Gran diferencia entre metros catastro y metros reales
Estoy a punto de comprar un piso y hay una gran diferencia entre los metros que pone en el catastro y los metros reales que tiene. El piso tiene unos 115 metros, y en el catastro pone 85. Intuyo que es porque el piso por la parte de atrás tiene una especie de añadido. Es un primero, y es como si por atrás antes hubiera unas terrazas que han añadido a los dos primeros para hacer habitaciones. Es un edificio antiguo y debe llevar ya bastante tiempo así. Tengo dos dudas sobre este tema:
- ¿Cuándo me hagan la tasación en el banco para la hipoteca, la van a hacer sobre los metros reales o sobre los del catastro?
- ¿Si esos metros de más no están legalizados, a mí me va a costar dinero legalizarlos?
Efectivamente, el tasador hará una advertencia en la tasación en al cual indicará la discrepancia y la duda sobre la legalidad del añadido, lo que condicionará el valor de la tasación. ¿Por qué? Pues el banco va a prestarle un dinero en función de lo que diga el tasador, lo que quiere el banco es saber cuanto dinero va a poder recuperar en caso de que usted no pueda pagar la hipoteca. Si hubiese un incendio, por ejemplo, que vivienda va a poder reconstruir, ¿la de 85 o la de 115? Podrá reconstruir la superficie que esté legalizada, en principio la de 85, así que a efectos del tasador y del banco el resto, como si no estuviera.
Como le han dicho, una legalización no es un "indulto". Si una edificación no cumple con las normas urbanísticas no puede ser legalizada. Y eso sólo puede saberse yendo al ayuntamiento a preguntar por las normas urbanísticas. En el caso de que se pudiesen legalizar, habría que presentar un proyecto de legalización, firmado por arquitecto y legalización de la dirección de obra, (repito no es un indulto, y todas las viviendas tienen que reunir unas condiciones mínimas, que se acreditan en los respectivos proyecto y certificados finales de obra) y por supuesto eso vale dinero.
Si lleva muchos años hecho y no fuese legalizable, cabría declararlo fuera de ordenación. Pero si en el ayuntamiento no tiene abierto expediente por infracción urbanística, ni los vecinos han protestado, No lo haga. Por un lado ganaría poder registrar el exceso de metros quedando en el registro la anotación de fuera de ordenación, y por otro lado pierde el derecho a consolidar la vivienda.
Muchísimas gracias por la explicación Iban. El edificio lleva así posiblemente 20 o 30 años. En ese tiempo el piso ha cambiado dos veces de propietario y ninguno ha tenido ningún problema. Entonces, si el ayuntamiento no tiene abierto expediente por infracción urbanística y los vecinos no protestan, ¿lo mejor sería dejarlo así y no registrar el exceso de metros?
Lo que me han comentado también es que da un poco igual lo que ponga en el catastro o en el registro, mientras en las escrituras consten los 115 metros y no 85. Pero no sé si esto es realmente así. Tampoco sé si en las escrituras pone 85 o 115 metros, pero intuyo que pone 85.
Gracias de nuevo.
Hombre, igual no dá, no es lo mismo ser propietario de un piso de 85m2 que de uno de 115m2.
De catastro olvídate, que eso solo es el archivo de hacienda para saber propietarios y superficie de edificaciones para el computo de impuestos a pagar. Catastro no supone ningún reconocimiento de propiedad, y contiene bastantes errores.
El registro de propiedad sirve para algo que se llama el mejor título de propiedad. En el supuesto de que alguien vendiese dos veces, a dos compradores distintos, un bien inmueble el primero que lo haya registrado estará en posesión del mejor título de propiedad, y el inmueble será suyo, (el otro comprador tendrá que denunciar al vendedor para recuperar el dinero abonado por la compra) En el registro solo aparecerá lo que aparezca en la escritura de propiedad, indicando superficie, linderos, cargas del inmueble. etc.
En tu caso, presumo que se ha edificado ocupando una superficie común del inmueble, las terrazas del patio trasero, sigo suponiendo que alguien se apropió de un espacio sobre el que edificó la ampliación de la vivienda. Si ese exceso se puede adicionar a la escritura de propiedad o no, deberá ser un abogado quien te asesore, ya que nunca se me ha dado el caso y no lo domino.
2 respuestas más de otros expertos
La tasación se hace con las escrituras encima de la mesa, y por tanto con los ochenta y cinco metros. En cuanto a la legalidad de lo incorporado a la casa, es algo que no depende del dinero, sino de las posibilidades legales de que tal cosa se pueda producir. Tiene que consultar a un arquitecto que conozca las normas urbanísticas: quizás no se pueda añadir a la vivienda ni un solo metro más o quizás si se hace un proyecto y se cumple con la ley, eso sea posible. Al variar la superficie también varía la cuota, por lo que es algo que deberá comunicar a la comunidad.
¿Y qué dice en la escritura?
Hola Francisco. Pues la escritura, desconozco lo que pone. Sé que la tasación para la hipoteca al anterior dueño se la hicieron sobre los 115 metros y no sobre los 85, pero de esto hace ya 15 años.
El vendedor debe facilitarte una copia simple de la escritura. Sin ella, los datos de catastro y de mediciones que tu hayas hecho no llevan a nada.