Dudas en compra VPO régimen especial
Necesito vuestra ayuda y asesoramiento pues no estoy muy ducho en estos asuntos. Soy inquilino de una coperativa benéfica desde hace 21 años, esta cooperativa es la promotora y constructora de esta VPO de promoción privada que estrené yo y que iba destinada al alquiler. Ahora despues de más de 20 años me hacen una oferta de compra. Me gustaría saber si esta operación se considera primera o segunda transmisión, pues para valorar aplican el criterio del Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, sobre precio de las viviendas de protección oficial de promoción privada, aunque de su lectura se desprende que tales consideraciones son para segundas o posteriores transmisiones.
Siendo que yo soy arrendatario de la vivienda desde su entrega, según la Ley de IVA ( – Edificación arrendada sin opción de compra, entregada al arrendatario después de dos años de uso ininterrumpido: primera entrega.) Sería primera transmisión y por lo tanto sujeta a IVA, (4% para VPO de régimen especial) y por otro lado el precio debería de ser el establecido en el Art. 11 del RD 3148/1978 de 10 de noviembre por el que se desarrolla el RDL 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda: Esto es, igual o inferior a uno coma dos veces el módulo estatal (M) apicable, vigente en la fecha de la concesión definitiva... Que permanecerá constante un año a partir de la calificación definitiva... Y que transcurrido ese periodo podrá actualizarse en la misma proporción en que se revise el módulo (M) estatal.
Si no entiendo mal y en la actualidad el módulo es de 758€/m2 x 1,2= 909,6€/m2 ¿es el precio al que me deberían vender la VPO?
En otro orden, garaje y trastero al 70% de (M) si están vinculados, pero creo que hay alguna limitación de metros (25 y 8) ¿O esto es por Comunidades?
Muchas gracias, no se si estoy en lo cierto o en las nubes y la verdad es que despues de pagar renta y mantenimiento más de 20 años, de considerar como se adjudicaron los terrenos, como se subsidiaron sus créditos, como al ser una Cooperativa constructora benéfica gozaron de extraordinarias exenciones, etc... El que ahora me la quieran vender especulando, me da un poco de penita y de rabia.
Ah y ya abusando: ¿La hipoteca que me da el banco, la da según su libre oferta o está condicionada por alguna norma legal?
2 Respuestas
Lo siento, pero yo no puedo ayudarte sobre esos temas. Mi especialidad es más las patologías de obra. Creo que sería mejor la opinión de alguna persona más especializada en este tipo de aspectos tan concretos.
Voy a intetar ir contestando las preguntas (aunque son muchas y algunas no muy concretas)
En cuanto a si la vivienda que quieres omprar es una primera o una segunda transmision, debo decirte que la manera mas facil de averiguarlo es :
1. Pidiendo una nota simple y asi podras ver si esa vivienda es de IVIMA o de otros. (Esto es el primer paso y no define mucho pero puede ayudar)
2. Deberias ir a IVIMA por varias razones:
a) Debes pedir una tabla con los precios de la vivienda de VPO. Cada zona tiene un precio de metro cuadrado. Una vez tengas localizada la casa por zona y por precio metro cuadrado. Tienes que multiplicar el precio del metro2 de esa tabla por los metros cuadrados UTILES de la casa. Te dara lo que se denomina PRECIO DE MODULO (si el precio esta por encima del precio de modulo... esta pidiendo B) Si pide mas del precio establecido... tampoco sera primera transmision, ya que Ivima pide que se escriture en el precio de modulo o por debajo siempre que este muy justificado.
b) Debes preguntar si hay que soicitar para la venta de esa casa un permiso de venta, si no lo necesitas... primera transmision!
Debes preguntar que tipo de proteccion es, puedes ser proteccion 30, 40, 50...
Eso quiere decir que no sera de renta libre hasta esos 30,40 o 50 años, para enderla tendras que pedir ese permiso de venta y ponerla a precio de modulo.
Una vez que adquieras la casa... hasta dento de 5 años no podras venderla (no te daran permiso de venta)
La cooperativa de esa casa te ha hecho una oferta, deben hacertela siempre, al estar alquilado, el propietario por ley debe facilitarte el precio a ti el primero y si no lo quieres... lo vendera a otro (quizas al mismo precio o mas), eso es porque al ser inquilio tienes derecho a la Adjudicacion Preferente (eres tu el primero en tener precio)
Espero haberte podido ayudar en algo pero esas preguntas sin casi datos es dificil de contestar, por eso mi respuesta ha sido un poco generalizada.
Un saludo y si tienes masdudas... Pregunta!
Por cierto, SI soy Asesor Inmobiliario.