Construcción de Unifamiliar

Deberá dirigirse al Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos:
Copia de las Normativas de Edificación. En él se indica el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción, entre otros detalles.
El Plano de Situación del Terreno y el Plano Topográfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno. Necesitará un topógrafo si quiere hacerlo más detallado.
El arquitecto necesitara un Estudio Geotécnico para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción y obras en los edificios destinados a primera vivienda. Necesitará un geólogo.
Puede contactar directamente con el arquitecto que le contactará con empresas que le redacten dichos documentos ya que estamos acostumbrados a trabajar de este modo.
El Seguro de Garantía Decenal es importantísimo, ya que sin él no se podrá escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros años será imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Técnico (OCT).
Imaginando la futura casa
En esta fase aparece ya el arquitecto que es el que se encargara de plasmar la casa que quiere el propietario y, posteriormente dirigirá la obra. Teniendo en cuenta los deseos o ideas del cliente, realizará el Proyecto Básico que engloba los planos de la situación de la casa y de la futura estructura y la definición de las plantas que tendrá y de sus espacios interiores. Por otro lado, también realizará el Proyecto de Ejecución Material en el que se definirá detalladamente la vivienda y preverá su coste según los precios medios.
Otro documento es el Estudio de Básico de Seguridad y Salud. En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse.
Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben.
Cuando ya se cuenta con el consentimiento se deberá pagar la Licencia Municipal de Obras y el Impuesto de Construcciones (4% del total del Proyecto de la Obra).
Llegados a este punto es cuando aparece otra miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto).
Materializar un sueño
Ya está todo listo para construir la casa. Se puede optar por realizar todos los trámites por uno mismo o hacerlo a través de un promotor, teniendo en cuenta que éste cobrará entre el 15 y el 40% del precio total de la vivienda.
Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y mostrarles dónde está ubicada la obra para que puedan estudiarlo y hacer un presupuesto. Fijar una fecha máxima para que las distintas constructoras entreguen la propuesta y así poder compararlas. Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra. Es muy importante dejarlo todo bien definido. Es aconsejable que antes de decidirse por uno u otro se visite alguna de las obras que estén realizando para ver cómo trabajan.
El presupuesto que se firme debe incluir todos los datos de la empresa constructora (nombre, dirección CIF, sello, nombre del representante legal y firma) y ambos deben quedarse con copia original del contrato. En base a la propuesta inicial de la constructora, ahora es momento de fijar el precio total de la obra.
Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediación de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran. Si los hubiera, es muy importante que queden por escrito a través de una orden de cambio. La forma de pago es negociable pero lo más habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes emita las Certificaciones de Obras que no son más que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento.
Des del momento en que se inicia la construcción de la casa, la obra pasa por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamiento e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior e interior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de la parcela, jardinería, etc.
Bienvenido a su hogar
Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos también deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos. Una vez aprobados, presentarlos al Ayuntamiento para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación . Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las distintas compañías.
Dirigirse ante el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva. Seguidamente, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. ¡Y a disfrutar de su nueva casa!.
Respecto a los costes hay 3 apartados:
-Técnicos.- Encargados de la redacción del proyecto técnico, del diseño de interiores, ajuste a la normativa existente, estudio topográfico y geotécnico, tramitación de las licencias pertinentes ante el ayuntamiento, etc. Así mismo es muy importante el seguimiento y la dirección de la obra para que esta se realice adecuadamente y el resultado sea el deseado. Necesitará arquitecto, aparejador, geotécnico y topógrafo.
Entre 20.000-30.000 euros.
-Tasas municipales.- Las tasas originadas por el tipo de obra (obra mayor). Se añade el impuesto sobre obras e instalaciones o ICIO. En conjunto suele rondar el 4% presupuesto de la obra.
-Obra.- Dependiendo de los acabados, materiales, forma de la casa y zona en la que se encuentre. Para calidades media-alta un precio medio sería 1000-1200 euros/m2.
Espero que haya sido de ayuda. Un saludo.
Si se encuentran en la zona de Cataluña será un placer atenderles y que contacten con nosotros.
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Hola!
Gracias por la respuesta y por darla tan rápido.
Sigue sin quedarme claro cómo conseguir la financiación para todo ésto. Entiendo que al que termine finalmente haciendo la casa no se le puede pagar como al banco, a 30 años. Así pues, ¿alguna idea de por dónde empezar a preguntar? ¿Qué porcentaje sobre el total suelen dar los bancos? ¿Sobre qué valor de tasación?
Lamentablemente, estamos en Madrid, por lo que no podría contactaros :-(
Un saludo,