Analisis Financiero: CASO estacionamientos Flujo de caja
Estacionamientos
- Cano, debe evaluar la decisión de invertir en una nueva playa de estacionamiento en el distrito de Yanahuara, zona en la que se viene construyendo el nuevo Centro Empresarial, que se estima que en mediano plazo se convertirá en el más grande del distrito. Esta playa de estacionamiento sería construida en la Calle El Derby, en un terreno cuyo dueño es el señor A. Vargas, quien les propone su venta. Sin embargo, la política de contratación es operar mediante arrendamiento, motivo por el cual la empresa le propuso este tipo de contrato.
En respuesta a esta opción, el Sr. A. Vargas recalcó que su único interés era la venta del terreno en cuestión; motivo por el cual J. Cano debe evaluar la propuesta en Directorio y realizar una propuesta atractiva al propietario. Se requiere que los proyectos de inversión obtengan una rentabilidad patrimonial del 20%.
- a) Presentarle al dueño del terreno una propuesta de arrendamiento a largo plazo,
- b) Ubicar a un tercero interesado en comprar el terreno, quien a su vez nos lo rentaría;
- c) Valorizar la inversión mediante la compra del terreno
- Inversión
El área del terreno es de 1,314 m2, con un frente de 17 metros lineales. Según las medidas establecidas por LASA para la habilitación de cajones de estacionamientos, se obtendrían 45 estacionamientos por piso teniendo en cuentas las vías de acceso y salida. La meta en esta inversión es la posibilidad de construir un edificio-estacionamiento de cuatro pisos en una primera etapa y, cuatro pisos más que entren en operación el 4to año, (la inversión de estos cuatro pisos adicionales se realizaría en el 3er año) para un total de ocho niveles de estacionamientos en esta playa, el horizonte de análisis es de 15 años.
La construcción de la playa de estacionamiento requiere una inversión por parte de LASA, según:
- Construcción US$ 304 por m2 (el área por el número de pisos por costo construcción por m2)
- Equipamiento, permisos municipales, artículos de playa y otros, US$ 35,000.
Y adicionalmente, de acuerdo a la alternativa elegida:
- Inversión con compra de terrenos; el precio en esta zona es de US$ 920 por m2.
- Inversión con terreno arrendado (al propietario o al tercero intermediario); el precio mínimo en alquileres seria de US$ 7 por m2 mensuales.
- Determinación del precio e ingresos
Se realizó un estudio respecto a los precios actuales en ese mercado. La competencia directa es la playa particular cercana que actualmente cobra a sus abonados US$ 180. Además, se debe considerar el precio por el mismo servicio en el Centro Comercial El Polo que aunque este no cuenta con abonados cobra S/.4 la hora o fracción, es decir, si un cliente deja su auto ocho horas diarias promedio durante 22 días en el mes, pagaría S/.704 que equivale a US$ 242 mensuales.
Los ingresos de LASA vienen por clientes abonados y clientes eventuales por horas.
LASA piensa que podría ingresar con un precio de lanzamiento de US$ 230 el abono mensual. Estos precios de lanzamiento tendrían proyección de incremento por el área comercial, esperando el tiempo de maduración de la inversión, por el servicio diferenciado y las coberturas de seguros aplicados por la empresa. Se está pensando en un incremento del 5% anual con un tope de US$ 280.
Con respecto a los ingresos por clientes eventuales, el estudio de mercado muestra que las playas de estacionamiento de la zona cobran entre S/.3 y S/.4 la hora o fracción, denominadas también tarifas libres o de horas rack. El precio de lanzamiento para este tipo de clientes sería de S/.4.50, con incrementos anuales, de tal manera que para el tercer y cuarto año los precios sean S/.5 y a partir del quinto año S/.6.
El Gerente Comercial y el de Operaciones conversaron con J. Cano, para que en sus proyecciones de clientes eventuales tome en cuenta los dos tipos de tarifa para los clientes eventuales: libre o rack, y Pass (clientes con la tarjeta de ese nombre, quienes obtienen un 15% de descuento). Según la información proporcionada, el 65% proviene de tarifa libre y el 35% de tarifa Pass. Porcentajes que se multiplicarían por el número total de horas, por el porcentaje de descuento, y por el precio del servicio de la playa, obteniendo así el ingreso mensual de los clientes eventuales.
En promedio se utilizan 7.62 horas día (considerar 26 días).
El Área Comercial estima que los cajones ocupados por clientes abonados sería de un 50% (al ser una playa de estacionamiento Premium), con tendencia de un crecimiento anual de 10% en la participación hasta un tope de participación del 75%.
El gran componente de riesgo de este proyecto era la parte comercial, si el mercado no respondía había que reducir tarifas en un 20%
- Determinación de costos, gastos e impuestos
Cada cajón (el espacio en la playa para que estacione un carro) de las megaplayas tiene un costo operativo promedio de US$ 34 mensuales y un gasto administrativo promedio por cajón de US$ 20 mensuales. Estos eran datos generales que podrían servir para un primer análisis.
La tasa de impuesto a la renta es 30% y la depreciación de la construcción es 33 años. El terreno no se deprecia.
- Financiamiento
Si se presenta un análisis con una cobertura EBITDA / intereses mayor a 4.5 se podría tener un préstamo con una tasa del 7.75%, para lo que es edificación se podría tener un plazo de hasta 10 años y de ser el caso para terreno se podría tener hasta 15 años.
- Decisión de la inversión - Preguntas
- Cano debe preparar para el comité corporativo el análisis de esta nueva inversión, tiene que sustentar la inversión requerida y obtener la aprobación del comité.
Preguntas
- Prepare el análisis financiero completo con la propuesta de compra del terreno
- Prepare el análisis financiero completo con la propuesta de arrendamiento al actual dueño
- Prepare el análisis financiero completo con la propuesta a un inversionista que compre el terreno para que luego nos los alquile
- Prepare una recomendación final y susténtela
