la hay, las obras de mejora que hayas hecho, incluso gastos de comunidad e IBI, pongamos que entonces te has gastado en la vivienda 180.000 euros compra incluida.
270.000-180.000=90.000
90.000x0,18= 16.200 euros, un clavo.

Pues las obras fueron de mejora, se hizo una reforma del baño, ampliándolo y renovandolo, se modificó la distribución del salón mejorando considerablemente el aprovechamiento de ésa estancia, se bajó del techo de la cocina para instalar halógenos, focos y altavoces empotrados y alguna cosa más.. todas éstas reformas fueron realizadas en B, no hay facturas, y bueno que la vivienda se haya revalorizado en si eso es indiscutible, el caso es que no queremos comprar vivienda y nos fastidia bastante el hecho de que después de todos los esfuerzos que nos ha supuesto acondicionarla y ahora al venderla después de 6 años sin ninguna intención especulativa sino que ha sido por una decisión consensuada y meditada de querer empezar una nueva vida sin la terrible atadura que supone meterte en un piso a 35/40 años, si de éso hemos sacado una plusvalía, pues no la íbamos a vender por lo que nos costó ahora hacienda sino invertimos en 2 años nos va a reclamar casi 3millones de pesetas pues que quieres que te diga, no se como lo harán algunos para defraudar miles de millones y reírse de todo, pero mi mujer y yo después de recopilar información al respecto de ésta coyuntura nos está dando un poco de bajón la verdad

En primer lugar le voy a indicar que la pregunta que me hace está relacionada con las deducciones en la declaración de la renta o beneficio fiscal por abrir una cuenta vivienda.
Por lo tanto, lo único que puede reclamarle Hacienda son el 15% de deducción sobre un máximo de 9.015 Euros que ingresas en tu entidad y te devuelven cada ejercicio 1.350 Euros en la declaración.
A partir de 2011 la ley cambiará y tendrá la misma categoría que la desgravación por vivienda habitual. Los que ganen más de 24.107 Euros no tendrán derecho, mientras que los que cobren menos de 17.000 Euros, seguirán como hasta ahora. Los que estén entre dichas cifras recibirán deducciones proporcionalmente y de forma lineal.
La cuenta vivienda la pueden suscribir cada uno de los contribuyentes. En tal caso, a la hora de formalizar la compra-venta, deberán tener en cuenta los porcentajes en el valor de adquisición de cada uno de los compradores, por ejemplo, al 50%.
En el caso de no comprar o reinvertir en la rehabilitación de su casa durante los 4 años siguientes a la apertura de dicha cuenta vivienda, Hacienda le reclamará las deducciones disfrutadas más intereses de demora al tipo de interés legal más 2 puntos.
Por lo tanto, dependiendo de sus rentas anuales les recomiendo tomar una decisión u otra, per en ningún caso del importe satisfecho en la venta de su piso Hacienda le puede reclamar nada en relación a la cuenta vivienda, pero si los impuestos derivados de la ganancia patrimonial.
Tampoco tiene nada que ver en reinvertir en un negocio. Cada uno decide cómo gastar su dinero.

Gracias por la respuesta, me va quedando claro el asunto, ¿perdona qué alargue el tema pero me surge otra duda al respecto de la deducción fiscal que se va a dejar de aplicar a partir de enero del próximo año a los que ganamos más de 24.000?, lo cual significa que si no compramos antes de ésa fecha no nos vamos a beneficiar de ésta deducción, la noticia a que me refiero es a lo siguiente:
"Entre las principales medidas aprobadas por el Gobierno para salir de la crisis se encuentra una profunda reforma sobre la fiscalidad de la vivienda habitual. Según anunció el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, durante el debate sobre el estado de la nación, se modificarán las deducciones fiscales por compra de vivienda para incentivar la adquisición de una casa ante el parón del mercado inmobiliario.
En concreto, los cambios anunciados por el Gobierno limitarán las deducciones fiscales por compra de vivienda habitual a las rentas inferiores a 24.000 euros a partir del 1 de enero de 2011. E incluso quienes cobren esa cantidad no podrán deducirse el máximo previsto. ¿Y es que la propuesta de Zapatero contempla una base deducible de 9.015? Para las renta inferiores a 17.000 euros. A partir de ese montante se irían reduciendo linealmente las deducciones hasta desaparecer en los citados 24.000 euros.
En la actualidad, la adquisición de vivienda habitual está sujeta a deducciones del 15% hasta un máximo de 9.015 euros independientemente de la renta del contribuyente, por lo que esta medida supone una seria merma para sus ventajas fiscales. Según Zapatero,, servirá para reactivar el mercado inmobiliario, que ha sufrido un brusco retroceso desde el estallido de la crisis. El presidente del Ejecutivo también destaca que aproximadamente el 50% de los asalariados, "aquellos con rentas más bajas", podrán seguir acogiéndose a la deducción por compra de vivienda.
Por fortuna, quienes ya hayan comprado una casa o quienes lo hagan antes del 1 de enero de 2011podrán disfrutar de las deducciones actuales. Es decir, como ha ocurrido con anteriores reformas, las ventajas fiscales se mantendrán según estaban en el momento de la compra de la vivienda. Así, quienes actualmente disfrutan de deducciones podrán seguir haciéndolo, así como quienes adquieran una vivienda antes de la entrada en vigor de reforma"
por tanto ya estamos más jodidos que antes, no sólo me van sablear casi 18000 mortadelos sino que el día que compremos más allá de los 10 meses y poco que le quedan a éste 2010 no se me aplica deducción por adquisición de vivienda habitual... y ahora va la pregunta en concreto sobre todo ésto, es muy posible que compremos casa dentro de 3 años, por unos 300000euros... y aquí ya me pierdo con la calculadora...

¿Podría concretar un poco más su consulta? Para plantear una cuestión es necesario que aporte todos los datos posibles ya que para hacer cálculos hay que partir de datos exactos si es posible.
En todo caso, si ud. no puede comprar antes de 3 años, no le aconsejo abrir una cuenta vivienda. En todo caso, aprovechar las deducciones por vivienda habitual en su declaración anual.
Por otro lado, ud. sabe que deberá pagar la plusvalía de la ganancia patrimonial de 102.000 Euros más la corrección que aplica su Ayuntamiento por el transcurso de los años, de la venta de su casa, y en su declaración de la renta su tipo medio para el ejercicio 2010 sobre los 102.000 Euros que tributarán en la base general.
La otra opción es que se decida a comprar ahora y pida un préstamo hipotecario, ya que los tipos están muy bajos y muy atractivos en estos momentos. De este modo ud. podría beneficiarse ya que comprará antes del 1 de enero del 2011. Durante esos 3 años puede solicitar carencia y pagar sólo los intereses asociados al crédito y no pagar la parte de cuota. Eso dependerá del estudio de viabilidad de su entidad financiera y por supuesto de sus rentas y patrimonio.
De este modo en 4 años, podrá ahorrar 5.400 Euros en impuestos, habrá generado unos intereses con 36.000 Euros ahorrados y si eso lo multiplicamos por 2 contribuyentes, los números cantan por sí solos.
Es sólo una opción.

Ok, muy buena su respuesta al tema que nos concierne, le voy a ser un poco más concreto, el caso es que por ahora no tenemos claro si queremos meternos en otra hipoteca, independientemente de cómo esté el euribor, no entra en nuestros planes, queremos irnos de alquiler, porque es muy probable que establezcamos nuestra residencia lejos de donde vivimos ahora en Guipúzcoa, y pensamos en irnos a andalucía, yo tengo familia allí y los dos estamos de acuerdo en coger un pequeño negocio de hostelería a medias con otra persona y claro lo de comprar no nos encaja... pero con las valoraciones que nos salen, parece que no hay manera de estar exento del clavo ése del fisco, que parece nos va a tocar aflojar ése 18% de plusvalía, así que no comprando en éste año ni el que viene pues la cosa pinta así, es lo que hay, gracias por todo, has sido muy amable, saludos

Buenas de nuevo, quisiera concretar un poco la cuestión en el caso de comprar vivienda éste año
Las cuentas son las siguientes:
Al banco le debemos 192000euros, el precio de venta de nuestra vivienda comprada en 2004 por 168000euros es de 271000euros, total plusvalía 103000euros, pero liquidando la hipoteca nos quedan 79000euros, por lo que ahora me pierdo con el tema de la reinversión del total de la plusvalía... en el 2005 pedimos una ampliación de hipoteca para hacer una reforma en la casa de 36000euros, pero me parece que no nos vamos a poder deducir nada porque no hay facturas de la reforma ya que lo hicimos en B... así que si decidimos comprar por ejemplo una vivienda por 320000euros, donde invertimos unos 70000 pedimos al banco 280000euros, ¿cómo queda la cosa?, gracias

A ver, no debe confundir el "18% de plusvalía" que ud. comenta, con el nuevo tipo de gravamen del 19% hasta 6.000 Euros y un 21% de 6.000 Euros en adelante de las ganancias patrimoniales en el IRPF.
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es:
Un impuesto de titularidad municipal donde se podrá exigir en los municipios donde hayan decidido expresamente su imposición.
El tributo grava el beneficio obtenido de un incremento de valor del terreno transmitido.
En los casos en que la transmisión haya sido a titulo gratuito (herencias, donaciones) el sujeto pasivo es el adquirente. En cambio cuando haya sido mediante pago dinerario, el sujeto pasivo será el vendedor.
El calculo se determina de la siguiente manera :
Se calcula el valor catastral del suelo del bien inmueble transmitido, se le aplica un tipo impositivo que depende del tiempo en que el terreno haya estado en posesión del transmitente.
La base imponible es el incremento de valor de los terrenos durante el periodo de tenencia, el periodo máximo a computar es de 20 años.
La cuota íntegra será el resultado de aplicar un tipo de gravamen fijado por el Ayuntamiento correspondiente que no podrá exceder del 30% sobre la base imponible.
Ejemplo: vendes tu piso por 271.000 Euros. La ganacia patrimonial de 103.000 Euros irá a tu IRPF y tributará por tu tipo medio. Aquí se hace distinción entre valor de adquisición y valor de transmisión.
Sabemos que el valor de adquisición es de 168.000 Euros y el de transmisión de 271.000 Euros.
La fecha de adquisición es del 2004. Por lo tanto, para calcular el IIVTNU, debemos saber cuál es la base imponible. Imaginemos que el valor catastral en 2010 es de 50.000 Euros. Luego miramos las tablas que tiene tu Ayuntamiento donde figuran por periodos los tipos hasta por años.
Supuesto: (según Ordenanza Municipal del Ayuntamiento Correspondiente)
hasta 5 años.............2.4
hasta 10....................2.1
hasta15.....................2.3
hasta20.....................2.4
La tenencia ha sido de 6 años (2004-2010), por lo tanto el tipo que aplica el Ayuntamiento es de 2.1 (hasta 10 años).
50.000 Euros por (6 años por 2.1%) = 50.000 Euros por 12.6% = 6.300 Euros de base imponible para aplicar la cuota.
Para saber el valor catastral cogemos el IBI del año de devengo, en el cual se produce el hecho imponible, y apuntamos el valor catastral del suelo o terreno sin hacer caso del valor del edificio.
Si han pasado más de 20 años, el incremento de valor no puede superar el 40% mínimo y el 60% como máximo (20 años por el 2.4% anual = 48% en nuestro caso) del valor catastral del suelo.
Para hallar la cuota íntegra hay que multiplicar la base imponible por un tipo que no puede superar el 30% y que determina cada municipio en su Ordenanza para IIVTNU.
Suponemos en nuestro caso: 6.300 Euros por 29.5% (no supera el 30%) = 1.858,5 Euros es la cuota íntegra.
Para hallar la cuota líquida, puede haber fijada por el municipio bonificaciones a la cuota íntegra que reduzcan el importe a pagar, como en caso de herencia recaída sobre descendientes, cónyuges o ascendientes; u otras bonificaciones o reducciones. Pero eso lo tiene que decir la Ordenanza Municipal.
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De todas formas, sigo sin entender cuando al final me pregunta "como queda la cosa?".
Cuando hace referencia a reinvertir el total de la plusvalía, debe referirse a la ganancia patrimonial de la compra-venta de su inmueble. Pero hay que utilizar los términos adecuados. La "plusvalía" en este caso queda exenta del tipo medio entre el 19%-21% de la base general por reinversión en vivienda habitual.
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Se podrán practicar deducciones por la vivienda habitual en caso de:
-Adquisición y rehabilitación de una nueva vivienda habitual
-Construcción o ampliación
-Cuenta ahorro vivienda
-Adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía
La adquisición es el motivo más extendido para desgravar por la vivienda habitual. Existen una serie de deducción que el contribuyente puede practicar sobre las cantidades satisfechas para la compra de la casa cuando esta se ha producido mediante financiación ajena (créditos hipotecarios).
Y es que en realidad lo que se puede deducir de su base es un porcentaje del pago anual que realiza a la entidad de crédito.
Con carácter general, se puede deducir un 15% del total aportado hasta un máximo de 9.015,18 euros (lo que supone una deducción máxima de 1.352,27 euros) exista o no financiación ajena. Entre las cantidades a desgravar se debe incluir el capital amortizado, los intereses satisfechos y los gastos derivados de la financiación, como por ejemplo un seguro de vida ligado a la misma y que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario.
Debido a que los cambios en la última reforma fiscal limitaron los beneficios por la compra de vivienda, quienes hayan adquirido su casa en los cuatro años anteriores a enero de 2006 podrán disfrutar de la Compensación fiscal por deducción en adquisición de la vivienda habitual adquirida antes del 20/01/2006.
De esta forma, seguirán beneficiándose de la fiscalidad vigente en el momento de la compra según la cual, los pagos realizados durante los dos primeros años cuentan con una deducción del 25% para los primeros 4.507,59 euros y del 15% la cantidad restante hasta el máximo de 9.015,18 euros. Durante los dos siguientes años los porcentajes cambian al 20% y 15% para después deducir sólo el 15%, como con la actual legislación.

En el caso de la compra de una segunda vivienda para convertirla en vivienda habitual. No se podrá aplicar la deducción por vivienda habitual hasta que la inversión no supere las cantidades invertidas en la anterior vivienda.
Es decir, hasta si una persona se ha deducido durante varios años 50.000 euros por la compra de un piso no podrá volver a desgravar por la compra de vivienda habitual hasta que no haya invertido más de 50.000 euros en la nueva.
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Fe de erratas:
La "plusvalía" en este caso queda exenta del tipo medio entre el 19%-21% de la base del ahorro por reinversión en vivienda habitual. (No de la base general)

Buenas, muchas gracias por tan extensa y documentada respuesta.. cuando decía que cómo que la cosa, me refería a que en la declaración de la renta de 2010, a realizar en el próximo ejercicio, tendré que declarar como ganancia en la venta de mi piso la diferencia entre el precio de venta (271.000) y el precio de compra de 2004, donde escrituramos en 168.000, no es así... ya que aunque la deuda con el banco sea de 192000euros por la ampliación de hipoteca que hicimos en 2005 de 36000 euros, así por tanto, una vez liquidada la deuda obtendríamos un benefío real de 79000 euros y no de 103000, por lo que si compramos una casa de digamos 320.000 euros y financiamos 270.000 euros, ya que vamos a necesitar dinero para escrituras y demás... como lo harías tú por ejemplo si estuvieses en mi lugar, y una última cuestión, hay forma de declarar la ganancia patrimonial por la venta de nuestro piso como si la deuda de 192.000 fuese el precio de compra de nuestra casa y la venta de 271.000, gracias