Inversión en viviendas- Fiscalidad-Sociedad mercantil o persona física
Dispongo de liquidez suficinente para comprar viviendas cuyo coste unitario no superará los 75.000 euros, con el objetivo de alquilarlas.
La duda es si es más interesante constituir una sociedad patrimonial o hacerlo a nombre de persona física.
Quisiera saber los pros y los contras de cada forma.
A ver, las diferencias entre comprar el local desde persona física o desde una sociedad son diversas y de diferentes ámbitos.
Obviamente hay que tener en cuenta que tener el local desde persona física y desarrollar con él una actividad afecta a la responsabilidad que se asume de forma directa en la persona física frente a terceros. Esto desde una sociedad mercantil en parte se atenúa dado que el propietario es la persona física, aunque es verdad que en la medida en que el administrador de esa sociedad sea la misma persona física podemos acabar en el mismo punto de responsabilidad, pero vamos que en teoría es diferente.
En el ámbito de impuestos es diferente tanto desde la perspectiva de la tributación de las rentas obtenidas por su explotación (ya sea directamente ya sea vía arrendamiento) así como en el supuesto de una venta a futuro. Así los tipos de tributación en el IS y en el IRPF son diferentes y además la tributación también difiere si se desea obtener el importe monetario resultado de las rentas o de la venta del Inmueble.
Sobre la tributación en una hipotética disolución de la sociedad en el futuro, la verdad no conozco normativa tributaria alguna que evite dicha tributación ya sea a efectos de TPOAJD (el 1%) ya sea en el IS y en IRPF. Así será difícil evitar una tributación en dicha disolución, lo que dependiendo del objetivo final pretendido podría implicar que tomases una decisión de comprar el local desde la persona física.
Piensa que ahora mismo los rendimientos del alquiler van al tipo general de tu IRPF (salvo que constituya una actividad económica) mientras que en una sociedad mercantil pueden tributar como mucho al 25%. Asimismo si pretendes acceder al beneficio obtenido el dividendo tributa en IRPF que has de sumar el impuesto pagado en el IS.
Creo que realmente este juego de qué me sale mejor depende de qué es lo quieras hacer en el futuro con el local y de cuestiones menores que pueden tener su importancia. Sería necesario comentar este tema con algo de profundidad y hacer unas simulaciones para que tengas todos los pros y contras de cada opción.
