Anónimo
¿Qué hacer si el presidente de la comunidad hace uso abusivo de zonas comunes?
He comprado una vivienda en una comunidad de 11 viviendas a través de un banco en la Comunidad de Madrid. La promotora fue embargada en 2008 con sólo una vivienda vendida. Esa familia ha estado viviendo durante 8 años sólos en el edificio, puesto que lo pisos no se han podido vender hasta hace menos de un año. Ahora sólo quedan 3 pisos sin vender, pero ya hay movimiento.
Nuestro rellano da acceso a tres viviendas, contando con la nuestra.
Durante todo este tiempo, la familia que vivía en el edificio ha hecho lo que ha querido en las zonas comunes, el rellano parece una salita de espera, tenemos cuadros, plantas, una mesa de cristal, revistero, paragüeros...
Además hay un patio interior compartido entre 3 vecinos, los que llevan 8 años, otra familia que llegó unos meses antes que nosotros y nosotros.
Cuando fuimos a ver la casa por primera vez, ese patio interior ya estaba partido por el que llevaba más tiempo, se había asignado para él lo que parece el 50% de esa zona, poniendo una verja de construcción y dejando el otro 50% para los otros dos vecinos (el que llegó unos meses antes y nosotros).
El día que se formalizó la compraventa fuimos a ver la casa y nos encontramos con que el otro vecino también se había encargado de "cerrarlo", había puesto una malla de ocultación a su antojo, agujereando el suelo/paredes por su cuenta y riesgo (lo que puede suponer filtraciones de agua en la planta de abajo porque no se ha protegido correctamente).
El vecino que llegó unos meses antes que nosotros también ha sacado el paragüero al rellano, y además cuando llueve deja los paragüas abiertos en el rellano. Para llegar a nuestra vivienda tenemos que pasar por las otras dos.
Cuando nos estábamos mudando el vecino que entró poco antes que nosotros nos dijo que si podía dejar la bicicleta en el rellano, a lo que dijimos que no porque entorpecía el paso y la verdad es que se molestó con nosotros, pero no lo puso.
Tenemos una zona comunitaria muerta a la que sólo el vecino que lleva 8 años, porque además de ser el presidente es el único que tiene las llaves. Esa zona está entre su terraza y nuestro baño, nosotros tenemos una ventana que da a ese espacio.
Además para acceder a esa zona, hay un armario pequeño que creemos que se lo ha hecho él y lo usa a modo de trastero.
Lo último es que hoy nos hemos dado cuenta que había alguien en esa zona y cuando hemos abierto la ventana nos hemos dado cuenta que ha quitado la valla que separa su terraza de esa zona y ya ha puesto un armario de exterior al lado de nuestra ventana.
Al ir a preguntarle qué había pasado (de buenas formas) nos ha dicho que ha quitado la valla para sacar un piano pero que después de las fiestas lo volvería a poner, después de la sorpresa que se le ha notado al saber que lo sabíamos. Nos ha sonado todo lo que nos contaba a trola.
Estamos viendo que esto no para y que cada vez va a más. El presidente es el que ha provocado esta situación, lo cuál lo hace aún más complicado de arreglar.
¿Qué podemos hacer? ¿Acudir al administrador? Tememos que hayan represalias, pero no queremos que se aprovechen de nosotros. En el tema del patio interior o zonas comunes, me parecería razonable repartirlo, pero con acuerdo de los implicado (como mínimo) y división igualitaria para todos.
Aunque las indicaciones del poliplos son correctas, discrepo en el apartado de que "el administrador de fincas no pueda hacer nada". Precisamente él es el encargado de velar por los intereses de todos su comunados y, concretamente para este caso, por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.
Si cada uno de sus vecinos ha hecho lo que ha dado la gana es porque se le ha permitido y usted no tiene por qué comulgar con ello.
Póngase en contacto con su administrador y que él se ocupe de su requerimiento que para eso le pagan. La consulta debe hacerse al documento conocido como "Titulo constitutivo de la propiedad horizontal" o "Escritura de División Horizontal".
Un poco de legislación no viene mal:
El artículo 5 de la LPH se refiere al Título constitutivo de la Propiedad Horizontal y en él se establece lo siguiente:
“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, [...] la de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
La Escritura de División Horizontal (o Título constitutivo) deberá contener de la manera más precisa posible la descripción del edificio en su conjunto, con datos registrales, títulos de propiedad del terreno, linderos, superficie, etcétera, que exija la Ley Hipotecaria para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Ahi es donde puede consultar lo que le pertenece a cada uno.
IMPORTANTE: El artículo 5 LPH contempla la posibilidad (aunque no es obligatorio) que el Título constitutivo contenga reglas de constitución y ejercicio de derechos sobre el uso y destino de edificio, instalaciones, servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, etc. es lo que corrientemente se llama los Estatutos de la Comunidad. Y es ahi donde pueden haber dispuesto el uso de esas partes comunes.
Mi consejo es que no se quede de brazo cruzados y que pongan las cosas en orden cuanto antes en beneficio (o perjuicio, según se mire) de todos.
¡Muchísimas Gracias por las aclaraciones!
Ya me he puesto en contacto con la administradora y estoy pendiente de ver toda la documentación, no vaya a ser que el trozo de patio que se ha apropiado el presidente y posteriormente el vecino se aceptase en una reunión de comunidad años atrás.
1 respuesta más de otro experto
El Administrador poco va a poder hacer. Los que deben hacer algo al respecto son los propietarios.
Deberían hacer una reunión de vecinos para tratar todos estos asuntos y decidir. Antes de eso deberían saber qué dice la documentación de la Comunidad en relación a las zonas comunes. Deberían saber exactamente a quién pertenece cada terraza, qué zonas son comunes, cuáles comunes de uso privativo y cuáles son privativas. Esa información la podrán encontrar, seguramente, en sus escrituras de compra-venta. En el peor de los casos, en el Registro de la Propiedad. Cualquier cambio que se haya hecho con respecto a ese "reparto" requiere que haya existido un acuerdo por unanimidad de propietarios (los que existieran en ese momento) y, además, para que obligara a nuevos propietarios, debería haberse elevado a público, de forma que fuera accesible para terceros. No obstante, si cuando ustedes visitaron la finca antes de adquirir ya observaron ese "reparto" irregular, no les favorece, por cuanto se puede considerar que ya tuvieron conocimiento de ello.
¡Muchas Gracias!
Miraré las escrituras a ver qué pone.
Con respecto a las actas de reuniones de comunidad anteriores a nuestra llegada y las cuentas de la comunidad, debo/puedo pedir verlas?
Y con respecto a las llaves de todas las puertas de la comunidad, ¿puedo pedirlas y el presidente tiene la obligación de dármela (o bien copia o bien las originales para hacer copia)?