Procedimiento subasta judicial división cosa común
Dos hermanas tienen una casa en común, una quiere vender y la otra no, ya que esta usándola sin pagar gastos. ¿Podría salir a subasta y obligar a vender?
Si saliese a subasta judicial, ¿podrían pujar alguna hermana? ¿Y alguno de sus hijos o de sus maridos?
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Si. Cualquiera de las dos puede pedir la división y como se trata de una cosa indivisible, hay que convertirla en algo divisible, o sea dinero. Si no hay acuerdo, la ley dispone que se venda en pública subasta.
Cualquiera puede acudir a la subasta, pero las dos copropietarias tienen derecho de adquisición preferente y para quedarse la propiedad solo tienen que igualar el precio que se haya alcanzado. Los maridos e hijos pueden acudir a la subasta igual que cualquier otra persona, pero no tienen ningún derecho añadido por ser familiares.
Y si una hermana tuviera un comprador. ¿Entraría en subasta o directamente se le vendería al comprador?
Para vender el piso entero han de estar las dos de acuerdo. Si no, cada una puede vender su parte, pero antes de que compre un tercero, la otra hermana tiene derecho de adquisición preferente, por lo tanto se le debe ofrecer primero a ella.
Sin embargo, muchos copropietarios venden su parte sin que el otro lo sepa y éste lo único que puede hacer es ejercer el derecho de retracto y quedarse con la parte que se vende, pero para ello tiene que enterarse y el plazo es solo de nueve días a contar desde que se inscribe en el registro.
Hay empresas que se dedican a comprar a bajo precio las partes indivisas que tienen algunos en las viviendas y lo llevan en secreto hasta que han pasado los nueve días. Luego todo son problemas para el resto de copropietarios, porque esas empresas suelen pedir un precio muy alto si los demás copropietarios quieren comprar y si no lo compran llevan la vivienda a subasta. Esas empresas como ya son copropietarias, también tienen derecho de adquisición preferente y se suelen quedar con toda la vivienda por poco dinero.
Indague el valor de la casa, por otras que se hayan vendido de similares características y en esa zona, además acuda a inmobiliarias, haber si pueden darla la oferta por escrito para mostrar a su hermana el valor. Tenga en cuenta los gastos que esa casa tenga al año, obras para evitar ruina o urgentes, valore la disponibilidad de su hermana para desprenderse de dinero y afrontar los gastos. Incorpore a esto otros parámetros económicos que Usted conozca, pero olvidese de los sentimientos porque eso no puede pasarse a euros.
Por otro lado consulte con un abogado y procurador de su confianza y pida presupuesto de todo el proceso, además de los gastos judiciales y de tasación. Este apartado será lo que gastará, y marcará el espacio de negociación con su hermana.
Revise el testamento de sus padres para conocer todos los detalles, %, albacea, etc.
Busque una persona que también sea de confianza de su hermana, y si hubiese conocido esta persona a sus padres sería aún mejor para que medie entre ustedes