¿Vale la pena construir tu propia casa?
Con mi pareja queremos comprarnos una casa y estamos valorando la opción de comprar una parcela y construir una casa a nuestro gusto. El hecho es que hemos estado mirando parcelas y buscando información sobre el coste de edificación y a una primera impresión nos parece que sale mucho más a cuenta edificar una parcela. ¿Es posible que se pueda construir una casa de unos 150 m2 habitables+ 50m2 de garaje con acabados aceptables por 200.000? No entiendo como hay tanta diferencia si compras una casa similar a un promotor. ¿Puede ser que tengan tanto beneficio solo por edificar y luego vender? (Lo veo exagerado teniendo en cuenta que hablamos de una diferencia del 30% e implica una inversión de unos 2 años). ¿O es que hemos mirado mal los gastos y el precio se te dispara hasta cifras similares?
2 Respuestas
Respuesta de Margarita Mota
Yo estoy mirando hacérmela yo.
Y el precio dependera mucho de los materiales y el tipo de casa. Aparte debo contar con los gastos administrativos que son bastantes.
Lo mío es una casa pequeña, de buena calidad, y si es posible de dos plantas. He visto este articulo cuanto cuesta hacer una casa y me ha orientado en el conocimiento de los precios
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
1
No conozco mucho el mercado en Girona, pero en principio me parece bastante factible construir lo que pretendéis en ese precio.
Suele ser siempre mejor opción construirse una casa que comprarla hecha (la haces a tu gusto y según tus necesidades y ahorras diner), el problema es que tendrás que pelearte con proveedores y oficios diversos.
Para que te hagas una idea, ¿ahora mismo se está construyendo un proyecto mio para una unifamiliar (cerca de Lugo) de unos 90m² que saldrá por entre 80.000 y 100.000?. Aunque los costes en Cataluña sean superiores la cantidad que manejáis podría ser suficiente.
El porcentaje del 30% de diferencia lo veo bastante normal (a mis clientes les suelo comentar que se ahorrarán un 20% si lo hacen ellos en lugar de dejar que sea otro el que se encargue).
Aún así es probable que se os pasase algún gasto al hacer las cuentas (informe geotécnico, arquitecto, aparejador, permisos y licencias, inscripciones, tasaciones si pedís hipoteca, seguros, altas de suministros, gastos adicionales de urbanización o cierres, etc.)
Suele ser siempre mejor opción construirse una casa que comprarla hecha (la haces a tu gusto y según tus necesidades y ahorras diner), el problema es que tendrás que pelearte con proveedores y oficios diversos.
Para que te hagas una idea, ¿ahora mismo se está construyendo un proyecto mio para una unifamiliar (cerca de Lugo) de unos 90m² que saldrá por entre 80.000 y 100.000?. Aunque los costes en Cataluña sean superiores la cantidad que manejáis podría ser suficiente.
El porcentaje del 30% de diferencia lo veo bastante normal (a mis clientes les suelo comentar que se ahorrarán un 20% si lo hacen ellos en lugar de dejar que sea otro el que se encargue).
Aún así es probable que se os pasase algún gasto al hacer las cuentas (informe geotécnico, arquitecto, aparejador, permisos y licencias, inscripciones, tasaciones si pedís hipoteca, seguros, altas de suministros, gastos adicionales de urbanización o cierres, etc.)
Buenos días y gracias por la rápida respuesta,
Esa es nuestra idea pero indagando por Internet, hemos visto que hay mucho desconcierto y mucha variedad de costes. Hay páginas que informan de un coste de construcción de 600 ?/m2 hasta otras que suben hasta los 1000-¿1200?. ¿Aún contando estos 1000? Creo que podría entrar en nuestro presupuesto ya que nuestra idea es comprar el terreno, luego vender nuestro piso y con el dinero que tengamos ahorado y la venta podamos construir. Pero bueno, esto de momento es solo una previsión. Hay que valorarlo bien antes de meterte en una ruina.
Otra cosa que también nos preocupa es saber cuanto pueden ascendir los costes adicionales a la construcción (notario, ayuntamiento, etc) y otro dato que también desconozco es el tema de la edificabilidad. En la mayoría de las parcelas visitadas, nos informan de que tienen una edificabilidad del 30% o 40% en otras nos dicen 0.40 y otras nos mencionan ocupación del 30%. ¿Quiere decir esto que si una parcela tiene 400 m2, solo se pueden construir 120? (En una edificabilidad del 30%) en este caso solo daría para una casita muy pequeña o sin garaje.
Saludos
Esa es nuestra idea pero indagando por Internet, hemos visto que hay mucho desconcierto y mucha variedad de costes. Hay páginas que informan de un coste de construcción de 600 ?/m2 hasta otras que suben hasta los 1000-¿1200?. ¿Aún contando estos 1000? Creo que podría entrar en nuestro presupuesto ya que nuestra idea es comprar el terreno, luego vender nuestro piso y con el dinero que tengamos ahorado y la venta podamos construir. Pero bueno, esto de momento es solo una previsión. Hay que valorarlo bien antes de meterte en una ruina.
Otra cosa que también nos preocupa es saber cuanto pueden ascendir los costes adicionales a la construcción (notario, ayuntamiento, etc) y otro dato que también desconozco es el tema de la edificabilidad. En la mayoría de las parcelas visitadas, nos informan de que tienen una edificabilidad del 30% o 40% en otras nos dicen 0.40 y otras nos mencionan ocupación del 30%. ¿Quiere decir esto que si una parcela tiene 400 m2, solo se pueden construir 120? (En una edificabilidad del 30%) en este caso solo daría para una casita muy pequeña o sin garaje.
Saludos
Un precio de 600?/m² es algo bajo para una unifamiliar, aunque sin extravagancias ni lujos se puede conseguir tomando algunas decisiones de diseño que abaratan la construcción; en todo caso es mejor plantearse un costo algo superior, 1000?/m² ya da para buenas calidades y es un coste de construcción que permite hacer muchas cosas.
El ayuntamiento cobrará entre un 2 y un 4% del Presupuesto de Ejecución Material del proyecto en concepto de licencia; depende del ayuntamiento concreto.
La edificabilidad puede limitar la ocupación de la parcela y los metros edificables de la misma, es decir si no se puede ocupar más de un 30% y la parcela tiene 500m² la casa no podrá ocupar más de 150m² en planta; y si tiene una edificabilidad de 0.20m²/m² quiere decir que para una parcela de 500m² la máxima superficie sería de 100m², pero en esta superficie no se incluyen los sótanos ni semisótanos (depende de la normativa municipal, pero es lo más habitual), en algunos sitios tampoco se computan los bajo-cubierta (aunque es menos habitual también pasa bastante), con lo que poniendo el garaje y locales técnicos en semisótano puede daros para una vivienda aceptable aún en un caso así.
El ayuntamiento cobrará entre un 2 y un 4% del Presupuesto de Ejecución Material del proyecto en concepto de licencia; depende del ayuntamiento concreto.
La edificabilidad puede limitar la ocupación de la parcela y los metros edificables de la misma, es decir si no se puede ocupar más de un 30% y la parcela tiene 500m² la casa no podrá ocupar más de 150m² en planta; y si tiene una edificabilidad de 0.20m²/m² quiere decir que para una parcela de 500m² la máxima superficie sería de 100m², pero en esta superficie no se incluyen los sótanos ni semisótanos (depende de la normativa municipal, pero es lo más habitual), en algunos sitios tampoco se computan los bajo-cubierta (aunque es menos habitual también pasa bastante), con lo que poniendo el garaje y locales técnicos en semisótano puede daros para una vivienda aceptable aún en un caso así.
Entonces, para concluir, ¿cuáles serían los pasos a seguir o puntos a tener en cuenta? Si por ejemplo nos decidimos para una parcela llana de unos 500-600 metros con un coste de unos 100.000 EUR, buscamos una construcción que no supere los 200.000 EUR de coste de construcción, cuanto nos pueden subir los gastos que comportaría. ¿Bastaría con un 20% del total? He visto que hay cosas (estudios de terreno, proyecto, planos, impuestos, IVA's (no se si es el 7% o el 16% al ser tu mismo el promotor), escritura, notario, no sé no ha visto ninguna lista de gastos por internet pero hay muchos ejemplos de gente que le salen muchos gastos adicionales que les hace disparar el coste.
También tenemos la duda de las hipotecas, ¿se puede aconseguir una hipoteca con unas condiciones similares a las que se puede aconseguir en una hipoteca de una casa ya fabricada (por ejemplo euribor + 0.50)? He visto que te prestan alrededor de un 60-80% del valor total pero, ¿qué entienden como valor total?
Aparte, hemos escuchado que si vendes tu propia vivienda para comprar otra, tienes que comprarla rápidamente porque sino, tienes que pagar impuestos de IRPF para la venta. Con lo que si tardas más de lo esperado, ya pierdes ese 30% que te ahorras al construir tu mismo. Si te queda al mismo precio que comprando ya fabricado, ya no merece la pena arriesgarte tanto y tener tantos líos! ¿Cuál sería el momento de vender el piso, después de haber ya comprado la parcela? O ¿Quizás mejor esperar a tener los planos y la licencia de obras para que de tiempo de construir? ¿Cuánto tiempo tienes por construir desde que el ayuntamiento te da la licencia?
Epero que ya con esto nos quede claro que hacer pero por lo que pinta, nos da la impresión de que la opción de construir tu propia casa es muy positiva y estamos realmente animados.
Saludos desde la otra punta de España!
También tenemos la duda de las hipotecas, ¿se puede aconseguir una hipoteca con unas condiciones similares a las que se puede aconseguir en una hipoteca de una casa ya fabricada (por ejemplo euribor + 0.50)? He visto que te prestan alrededor de un 60-80% del valor total pero, ¿qué entienden como valor total?
Aparte, hemos escuchado que si vendes tu propia vivienda para comprar otra, tienes que comprarla rápidamente porque sino, tienes que pagar impuestos de IRPF para la venta. Con lo que si tardas más de lo esperado, ya pierdes ese 30% que te ahorras al construir tu mismo. Si te queda al mismo precio que comprando ya fabricado, ya no merece la pena arriesgarte tanto y tener tantos líos! ¿Cuál sería el momento de vender el piso, después de haber ya comprado la parcela? O ¿Quizás mejor esperar a tener los planos y la licencia de obras para que de tiempo de construir? ¿Cuánto tiempo tienes por construir desde que el ayuntamiento te da la licencia?
Epero que ya con esto nos quede claro que hacer pero por lo que pinta, nos da la impresión de que la opción de construir tu propia casa es muy positiva y estamos realmente animados.
Saludos desde la otra punta de España!
El informe geotécnico vale entre 1000 y 2000 euros
El proyecto (depende del arquitecto) entre 7000 y 10000 aproximadamente
Tendrás que pagar impuestos según lo establecido en la hacienda autonómica, gastos de notario, y registro de la propiedad; igual que si comprases una ya hecha. En el Notario que tendrás que hacer una Declaración de Obra nueva en lugar de una compra-venta; el impuesto es de Actos Jurídicos Documentados en lugar de transmisión; en el registro se vincula la construcción a la parcela en lugar de un cambio de titular.
Además deberás inscribirla en el Catastro (creo que el impreso es, si no ha cambiado el 902s)
Además deberás pagar la acometida de los servicios (agua, electricidad, gas, teléfono, etc. aunque suele incluirse en el presupuesto de la obra)
Estos costes también los tiene el que hace una promoción para vender y los repercute en el precio final, lo que tenéis que tener claro es que sobre el PEM hay que sumarlos, pero aún así yo calculo un ahorro de aproximadamente un 20% en autoconstrucción sobre la compra.
La hipoteca tiene las mismas condiciones que cualquier otra si la haces una vez rematada la obra, si la haces sobre el proyecto te irán dando dinero en función del porcentaje de obra realizado (según el tasador).
El valor total es el estimado por el tasador para la obra rematada (coste de construcción+terreno o valor de mercado, el que sea más alto, normalmente valor de mercado por comparación)
Siempre que vendas tienes que pagar impuestos, pero si compras otra en el mismo ejercicio puedes compensar ganancias con pérdidas.
El mejor momento para vender dependerá de vuestra situación económica, lo óptimo sería esperar a tener la casa rematada, si podéis hipotecar la actual para hacerla y cancelar el préstamo al venderla (o buena parte del mismo); pero eso depende de muchos factores.
Desde que se obtiene la licencia lo máximo suelen ser 3 años, prorrogables por otros 3 (en total y como máximo 6 años), aunque se puede pedir menos, y desde luego en un año o menos debería daros tiempo de tenerla acabada.
Yo os animo a hacerla vosotros, aunque solo sea porque será a vuestro gusto y adaptada a vuestras necesidades; aunque contrataseis proyecto "llave en mano" y la gestión fiscal y legal a una gestoría podríais ahorrar dinero (bastante menos que si lo gestionáis todo vosotros) y el resultado sería la casa que mejor se adapta a vuestro modo de vida.
Y un último consejo, escoged un buen arquitecto, un buen aparejador y un constructor bueno y formal (lo más difícil).
El proyecto (depende del arquitecto) entre 7000 y 10000 aproximadamente
Tendrás que pagar impuestos según lo establecido en la hacienda autonómica, gastos de notario, y registro de la propiedad; igual que si comprases una ya hecha. En el Notario que tendrás que hacer una Declaración de Obra nueva en lugar de una compra-venta; el impuesto es de Actos Jurídicos Documentados en lugar de transmisión; en el registro se vincula la construcción a la parcela en lugar de un cambio de titular.
Además deberás inscribirla en el Catastro (creo que el impreso es, si no ha cambiado el 902s)
Además deberás pagar la acometida de los servicios (agua, electricidad, gas, teléfono, etc. aunque suele incluirse en el presupuesto de la obra)
Estos costes también los tiene el que hace una promoción para vender y los repercute en el precio final, lo que tenéis que tener claro es que sobre el PEM hay que sumarlos, pero aún así yo calculo un ahorro de aproximadamente un 20% en autoconstrucción sobre la compra.
La hipoteca tiene las mismas condiciones que cualquier otra si la haces una vez rematada la obra, si la haces sobre el proyecto te irán dando dinero en función del porcentaje de obra realizado (según el tasador).
El valor total es el estimado por el tasador para la obra rematada (coste de construcción+terreno o valor de mercado, el que sea más alto, normalmente valor de mercado por comparación)
Siempre que vendas tienes que pagar impuestos, pero si compras otra en el mismo ejercicio puedes compensar ganancias con pérdidas.
El mejor momento para vender dependerá de vuestra situación económica, lo óptimo sería esperar a tener la casa rematada, si podéis hipotecar la actual para hacerla y cancelar el préstamo al venderla (o buena parte del mismo); pero eso depende de muchos factores.
Desde que se obtiene la licencia lo máximo suelen ser 3 años, prorrogables por otros 3 (en total y como máximo 6 años), aunque se puede pedir menos, y desde luego en un año o menos debería daros tiempo de tenerla acabada.
Yo os animo a hacerla vosotros, aunque solo sea porque será a vuestro gusto y adaptada a vuestras necesidades; aunque contrataseis proyecto "llave en mano" y la gestión fiscal y legal a una gestoría podríais ahorrar dinero (bastante menos que si lo gestionáis todo vosotros) y el resultado sería la casa que mejor se adapta a vuestro modo de vida.
Y un último consejo, escoged un buen arquitecto, un buen aparejador y un constructor bueno y formal (lo más difícil).