Compra vivienda para madre por parte de los tres hijos
Tres hermanos (62, 57 y 55 años) nos planteamos comprar una vivienda para nuestra madre -85 años, viuda-. Ella dispone de una determinada cantidad ahorrada que preferiríamos que mantuviera para contribuir a su propio mantenimiento -teniendo en cuenta que ya necesita asistencia habitual de una persona especializada debido a ciertos problemas de movilidad- y que, en cualquier caso, no es suficiente para la compra de una vivienda. Actualmente paga un alquiler mensual de 625€ -7.500€ anuales-. En cambio, solo ingresa una pensión mensual de 589€.
El precio de la vivienda -de segunda mano- es de 160.000€ -situada en localidad de la provincia de Barcelona-.
Nuestras condiciones:
- Hermana 62 años, contrato fijo -pequeña hipoteca por su vivienda habitual conjuntamente con su esposo-;
- Hermano 57, ingresa pensión de viudedad -sin cargas adicionales, sin vivienda propia, actualmente convive parcialmente con la madre-;
- Hermano 55, funcionario -sin cargas adicionales-;
La idea es realizar la compra conjuntamente y convertir a nuestra madre en usufructuaria;
- Teniendo en cuenta que los tres hermanos ya tenemos una edad avanzada, ¿nos concederían la hipoteca?
- En tal caso, cuanto creen que nos exigirían como aportación de entrada -o sea, ¿qué tanto por ciento del precio más los gastos sería normal que nos financiara el banco-?
- ¿Qué condiciones debemos cumplir?
- En caso de que mi madre participase en la compra aportando por ejemplo la entrada con parte de sus ahorros, supongo que ya no podría convertirse en usufructuaria, ¿no? -Es decir, no debe ser compatible la propiedad, aunque sea parcial, de una vivienda y, al mismo tiempo, disfrutar del usufructo-;
- El usufructo garantizaría a la madre el disfrute de la vivienda si a todos o a alguno de los propietarios se le reclamaran sus bienes por cualquier motivo?
- En caso de encontrar alguna propiedad más econòmica -aunque no parece posible: se trata de una localidad pequeña con oferta muy limitada- que pudiese comprar la madre con sus propios ahorros, ¿disfrutaría de alguna ventaja fiscal por su edad?
- Si decidimos contratar los servicios de algun profesional que nos asesore y ayude en la tramitación de la posible compra, ¿qué nos aconsejan?, ¿Un abogado?, ¿Un asesor fiscal?...
1 Respuesta
A ver, hay varios puntos y no sé si podré explicar todos, pero al menos, si puedo ayudar en algunos, lo intentaré. Debes estar cerca mío.
El tema Usufructuaria, si es vitalicia, es indiferente sea o no titular, eso lo decides tú. Una vez lo sea, tiene Derecho a vivir hasta que quiere irse voluntariamente o hasta cuando pueda. Es muy utilizado cuando un hijo hereda(donación) en vida la vivienda familiar, pero los padres se quedan de usufructo, eso también les concederá derecho a alquilar la vivienda si quisieran.
El tema financiación, decir que los bancos, cuando son compras entre varios, cogen diferentes criterios, unos cogen como referencia la edad del más grande, otros la del más pequeño, ... en todo caso y partiendo que en muy pocas ocasiones, te van a conceder una hipoteca que el titular pase de los 75 años, que quiere decir, si parten de la hermana mayor, de 62 hasta los 75 hay los 12/13 años. Quiere decir que si hacen la hipoteca a lo mejor es a 12 años, saliendo unas cuotas muy elevadas. Pudiendo ser más o menos de 950 Euros, eso ya depende de diferenciales, pero para que tengas una idea media. A más, pedirían que el 20% del piso sea pagado por vosotros y a parte, los impuestos derivados de la Compra Venta. Eso depende de algunas comunidades. Pero es bastante dinero el Notario, Registro, ITP Siempre te indican que le calcules de gastos entre un 10 y un 15% más de la compra de la casa. En fín, financiaría el banco a 12/13 años unos 130.000 Euros y saldrían las cuotas elevadas indicadas. Por otro lado, quiero ser sincero, para una entidad bancaria, es una operación delicada, los dos hermanos libres de cargas y con ingresos, podrían ser de interés para el banco.
En tema asesores, yo te recomendaría sitios como donde estoy yo, que tengan de todo, abogado, fiscalista... y así, te puedan asesorar y buscar todas las opciones. Seguro que tienes algunos en tú localidad. Pero lo más importante antes de hacer ese paso, es ir a una entidad bancaria y simular la operación, del piso que sea. Con eso, vais a ver que cogen para calcular números y tendréis ya la referencia clave. A partir de ahí, podéis buscar por precio, Os recomiendo mucho esta opción primero de todo. Por el tema de la edad, es complicado a simple vista, podría haber alguna minusvalía, ... Y eso, lo mirarían en el Impuesto de Transmisiones, que si cumple los requisitos, podrían reducir la cuota a pagar.
Espero haberte ayudado algo, y te animo primero a ir al banco a por tú simulación de hipoteca.
Suerte.
Gracias por la información.
Efectivamente, creo que acudir a una o varias entidades bancarias es lo primero.
Gracias nuevamente.
