IVA o Imp. Transmisiones en compra-venta de local empresa

Querría confirmar el tipo de impuesto que se podría aplicar en el siguiente caso:

Es una compra-venta de una nave para negocio. El acto se haría entre dos autónomos y antes de realizar la compra-venta el comprador la va a arrendar con opción a compra... Este contrato lo va a hacer privado, sin elevarlo a público.

¿Se podría acoger a la exención de IVA y pagar el Imp. De Transmisiones?