Licencia de actividad-cambio de uso
Hemos comprado una casa vieja que queremos rehabilitar para hacerla casa rural de alquiler completo (normativa de castilla y león). La reforma consiste en arreglar el tejado por completo, pero sin levantarlo; hacer dos ventanas al exterior; sanear el suelo de la planta baja, rebajándolo y metiendo grava y aislante; tirar un par de tabiques interiores y mover un par de puertas, así como arreglar dos baños, un aseo y la cocina en su totalidad. Además se renovará la instlaciónd e la luz, se meterá calefacción y nosotros mismos arreglaremos los desperfectos de las paredes, restauraremos ventanas, suelos y puertas y daremos tratamiento a las vigas de madera.
Un arquitecto nos está haciendo el proyecto, pero al consultar con el arquitecto del pueblo, este le dice que no concederán el cambio de uso porque los techos tienen solo 2,20 de altura. Además llevan tiempo diciéndonos desde el ayuntamiento que debemos tener un baño accesible, cuando en nuestra casa actual, que también es casa rural y de nueva construcción, no nos lo exigieron.
El pueblo no tiene normativa urbanística y se rige por la provincial, que es la misma que hace apenas año y medio afecto a nuestra casa y es muy simple. La normativa de turismo de castilla y león no dice nada respecto a altura de las habitaciones.
Con el famoso nuevo código técnico de la construcción aprobado ¿Es posible que queriendo solamente rehacer el tejado y hacer dos ventanas (porque todo lo demás es interior) te puedan obligar a reconstruir toda la casa escudándose en que es necesario para poder conceder el cambio de uso?. O sea, ¿qué yo prácticamente solo quiero arreglar el tejado y si quiero que sea casa rural tengo que tirar todo y hacer nuevos forjados a más altura?. Lo siento pero no me lo puedo creer.
Por favor necesito asesoramiento urgente sobre el tema.
Un arquitecto nos está haciendo el proyecto, pero al consultar con el arquitecto del pueblo, este le dice que no concederán el cambio de uso porque los techos tienen solo 2,20 de altura. Además llevan tiempo diciéndonos desde el ayuntamiento que debemos tener un baño accesible, cuando en nuestra casa actual, que también es casa rural y de nueva construcción, no nos lo exigieron.
El pueblo no tiene normativa urbanística y se rige por la provincial, que es la misma que hace apenas año y medio afecto a nuestra casa y es muy simple. La normativa de turismo de castilla y león no dice nada respecto a altura de las habitaciones.
Con el famoso nuevo código técnico de la construcción aprobado ¿Es posible que queriendo solamente rehacer el tejado y hacer dos ventanas (porque todo lo demás es interior) te puedan obligar a reconstruir toda la casa escudándose en que es necesario para poder conceder el cambio de uso?. O sea, ¿qué yo prácticamente solo quiero arreglar el tejado y si quiero que sea casa rural tengo que tirar todo y hacer nuevos forjados a más altura?. Lo siento pero no me lo puedo creer.
Por favor necesito asesoramiento urgente sobre el tema.
Respuesta de Jack Onalos
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Segunel Decreto 84/1995 de 11 de mayo, rectifica la clasificación de la casa rural como establecimiento hotelero, por lo que los requisitos técnicos y de funcionamiento de estos no le serán exigidos, en el capitulo II, articulo 5º, punto 2º dice que ha de reunir las características propias de la tipoligia arquitectónicas tradicional del municipio y/o comarca donde este situada.
Te puedes coger por aquí, ademas que las normas de habitabilidad para viviendas, en el caso de alturas libres para viviendas anteriores a 1984 piden una MEDIA de 2'25mt de altura, si tienes vigas a 2'20mtr y techo a 2,30mtr cumples, pero solo es exigible a habitaciones y comedor (estancias principales).
En casas viejas, también mira si puedes rebajar el grueso de suelo subtituyendo este, muchas veces estos suelos están hechos con sucesivas capas acumuladas.
Otra solución si las bigas de maderas están bien, es sacar todo el suelo de piedra y subtituirlo por un sándwich de madera aislamiento y madera, para dar la altura.
Te puedes coger por aquí, ademas que las normas de habitabilidad para viviendas, en el caso de alturas libres para viviendas anteriores a 1984 piden una MEDIA de 2'25mt de altura, si tienes vigas a 2'20mtr y techo a 2,30mtr cumples, pero solo es exigible a habitaciones y comedor (estancias principales).
En casas viejas, también mira si puedes rebajar el grueso de suelo subtituyendo este, muchas veces estos suelos están hechos con sucesivas capas acumuladas.
Otra solución si las bigas de maderas están bien, es sacar todo el suelo de piedra y subtituirlo por un sándwich de madera aislamiento y madera, para dar la altura.
Gracias por tu respuesta. Parece ser que finalmente dice el arquitecto municipal que si lo va a aceptar, aun así, por si acaso quería complementar tu información.
Según leo en el Decreto, dice que deja de considerarse a las Posadas como alojamiento hotelero ¿dónde dice que las otras modalidades no se consideran alojamiento hotelero?, porque si esto es así, entiendo que el cambio de uso es a alojamiento de turismo rural y las normas que rigen son unicamente las de turismo.
En cuanto a la habitabilidad ¿en qué normativa dice eso de las casas construidas con anterioridad a 1984?.
Muchísimas gracias por todo.
Según leo en el Decreto, dice que deja de considerarse a las Posadas como alojamiento hotelero ¿dónde dice que las otras modalidades no se consideran alojamiento hotelero?, porque si esto es así, entiendo que el cambio de uso es a alojamiento de turismo rural y las normas que rigen son unicamente las de turismo.
En cuanto a la habitabilidad ¿en qué normativa dice eso de las casas construidas con anterioridad a 1984?.
Muchísimas gracias por todo.
Por el decreto lo dice no se si el 4 o 5 capitulo o articulo, pero esta.
En cuanto a la normativa vigente esta la del 64 pero no incluye los edificios anteriores sino los posteriores, entonces no se aplica.
A la hora de darte el certificado de habitabilidad en edificions antiguos es muy flexible, conque tengas ventanas en todos las habitaciones, ventilación directa o forzada en baños y cocinas, que la instalación cumpla más o menos la nueva normativa de baja tensión sobre todo la de tomas de tierra (sobre todo para Fecsa o quien toque), que los baños o aseos sean completos, que si tienes gas cumplas la normas en estos casos de ventilación y protección de tubos, que la sala principal tenga más 10m2 y se pueda tener un cuadrado de 2'4mx2'4m dentro y las habitaciones más de 5m2 y que pueda tener un cuadrado de 1'8mx1'8m, que los banos no den direncamente a la cocina con puerta y que de solo a otra estancia, enrayolada hasta 1'5m al menos la ducha, no tenga en el baño elementos eléctricos a 1m de ducha y/o bañera, luz directa en toda la escalera, agua direta de red o deposito de 20l, agua calentá a mínimo de 150L o 4ol/m a 40º, sifón en todos los desagües, red de desagües a red publica o con depuración previa ha vertido (fosa séptica o depuradora), cada habitación con una luz con interruptor y un enchufe, en comedor o salas 2 enchufe con una luz y un interruptor, al cocina con luz un interruptor y 2 enchufes, los baños luz un interruptor y un enchufe.
Normalmente se consideran edificions de nivel A o básico todo edificio existente antes del 1 de febrero de 1984 en uso como vivienda en dicha fecha,, pero al rehabilitarlo tienes que cumplir con la mayoría de lo anterior para que te den la cedula.
En cuanto a la normativa vigente esta la del 64 pero no incluye los edificios anteriores sino los posteriores, entonces no se aplica.
A la hora de darte el certificado de habitabilidad en edificions antiguos es muy flexible, conque tengas ventanas en todos las habitaciones, ventilación directa o forzada en baños y cocinas, que la instalación cumpla más o menos la nueva normativa de baja tensión sobre todo la de tomas de tierra (sobre todo para Fecsa o quien toque), que los baños o aseos sean completos, que si tienes gas cumplas la normas en estos casos de ventilación y protección de tubos, que la sala principal tenga más 10m2 y se pueda tener un cuadrado de 2'4mx2'4m dentro y las habitaciones más de 5m2 y que pueda tener un cuadrado de 1'8mx1'8m, que los banos no den direncamente a la cocina con puerta y que de solo a otra estancia, enrayolada hasta 1'5m al menos la ducha, no tenga en el baño elementos eléctricos a 1m de ducha y/o bañera, luz directa en toda la escalera, agua direta de red o deposito de 20l, agua calentá a mínimo de 150L o 4ol/m a 40º, sifón en todos los desagües, red de desagües a red publica o con depuración previa ha vertido (fosa séptica o depuradora), cada habitación con una luz con interruptor y un enchufe, en comedor o salas 2 enchufe con una luz y un interruptor, al cocina con luz un interruptor y 2 enchufes, los baños luz un interruptor y un enchufe.
Normalmente se consideran edificions de nivel A o básico todo edificio existente antes del 1 de febrero de 1984 en uso como vivienda en dicha fecha,, pero al rehabilitarlo tienes que cumplir con la mayoría de lo anterior para que te den la cedula.
Muchas gracias por tus respuestas.
Finalmente parece que atienden a nuestro razonamiento de que no tengo porque levantar los suelos/techos si en la reforma no esta previsto hacerlo y estaban así desde siempre, especialmente teniendo en cuenta que la normativa de turismo no exige este punto de alturas.
Lo dicho, gracias de nuevo y un saludo.
Finalmente parece que atienden a nuestro razonamiento de que no tengo porque levantar los suelos/techos si en la reforma no esta previsto hacerlo y estaban así desde siempre, especialmente teniendo en cuenta que la normativa de turismo no exige este punto de alturas.
Lo dicho, gracias de nuevo y un saludo.
