Anónimo
Comprar piso con cargas
Quiero comprar un piso de segunda mano. En la nota simple del registro dice que tiene una carga, que es una hipoteca de 98.000, más algunos intereses y otros gastos. ¿En total más de 100.000?, de una hipoteca formalizada en abril del año pasado.
¿Yo voy a comprar el piso por 95.000?.
Lo que me proponen en la inmobiliaria es hacer un contrato privado, ¿a su firma entregaré 6.000? De señal (si por mi causa la compraventa no llega a fin me quedaré sin el dinero, si fuera por causa de los vendedores, me devolverían el doble). Ese contrato habría que formalizarlo en el plazo de 2 meses ante notario, en el momento de escriturar.
¿Es normal que el piso tenga una carga tan alta (con una hipoteca tan reciente)? ¿Y qué me lo vendan por un precio menor al de la carga? ¿Tengo garantías de que luego de entregar la señal de 6.000? ¿Cancelen la hipoteca o en su caso me puedan devolver el dinero entregado?
Me vendría bien cualquier consejo.
¿Yo voy a comprar el piso por 95.000?.
Lo que me proponen en la inmobiliaria es hacer un contrato privado, ¿a su firma entregaré 6.000? De señal (si por mi causa la compraventa no llega a fin me quedaré sin el dinero, si fuera por causa de los vendedores, me devolverían el doble). Ese contrato habría que formalizarlo en el plazo de 2 meses ante notario, en el momento de escriturar.
¿Es normal que el piso tenga una carga tan alta (con una hipoteca tan reciente)? ¿Y qué me lo vendan por un precio menor al de la carga? ¿Tengo garantías de que luego de entregar la señal de 6.000? ¿Cancelen la hipoteca o en su caso me puedan devolver el dinero entregado?
Me vendría bien cualquier consejo.
3 Respuestas
Respuesta de jemilio
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Ante todo pide que te digan el importe actual de la deuda.
En el registro está el importe inicial de la hipoteca, no hagas caso de lo que ponga en intereses y gastos.
Diles a los de la inmobiliaria que pidan al banco que tiene la hipoteca un certificado de la deuda a una fecha determinada. Por ejemplo, el 25 de Junio, así podrás ver la cantidad que el dueño tendría que pagar al banco para que el banco firme la "Carta de pago de la hipoteca". Que te enseñen el último recibo del pago de la hipoteca, para ver si los pagos se han hecho puntualmente.
Si tu vas a hacer una hipoteca con un banco, ellos se encargarán de todo, puesto que al firmar una nueva hipoteca se asegurarán de que todo se cancele en el registro y que la hipoteca se pague.
En tu caso podrías ir al banco donde tienen la hipoteca y preguntar las condiciones en caso de subrogación (compras el piso y te quedas con la hipoteca). Esto es mucho más barato que si haces una hipoteca nueva.
Parece que venden el piso porque no pueden pagar la hipoteca y quieren quitarse la deuda de encima. Puede que hicieran la hipoteca por 98.000 pero que el piso les costara menos dinero (en los últimos años algunos bancos financiaban con la hipoteca el importe de la compraventa y todos los gastos).
En el caso de la entrega de los 6.000 euros, puedes pedir a la inmobiliaria que te den a cambio un aval bancario por esa cantidad para que te garanticen la devolución del dinero en caso de que haya algo que impida la compraventa del piso.
Es tiempo de encontrar viviendas a buen precio, pero hay que ir con mucho cuidado.
Preguntame lo que quieras, te responderé en cuanto pueda.
En el registro está el importe inicial de la hipoteca, no hagas caso de lo que ponga en intereses y gastos.
Diles a los de la inmobiliaria que pidan al banco que tiene la hipoteca un certificado de la deuda a una fecha determinada. Por ejemplo, el 25 de Junio, así podrás ver la cantidad que el dueño tendría que pagar al banco para que el banco firme la "Carta de pago de la hipoteca". Que te enseñen el último recibo del pago de la hipoteca, para ver si los pagos se han hecho puntualmente.
Si tu vas a hacer una hipoteca con un banco, ellos se encargarán de todo, puesto que al firmar una nueva hipoteca se asegurarán de que todo se cancele en el registro y que la hipoteca se pague.
En tu caso podrías ir al banco donde tienen la hipoteca y preguntar las condiciones en caso de subrogación (compras el piso y te quedas con la hipoteca). Esto es mucho más barato que si haces una hipoteca nueva.
Parece que venden el piso porque no pueden pagar la hipoteca y quieren quitarse la deuda de encima. Puede que hicieran la hipoteca por 98.000 pero que el piso les costara menos dinero (en los últimos años algunos bancos financiaban con la hipoteca el importe de la compraventa y todos los gastos).
En el caso de la entrega de los 6.000 euros, puedes pedir a la inmobiliaria que te den a cambio un aval bancario por esa cantidad para que te garanticen la devolución del dinero en caso de que haya algo que impida la compraventa del piso.
Es tiempo de encontrar viviendas a buen precio, pero hay que ir con mucho cuidado.
Preguntame lo que quieras, te responderé en cuanto pueda.
Muchas gracias por la eficacia y la rapidez!
Voy a pedir hipoteca ¿puedo despreocuparme entonces del importe de la deuda actual?
También me gustaría aclarar alguna otra cuestión:
Primero: Entiendo que el proceso es el siguiente:
- Tras comprobar las cargas del piso y el pago del IBI se firma el contrato privado y aporto los 6.000 euros (pidiendo aval bancario que me garantice su devolución)
- En los siguientes 2 meses yo buscaré un banco que me haga la hipoteca.
- Durante ese mismo período, el vendedor informará a su banco de que tiene un comprador y pronto cancelará la hipoteca.
- Arreglado todo con los bancos, iremos al notario a hacer público el contrato de compraventa (que sería como ratificar el contrato privado), y a hacer la escritura. En ese momento se paga el resto del importe del piso.
- Mi banco paga al banco del vendedor lo que queda de deuda.
¿Es así?
Segundo:
Para el contrato de subrogación tendría que saldar yo inicialmente la deuda completa del vendedor, ¿no? Es decir, ¿si les queda por pagar 50.000?, ¿Tendría qué aportarlos yo?
Y por último ¿el precio que figura en la escritura va a coincidir con el importe de la compra? (Para calcular el impuesto de transmisiones)
Ya pidiendo tu opinión personal: ¿Ves qué sea arriesgada esta compra?
Muchísimas gracias por tu ayuda
Voy a pedir hipoteca ¿puedo despreocuparme entonces del importe de la deuda actual?
También me gustaría aclarar alguna otra cuestión:
Primero: Entiendo que el proceso es el siguiente:
- Tras comprobar las cargas del piso y el pago del IBI se firma el contrato privado y aporto los 6.000 euros (pidiendo aval bancario que me garantice su devolución)
- En los siguientes 2 meses yo buscaré un banco que me haga la hipoteca.
- Durante ese mismo período, el vendedor informará a su banco de que tiene un comprador y pronto cancelará la hipoteca.
- Arreglado todo con los bancos, iremos al notario a hacer público el contrato de compraventa (que sería como ratificar el contrato privado), y a hacer la escritura. En ese momento se paga el resto del importe del piso.
- Mi banco paga al banco del vendedor lo que queda de deuda.
¿Es así?
Segundo:
Para el contrato de subrogación tendría que saldar yo inicialmente la deuda completa del vendedor, ¿no? Es decir, ¿si les queda por pagar 50.000?, ¿Tendría qué aportarlos yo?
Y por último ¿el precio que figura en la escritura va a coincidir con el importe de la compra? (Para calcular el impuesto de transmisiones)
Ya pidiendo tu opinión personal: ¿Ves qué sea arriesgada esta compra?
Muchísimas gracias por tu ayuda
Empecemos de nuevo.
Tienes dos opciones en el caso de que optes por esa vivienda.
Primero
Compras la vivienda y te quedas con la hipoteca que hay. Es lo mejor y más barato. En este caso sólo se firma una escritura donde se hace la compraventa, y al mismo tiempo declaras que te quedas con la deuda vigente. El banco hipotecante comparece en ese acto para declarar que está conforme en que paséis a ser los nuevos deudores. Es lo más barato y sencillo.
Vete al banco que tiene la hipoteca, o vas con el comprador (puede que el banco no te quiera dar la información de la deuda de su cliente) y les explicas que quieres comprar la vivienda en la que ellos tienen la hipoteca, y quedarte la hipoteca. En este caso, si la hipoteca es menor de 95.000 euros (por ejemplo 80.000) tu pagarías la diferencia, es decir, 15.000 euros (menos los 6.000, si has dado la señal a cuenta). Por lo tanto el dinero que tendrías que poner son los 15.000 euros, más todo lo que cuesten la notaria, impuestos, registro de la propiedad, etc...
Segundo
Encuentras un banco que te hace una hipoteca a tu medida y con unas condiciones "rompedoras" (es casi imposible).
El día de la firma iréis a la notaria: el banco que tiene la hipoteca, el vendedor, los compradores y el nuevo banco hipotecante. Se firmarían tres escrituras al mismo tiempo. En la primera, el banco que tiene la hipoteca firma conforme ha cobrado la deuda, después se firma la compraventa entre vosotros y los vendedores, y por ultimo, se firma la nueva hipoteca. El nuevo banco le pagará la hipoteca al antiguo y tu pondrás la diferencia. Solo viendo que hay que firmar tres hipotecas, está claro que los gastos se os van a disparar. La diferencia puede ser de más de 4000 euros (es una pasta).
Por lo tanto, mi consejo es:
Ve al banco que tiene la hipoteca y entérate de todo. Que te informen de las condiciones de la hipoteca vigente y que estudien la viabilidad de aceptar el cambio de deudor hipotecario (vosotros). Que te den un detalle aproximado de lo que te costará el piso (precio que pagas, y todos los gastos notariales y bancarios).
Con ello en la mano podrás decidir mejor o preguntarme otra vez, pero teniendo las cifras en la mano. Si me vuelves a preguntar, hazlo directamente. No pongas la pregunta en el tablón. Si tardo un poco en responder, no te preocupes, me voy unos días de viaje.
Tienes dos opciones en el caso de que optes por esa vivienda.
Primero
Compras la vivienda y te quedas con la hipoteca que hay. Es lo mejor y más barato. En este caso sólo se firma una escritura donde se hace la compraventa, y al mismo tiempo declaras que te quedas con la deuda vigente. El banco hipotecante comparece en ese acto para declarar que está conforme en que paséis a ser los nuevos deudores. Es lo más barato y sencillo.
Vete al banco que tiene la hipoteca, o vas con el comprador (puede que el banco no te quiera dar la información de la deuda de su cliente) y les explicas que quieres comprar la vivienda en la que ellos tienen la hipoteca, y quedarte la hipoteca. En este caso, si la hipoteca es menor de 95.000 euros (por ejemplo 80.000) tu pagarías la diferencia, es decir, 15.000 euros (menos los 6.000, si has dado la señal a cuenta). Por lo tanto el dinero que tendrías que poner son los 15.000 euros, más todo lo que cuesten la notaria, impuestos, registro de la propiedad, etc...
Segundo
Encuentras un banco que te hace una hipoteca a tu medida y con unas condiciones "rompedoras" (es casi imposible).
El día de la firma iréis a la notaria: el banco que tiene la hipoteca, el vendedor, los compradores y el nuevo banco hipotecante. Se firmarían tres escrituras al mismo tiempo. En la primera, el banco que tiene la hipoteca firma conforme ha cobrado la deuda, después se firma la compraventa entre vosotros y los vendedores, y por ultimo, se firma la nueva hipoteca. El nuevo banco le pagará la hipoteca al antiguo y tu pondrás la diferencia. Solo viendo que hay que firmar tres hipotecas, está claro que los gastos se os van a disparar. La diferencia puede ser de más de 4000 euros (es una pasta).
Por lo tanto, mi consejo es:
Ve al banco que tiene la hipoteca y entérate de todo. Que te informen de las condiciones de la hipoteca vigente y que estudien la viabilidad de aceptar el cambio de deudor hipotecario (vosotros). Que te den un detalle aproximado de lo que te costará el piso (precio que pagas, y todos los gastos notariales y bancarios).
Con ello en la mano podrás decidir mejor o preguntarme otra vez, pero teniendo las cifras en la mano. Si me vuelves a preguntar, hazlo directamente. No pongas la pregunta en el tablón. Si tardo un poco en responder, no te preocupes, me voy unos días de viaje.
Respuesta de nacholon
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Primero ese contrato privado o como se llama de SEÑAL o ARRAS no se firma ante ningún notario aunque si es correcto eso de o perder el dinero o que te den el doble por eso es un gran riesgo firmarlo si no tienes seguro que te concedan la hipoteca.
En cuanto al valor puede ser normal ya que hace un año y dos la gente estaba desmadrada y pedía más del 100% del valor de la tasación y ademas hacían las tasaciones más bien altas, ahora después de un año pues igual solo deben al banco lo que te piden a ti por el pio y al menos se quitan del medio el problema de NO PODER PAGAR prefieren perder 3000 ó 6000 eurospero con tu dinero pagan la deuda y se olvidan, esa operación es la que mucha gente desea que le salga para deshacerse de lo que compraron.
Si quieres facilitarme tu e-mail y contactare contigo para indicarte como se lleva el proceso porque la hipoteca no la van a cancelar con tu señal si no cuando tu lespagues todo el piso en el notario con el mismodinero que tu les des y que a lo mejor a su vez es la hipoteca que tu sacas pero ese procedimiento es normal, en definitiva tu al vendedo no le llegaras a dar nada el día de la firma acudirá el banco de la hipoteca y cobrara su deuda y CANCELARA LA HIPOTECA EN EL MISMO MOMENTO Y EN EL MISMO NOTARIO.
En cuanto al valor puede ser normal ya que hace un año y dos la gente estaba desmadrada y pedía más del 100% del valor de la tasación y ademas hacían las tasaciones más bien altas, ahora después de un año pues igual solo deben al banco lo que te piden a ti por el pio y al menos se quitan del medio el problema de NO PODER PAGAR prefieren perder 3000 ó 6000 eurospero con tu dinero pagan la deuda y se olvidan, esa operación es la que mucha gente desea que le salga para deshacerse de lo que compraron.
Si quieres facilitarme tu e-mail y contactare contigo para indicarte como se lleva el proceso porque la hipoteca no la van a cancelar con tu señal si no cuando tu lespagues todo el piso en el notario con el mismodinero que tu les des y que a lo mejor a su vez es la hipoteca que tu sacas pero ese procedimiento es normal, en definitiva tu al vendedo no le llegaras a dar nada el día de la firma acudirá el banco de la hipoteca y cobrara su deuda y CANCELARA LA HIPOTECA EN EL MISMO MOMENTO Y EN EL MISMO NOTARIO.
Respuesta de Monika Koczwara
Verifica esto si aun tienes duda estos especialistas que a veces merece la pena mirar varias veces y estar seguro del todo un saludo...