Aparejador por buhardilla

Te comento unas cuantas cosas. Todo es en función de mi experiencia, de lo que me has contado y de aquello que supongo que es el caso. No creo que me equivoque al tratarlo como un caso general, aunque podría tratarse de uno que no lo fuera.

En cuanto a criterios legales. Que la escritura ponga que encima tuyo está el tejado se refiere a que no hay ningún vecino más. Eso que tú consideras buhardilla es con toda seguridad ya el tejado. Es una solución habitual situar el tejado en dos capas por razones constructivas, Por una parte la horizontal y luego la inclinada. Otro caso podría ser que lo que hay debajo del tejado sólo sea un cielo raso. En ese caso sí podrías considerar que todo el volumen te pertenece.

Ahora bien, incluso en el caso de que el volumen fuera de tu propiedad, edificar una parte de esa altura sería, a efectos legales, como añadir una planta más al edificio. Como las normativas sucesivas de Barcelona han ido reduciendo alturas sería excepcional que en tu edificio se permitiera ampliar el número de plantas.

Si todos estos escollos se han resuelto satisfactoriamente aún quedaría quizás el más insalvable. Para ampliar legalmente una vivienda en una Comunidad de Propietarios se necesita convocar una junta y que ésta apruebe la ampliación y la regularización de cuotas por unanimidad.

En cualquier caso, dos aclaraciones más. Cualquier obra de ampliación precisa necesariamente de un proyecto firmado por un arquitecto y/o aparejador (en este caso es posible que sólo uno de ellos bastara). Ten en cuenta además que una cosa es saber construir y otra muy distinta saber las capacidades del edificio para soportar el peso de una planta más y cómo puede afectar a la estabilidad del mismo. Y la segunda, que tu vecino tenga la obra hecha no es garantía de que la hiciera con toda la legalidad exigible.

En cuanto a hacerlo ilegal, es posible. Mucha gente lo hace (seguramente tu vecino). Sólo estás expuesta a que un inspector, bien por iniciativa propia del ayuntamiento (poco probable) o por una denuncia anónima de cualquier vecino (altamente probable) os "pille". En ese caso no sólo os exponéis a una multa sino que además os obligan a derribar todo lo que hayáis hecho y que no sea legalizable (seguramente todo el altillo).

La prescripción de delitos urbanísticos es de 6 años. Pero debes demostarla tú. O sea, que tienes que aportar pruebas de cuándo se realizó la reforma ilegal. Lo mejor es hacer un acta notarial de la reforma justo al acabarla para que quede constancia de la fecha. Y pasados los 6 años no es que se legalice, sólo que no es delito y por tanto te libras de la multa y no te obligan a derribar. Las obras ilegales siguen siéndolo y sería necesario un documento especial para incorporarlas en la cédula de habitabilidad. En otro caso quedarían como piezas no utilizables como vivienda, mientras el resto de la casa sí sería habitable. Y desde el punto de vista del registro de la propiedad, también sería posible registrarlo.

Durante ese período de 6 años, la parte ampliada no figura en la cédula ni en el registro. Para vender únicamente se puede vender la parte legal. Digamos que la ilegal va de "regalo". Ningún banco valoraría esa parte a la hora de conceder una hipoteca, por ejemplo. Eso lo único que afecta es al precio, pero eso ya depende del mercado. El que compra puede asumir esta condición de legal-ilegal y posteriormente legalizar la parte ampliada si puede y/o quiere.

Creo que así ya he respondido a todas las preguntas que me planteabas. Si me he dejado alguna o quieres alguna aclaración no dudes pedírmela.

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Gracias por todas estas útiles informaciones.

Mi vecino me dijo que él ha actuado según la ley, y yo también querría hacer lo mismo. Lo único es que, siempre según mi vecino, proyecto del arquitecto y permiso del ayuntamiento le ha costado alrededor de 20 mila euro. Yo, a parte no tener este dinero, creo que es excesivo.Tal vez en este foro no se pueda hablar de precios , pero le agradeceria mucho si me pudiese decir mas o menos cuanto tendria que pagar por el proyecto firmado por un aparejador por exemplo, y cuanto tendria que pagar al ayuntamiento, aproximadamente.

La junta de los vecinos ha dado su consentimiento para la obra, aunque no tengo nada por escrito. Deberia y podria pedirlo?

Y por si a caso actuasimos ilegalmente y un inspector nos "pilase", cuanto serìa la multa aproximadamente?

Una ultima pregunta: ¿no es contradictorio pedir una acta notarial ( entonces un acto legal) de una reforma "ilegal", justo al acabarla para que queda constancia de la fecha?

Gracias,

saludos.

Si el vecino lo ha hecho todo legalmente tienes muchas más posibilidades, sin duda. Disculpa entonces mis reservas de la respuesta anterior pero hablaba de la situación más probable.

En cuanto a si es excesivo o no unos honorarios se podría discutir mucho. El trabajo de los arquitectos está muy menospreciado y creo que no es justo. Son los únicos que te pueden asegurar que lo que estás construyendo es correcto y no vas a tener ningún problema posteriormente. Tienen los conocimientos técnicos y la capacidad legal para hacerlo.

En cuanto a honorarios ten en cuenta que actualmente son libres y por tanto hay competencia entre los diferentes profesionales, con lo que se pueden encontrar varios presupuestos muy variados. Lo estándar, lo que aconseja el colegio, son unos honorarios técnicos de aproximadamente el 10-13% del coste total de construcción.

Los permisos municipales cuestan alrededor del 4% del coste total de construcción. Además hay que adelantar unas fianzas que si la obra transcurre según lo previsto se devuelven posteriormente.

En cuanto al acta de la comunidad, es probable que te lo pidan junto con el proyecto en el ayuntamiento.

Las multas dependen de la clasificación que le den y se van incrementando a medida que no se hace caso de la orden de derribo. Suelen empezar con multas de 600 euros y orden de derribo y llegan hasta los 30.000 euros si se desobedece la orden.

Sí que es contradictorio. Yo mismo se lo he expresado así a algún técnico municipal. Que cómo pueden pedir algún tipo de documento legal para justificar unas obras ilegales. Pero es el arma que tienen para evitar en algunos casos la prescripción de 6 años. Si no puedes demostrar que la obra ya estaba realizada, van a actuar como si tuviera apenas unos meses y por tanto vas a tener que derribar y pagar la multa cuando en realidad estás fuera de plazo.

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