Rehabilitar casa en rural
Estoy en negociaciones para comprar una casa en el rural de galicia. Tras tanto tiempo investigando tengo un montón de dudas, que no se si se corresponden a la realidad o no.
Se trata de una casa de piedra, planta baja, fachada a pie de carretera, 100m2 aprox. Con finca, unos 650m2 totales.
La idea principal seria dejar la fachada tan cual, limpiando y encintando la piedra y reformar todo por dentro. Ahora surge el desconcierto:
1- ¿Puedo obrar sin tener que retrancar la casa de la carretera? ¿Y modificando parte de la fachada, por ejemplo con un porche o añadiendo un trozo para ampliar la vivienda?
2- ¿Puedo echar placa de hormigón en suelo y tejado sin problema alguno?
3- ¿Puedo darle altura alguna al tejado para hacer una pequeña guardilla/estudio?
4-¿Qué licencias tendría que pedir en el ayuntamiento y de cuanto $ se trataría aprox?
5- ¿Podria acojerme a algun tipo de subvencion para reabilitarla?
Se trata de una casa de piedra, planta baja, fachada a pie de carretera, 100m2 aprox. Con finca, unos 650m2 totales.
La idea principal seria dejar la fachada tan cual, limpiando y encintando la piedra y reformar todo por dentro. Ahora surge el desconcierto:
1- ¿Puedo obrar sin tener que retrancar la casa de la carretera? ¿Y modificando parte de la fachada, por ejemplo con un porche o añadiendo un trozo para ampliar la vivienda?
2- ¿Puedo echar placa de hormigón en suelo y tejado sin problema alguno?
3- ¿Puedo darle altura alguna al tejado para hacer una pequeña guardilla/estudio?
4-¿Qué licencias tendría que pedir en el ayuntamiento y de cuanto $ se trataría aprox?
5- ¿Podria acojerme a algun tipo de subvencion para reabilitarla?
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
2
La respuesta rápida sería: 1: Depende, 2:Depende, 3:Depende, 4:Depende.
Pormenorizadamente:
1: Si se trata de una vivienda como dices, antigua, de piedra, y al borde de la carretera; la necesidad de retranqueo dependerá de la distancia real al borde de esa carretera, el tipo de carretera (estatal, autonómica, local o comarcal) y si hay previsiones sobre la misma.
Lo más habitual será que no tengas que retranquearte y debas quedarte en la alineación que tengas, pero según donde esté puede que haya alguna alineación que invadas y que en un futuro puedan querer ampliar la carretera y tengas que "recortar" la casa.
El arquitecto que realice el proyecto comprobará esos aspectos, pero puedes preguntar si quieres en el servicio de arquitectura del Concello y en la administración de la que dependa la carretera.
La posibilidad de añadirle espacios a la casa hacia la carretera dependerá, del mismo modo, de la distancia que debas dejar respecto a la carretera.
2: Si la vivienda que compras tiene algún tipo de nivel de protección patrimonial es posible que tengas limitados los materiales que puedes usar; del mismo modo si se encuentra en torno al Camino de Santiago o en el entorno de protección de algún BIC también puedes tener limitaciones sobre los materiales a emplear.
De todos modos, como caso general, en el suelo (convenientemente aislado según la normativa) no deberías tener ningún problema, y en la cubierta, según como la resuelvas posiblemente tampoco (otra cosa es que sea la mejor opción, que es posible que no)
3: Al ser de planta baja y seguramente necesitar rehabilitación integral puede que sea posible ganar una poca altura y tener espacio para aprovechar el bajo cubierta; de todos modos la inclinación de cubierta seguramente no puedas pasarla de 30º y no podrás poner buhardillones (no se suelen permitir). Para aumentar más altura dependerá de si la casa está en un Núcleo Rural o no (si lo está, seguramente podrás irte a 7m de altura entre terreno y alero; si no lo está necesitarías una aprobación de la Xunta, más complicada)
4: Tendrías que pedir una licencia de obra mayor, el Concelo te cobrará entre el 2 y el 4% del "Presupuesto de Ejecución Material" establecido en el presupuesto del proyecto (el arquitecto puede jugar un poco con los valores pero dentro de unos límites), el porcentaje varía de unos concellos a otros. Además deberás tener en cuenta los gastos de arquitecto, aparejador y construcción.
Al estar al lado de una carretera puede que necesites, además de la licencia del Concello, la aprobación de la dirección de carreteras, y si la casa no está en un núcleo, de la Xunta de Galicia. No tienen coste pero retrasan los trámites.
Pormenorizadamente:
1: Si se trata de una vivienda como dices, antigua, de piedra, y al borde de la carretera; la necesidad de retranqueo dependerá de la distancia real al borde de esa carretera, el tipo de carretera (estatal, autonómica, local o comarcal) y si hay previsiones sobre la misma.
Lo más habitual será que no tengas que retranquearte y debas quedarte en la alineación que tengas, pero según donde esté puede que haya alguna alineación que invadas y que en un futuro puedan querer ampliar la carretera y tengas que "recortar" la casa.
El arquitecto que realice el proyecto comprobará esos aspectos, pero puedes preguntar si quieres en el servicio de arquitectura del Concello y en la administración de la que dependa la carretera.
La posibilidad de añadirle espacios a la casa hacia la carretera dependerá, del mismo modo, de la distancia que debas dejar respecto a la carretera.
2: Si la vivienda que compras tiene algún tipo de nivel de protección patrimonial es posible que tengas limitados los materiales que puedes usar; del mismo modo si se encuentra en torno al Camino de Santiago o en el entorno de protección de algún BIC también puedes tener limitaciones sobre los materiales a emplear.
De todos modos, como caso general, en el suelo (convenientemente aislado según la normativa) no deberías tener ningún problema, y en la cubierta, según como la resuelvas posiblemente tampoco (otra cosa es que sea la mejor opción, que es posible que no)
3: Al ser de planta baja y seguramente necesitar rehabilitación integral puede que sea posible ganar una poca altura y tener espacio para aprovechar el bajo cubierta; de todos modos la inclinación de cubierta seguramente no puedas pasarla de 30º y no podrás poner buhardillones (no se suelen permitir). Para aumentar más altura dependerá de si la casa está en un Núcleo Rural o no (si lo está, seguramente podrás irte a 7m de altura entre terreno y alero; si no lo está necesitarías una aprobación de la Xunta, más complicada)
4: Tendrías que pedir una licencia de obra mayor, el Concelo te cobrará entre el 2 y el 4% del "Presupuesto de Ejecución Material" establecido en el presupuesto del proyecto (el arquitecto puede jugar un poco con los valores pero dentro de unos límites), el porcentaje varía de unos concellos a otros. Además deberás tener en cuenta los gastos de arquitecto, aparejador y construcción.
Al estar al lado de una carretera puede que necesites, además de la licencia del Concello, la aprobación de la dirección de carreteras, y si la casa no está en un núcleo, de la Xunta de Galicia. No tienen coste pero retrasan los trámites.
1 respuesta más de otro experto
Respuesta de jnacar
3
La normativa urbanística municipal es la que define las alineaciones de la edificación en cada calle o zona del municipio. Esto es, si el ayuntamiento tiene previsto ensanchar la calle, cosa que no suele ser muy habitual, es posible que haya trazado nuevas alineaciones y declare el edificio existente como "fuera de alineación diferida". Cada ayuntamiento tiene una política en cuanto a esto: algunos dejan hacer obras de mantenimiento, ampliación o reforma siempre que lo nuevo esté legal, otros sólo dejan hacer mantenimiento, no pudiendo ampliar edificaciones que estén parcialmente fuera de norma. Generalmente esto se hace para que las obras de nueva edificación se vayan alineando con las nuevas líneas, es decir, conforme la gente derriba y rehace casas, se les obliga a retirarse hasta la nueva linea de fachada. Debes acudir al ayuntamiento y hablar con el arquitecto municipal, él te dirá si la parcela se ve afectada por una nueva alineación y qué podrías hacer. Lo normal es que al menos te dejen mantenerla para que no llegue nunca a suponer peligro de ruina. Si realmente está fuera de alineación, dudo que te dejen ampliar por ese lado o hacer un porche.
La placa o losa de hormigón podrás hacerla en el tejado si la estructura lo soporta, y eso debería verlo un arquitecto o constructor experimentado. Esa losa de hormigón no sería muy gruesa, por lo que sirve para "atar" lo que hay y darle más rigidez, pero la fuerza la siguen haciendo las vigas, que seguramente serán de madera, por lo que deberán estar en buen estado para hacer esto. En cuanto al suelo, no creo que tengas problemas, no se suele decir de qué debe hacerse el suelo en las normativas municipales. Pero esto debe confirmarse, algunas limitan la superficie de suelo que se puede cubrir.
En cuanto a la buhardilla, dependerá otra vez de las normas municipales. Estas limitan las alturas máximas y tipos de cubierta que se puede hacer en cada zona. Sí te adelanto que si vas a pedir licencia para sustitución de cubierta (obra menor) es posible que no te dejen levantarla, ya que pasarías a un proyecto de obra mayor por alterar la estructura. Es una cuestión burocrática y económica, si haces obra mayor necesitarás un proyecto firmado y visado por arquitecto y pagar la correspondiente licencia de obra mayor, la sustitución de cubierta es más barata. También deberás confirmar en la normativa municipal si se pueden abrir ventanas en la cubierta, no todas dejan.
Para la licencia, si no vas a tocar estructura, probablemente te baste con una licencia de obra menor. Cada ayuntamiento tiene su interpretación. En Valencia, si tocas tabiquería se considera obra mayor, por lo que necesitará un proyecto de arquitecto, mientras que en muchos otros sitios no es así. Esto es así porque no siempre está claro cuánto peso soportan los tabiques, dependiendo del tipo que sean, y algunos ayuntamientos prefieren obligar a que lo estudie un técnico y otros no. Para la cubierta, puede bastarte un proyecto de sustitución de cubierta si no vas a elevarlo mucho, que también está dentro de obra menor, pero con licencia aparte. El resto son licencias menores y las necesitas siempre que invadas la calle, como ocupación de vial si vas a poner contenedores, cortes de calle para descargar materiales, ocupación de vial para andamios de fachada, apertura de zanjas y corte de calle si vas a rehacer las acometidas (saneamiento, agua, gas...)... Te darán un listado en el ayuntamiento con las instrucciones y documentación a presentar en cada caso.
En cuanto a lo que te puede subir la licencia, es muy variable, dependiendo de si te admiten la obra como menor o mayor. Además, las tasas son libres para cada ayuntamiento.
Las subvenciones dependen de las autonomías y del gobierno central, por lo que deberás enterarte en el organismo autonómico correspondiente de vivienda (conselleira de vivienda y suelo, en el caso de Galicia, me parece), que es quien finalmente las otorga. En función de los ingresos, situación familiar, tipo de obra, superficie rehabilitada, antigüedad,... te corresponden unas ayudas. Las hay a fondo perdido y como préstamos con condiciones especiales. En el caso de pedirlas, lo normal es que te pidan un proyecto y un técnico lo revisará para certificar que la obra es coherente, es decir, que no pides las ayudas para ponerte tele por cable y calefacción cuando la estructura está medio en ruina, por lo que pasarán a ver el edificio antes de otorgar las ayudas (y de empezar la obra, claro). Según he podido ver, se otorgan ayudas para la rehabilitación en el medio rural de Galicia, Decreto 157/2006, de 7 de septiembre, además habrá otros. Lo mejor es pasar por la conselleira de vivienda.
Siento no poder darte datos más concretos, pero dependen de la normativa municipal y de la zona donde se ubica la parcela, por lo que deberás pedir cita con el arquitecto municipal para que te concrete mejor las cosas.
La placa o losa de hormigón podrás hacerla en el tejado si la estructura lo soporta, y eso debería verlo un arquitecto o constructor experimentado. Esa losa de hormigón no sería muy gruesa, por lo que sirve para "atar" lo que hay y darle más rigidez, pero la fuerza la siguen haciendo las vigas, que seguramente serán de madera, por lo que deberán estar en buen estado para hacer esto. En cuanto al suelo, no creo que tengas problemas, no se suele decir de qué debe hacerse el suelo en las normativas municipales. Pero esto debe confirmarse, algunas limitan la superficie de suelo que se puede cubrir.
En cuanto a la buhardilla, dependerá otra vez de las normas municipales. Estas limitan las alturas máximas y tipos de cubierta que se puede hacer en cada zona. Sí te adelanto que si vas a pedir licencia para sustitución de cubierta (obra menor) es posible que no te dejen levantarla, ya que pasarías a un proyecto de obra mayor por alterar la estructura. Es una cuestión burocrática y económica, si haces obra mayor necesitarás un proyecto firmado y visado por arquitecto y pagar la correspondiente licencia de obra mayor, la sustitución de cubierta es más barata. También deberás confirmar en la normativa municipal si se pueden abrir ventanas en la cubierta, no todas dejan.
Para la licencia, si no vas a tocar estructura, probablemente te baste con una licencia de obra menor. Cada ayuntamiento tiene su interpretación. En Valencia, si tocas tabiquería se considera obra mayor, por lo que necesitará un proyecto de arquitecto, mientras que en muchos otros sitios no es así. Esto es así porque no siempre está claro cuánto peso soportan los tabiques, dependiendo del tipo que sean, y algunos ayuntamientos prefieren obligar a que lo estudie un técnico y otros no. Para la cubierta, puede bastarte un proyecto de sustitución de cubierta si no vas a elevarlo mucho, que también está dentro de obra menor, pero con licencia aparte. El resto son licencias menores y las necesitas siempre que invadas la calle, como ocupación de vial si vas a poner contenedores, cortes de calle para descargar materiales, ocupación de vial para andamios de fachada, apertura de zanjas y corte de calle si vas a rehacer las acometidas (saneamiento, agua, gas...)... Te darán un listado en el ayuntamiento con las instrucciones y documentación a presentar en cada caso.
En cuanto a lo que te puede subir la licencia, es muy variable, dependiendo de si te admiten la obra como menor o mayor. Además, las tasas son libres para cada ayuntamiento.
Las subvenciones dependen de las autonomías y del gobierno central, por lo que deberás enterarte en el organismo autonómico correspondiente de vivienda (conselleira de vivienda y suelo, en el caso de Galicia, me parece), que es quien finalmente las otorga. En función de los ingresos, situación familiar, tipo de obra, superficie rehabilitada, antigüedad,... te corresponden unas ayudas. Las hay a fondo perdido y como préstamos con condiciones especiales. En el caso de pedirlas, lo normal es que te pidan un proyecto y un técnico lo revisará para certificar que la obra es coherente, es decir, que no pides las ayudas para ponerte tele por cable y calefacción cuando la estructura está medio en ruina, por lo que pasarán a ver el edificio antes de otorgar las ayudas (y de empezar la obra, claro). Según he podido ver, se otorgan ayudas para la rehabilitación en el medio rural de Galicia, Decreto 157/2006, de 7 de septiembre, además habrá otros. Lo mejor es pasar por la conselleira de vivienda.
Siento no poder darte datos más concretos, pero dependen de la normativa municipal y de la zona donde se ubica la parcela, por lo que deberás pedir cita con el arquitecto municipal para que te concrete mejor las cosas.