Compra nueva vivienda habitual anterior a venta.
Me compré un piso el 17/01/2003 que uso como vivienda habitual. Hace unos días hice unas arras para comprar una casa que se escriturará el 20/01/2006. Para ello venderé el piso, pero seguramente se escriturará la venta en marzo del 2006 (ya habrá hecho los tres años) y reinvertiré la plusvalía en amortizar hipoteca. ¿Puedo desgravarme los gastos de compra si esta es anterior a la venta de la vivienda habitual pero en el mismo ejercicio?. Si hay gastos de compra durante el 2005 (tasación, etc.), ¿se pueden desgravar en la renta si aún no he vendido mi vivienda habitual y esta no ha hecho los tres años?. ¿Hay algún detalle fiscal más ha tener en cuenta?
2 respuestas
Respuesta de rm13
1
Otra vez
A ver, pongamos un ejemplo...
Vendes por 40 kilos
Compraste por 20 que act. 22
Te quedan 14 de hipoteca
Te dedujiste en declaraciones 6 kilos
Te compras uno nuevo por 50
tus GP seran 40-22=18 kilos
Si no reinviertes pagarías el 15% de 18 k. que son 2.700.000
Para la reinversión:
Vendes por 40
Hipoteca pendiente 14
Importe a reinvertir para quedar exento del pago: 26 kilos
Como el piso nuevo vale 50, si reinviertes 26 kilos no pagas nada a hacienda (en esos 26 kilos ya entran los pagos que has ido haciendo al piso)
En tu caso como los pagarías antes de la venta del piso (imagino que con hipoteca) luego cuando vendas y dispongas de efectivo deberías cancelar la hipoteca en el importe que te falte desde los pagos que hiciste a cuenta hasta completar los 26 kilos.
Si el piso vale 50 y has reinvertido 26, los 24 restantes te quedaran en hipoteca que te podrás deducir...
En el ejemplo habíamos puesto que te habías deducido 6 kilos (deberás comprobar todas tus rentas para localizar el importe)
Como has reinvertido todo, pues TODAS tus GP 18 kilos han quedado exentas
Asi que podras empezar a desgravarte la hipoteca cuando los pagos al piso nuevo superen los 6+18= 24
En tu caso como ya has reinvertido 26, este importe supera los 24 con lo que te la podrías desgravar desde el principio...
A ver, pongamos un ejemplo...
Vendes por 40 kilos
Compraste por 20 que act. 22
Te quedan 14 de hipoteca
Te dedujiste en declaraciones 6 kilos
Te compras uno nuevo por 50
tus GP seran 40-22=18 kilos
Si no reinviertes pagarías el 15% de 18 k. que son 2.700.000
Para la reinversión:
Vendes por 40
Hipoteca pendiente 14
Importe a reinvertir para quedar exento del pago: 26 kilos
Como el piso nuevo vale 50, si reinviertes 26 kilos no pagas nada a hacienda (en esos 26 kilos ya entran los pagos que has ido haciendo al piso)
En tu caso como los pagarías antes de la venta del piso (imagino que con hipoteca) luego cuando vendas y dispongas de efectivo deberías cancelar la hipoteca en el importe que te falte desde los pagos que hiciste a cuenta hasta completar los 26 kilos.
Si el piso vale 50 y has reinvertido 26, los 24 restantes te quedaran en hipoteca que te podrás deducir...
En el ejemplo habíamos puesto que te habías deducido 6 kilos (deberás comprobar todas tus rentas para localizar el importe)
Como has reinvertido todo, pues TODAS tus GP 18 kilos han quedado exentas
Asi que podras empezar a desgravarte la hipoteca cuando los pagos al piso nuevo superen los 6+18= 24
En tu caso como ya has reinvertido 26, este importe supera los 24 con lo que te la podrías desgravar desde el principio...
Ante todo te agradezco esta respuesta tan detallada. Me ha despejado muchas dudas. Pero, a riesgo de parecer pesado, decir que no me ha quedado claro el tema de la deducción de la nueva hipoteca y eso de esperar a superar las cantidades deducidas en el anterior + las GP. ¿Podrías darme un pequeño ejemplo si no es mucha molestia?
Lo principal que deberás tener en cuenta en esta situación es MANTENER como vivienda habitual el piso que venderás hasta el momento de dicha venta, así que si te entregan antes el nuevo NO TE EMPADRONES en él hasta después de la venta... Tampoco canceles la hipoteca del piso actual hasta que lo vendas...
Todo en tu declaración te lo va a marcar la fecha de la venta del piso y no la de la compra del nuevo...(aunque parece ser que en tu caso sera en el mismo año)
Te explico...
Como vas a esperar a que haga los 3 años que tienes el piso y ademas vas a reinvertir en otro... puedes solicitar la exención por reinversión en otra vivienda habitual.
Para ello se deben dar las dos circunstancias:
1º) que la vivienda que vendes sea la habitual en el momento de la venta. Para ello deben haber transcurrido al menos 3 años...(por eso te comente al principio que la mantengas como habitual hasta la venta)
Con lo que te acabo de decir, deberás seguir desgravándote el piso viejo durante todo el 2005 y, de momento, olvidarte de los pagos que hayas hecho por el nuevo.
2º) que reinviertas en el piso nuevo TODO lo obtenido en la venta (y no solo los beneficios como tu comentabas). Solo para el caso de la reinversión te podrás descontar del importe de la venta la hipoteca que te quedara pendiente en ese momento.
Así que el importe que deberás reinvertir será Venta-hipoteca=X
Si reinviertes todo el importe X TODAS tus ganancias patrimoniales (GP) quedaran exentas del pago.
Puedes hacer una reinversión parcial quedando tus GP exentas parcialmente en la misma proporción en que reinviertas.
Para la reinversión hay un plazo de 2 años que pueden ir tanto por delante como por detrás de la venta, así que podrás descontarte los pagos que hayas hecho al piso nuevo (gastos incluidos) en el momento de la venta...
Una vez más o menos aclarado el tema de la reinversión... comentarte sobre las Ganancias Patrimoniales (GP)
Para calcular tus GP al importe de la venta le deberás descontar los gastos que te ocasiones la misma (por ej. plusvalía municipal, gastos de cancelación hipoteca, etc...) y al importe de la compra le deberás añadir los gastos que tuviste en su día cuando compraste ese piso. Estos valores se actualizan según los años que haga que tenias el piso...(esto lo hace sólito el programa de la renta)
Esa diferencia entre el valor de venta resultante y el de compra son tus GP y por ellas pagaras el 15% a hacienda SALVO que solicites la exención por reinversión y reinviertas todo el importe X que habíamos comentado, en ese caso no pagarías nada. Si por ejemplo solo reinvirtieras la mitad (x:2) pagarías el 15% de la mitad de tus GP
En cuanto al tema de seguir deduciendo hipoteca por el piso nuevo si la hubiera, deberás esperar a que los pagos al mismo superen la suma de las cantidades deducidas por el otro anteriormente y las GP que te quedaron exentas exentas con la reinversión... a partir de ahí podrás seguir deduciendo.
Además decirte que si tanto la venta del piso como la compra del nuevo se hacen en el mismo año y reinviertes todo el importe X que estabas obligado/a, no solo quedas exento del pago del 15% sino que también quedas exento de declarar la operación.
Espero no haberme dejado nada en el tintero, aun así si te queda alguna consulta no dudes en preguntarme.
Un saludo y si no tienes más consultas por favor no olvides puntuar la respuesta.
Todo en tu declaración te lo va a marcar la fecha de la venta del piso y no la de la compra del nuevo...(aunque parece ser que en tu caso sera en el mismo año)
Te explico...
Como vas a esperar a que haga los 3 años que tienes el piso y ademas vas a reinvertir en otro... puedes solicitar la exención por reinversión en otra vivienda habitual.
Para ello se deben dar las dos circunstancias:
1º) que la vivienda que vendes sea la habitual en el momento de la venta. Para ello deben haber transcurrido al menos 3 años...(por eso te comente al principio que la mantengas como habitual hasta la venta)
Con lo que te acabo de decir, deberás seguir desgravándote el piso viejo durante todo el 2005 y, de momento, olvidarte de los pagos que hayas hecho por el nuevo.
2º) que reinviertas en el piso nuevo TODO lo obtenido en la venta (y no solo los beneficios como tu comentabas). Solo para el caso de la reinversión te podrás descontar del importe de la venta la hipoteca que te quedara pendiente en ese momento.
Así que el importe que deberás reinvertir será Venta-hipoteca=X
Si reinviertes todo el importe X TODAS tus ganancias patrimoniales (GP) quedaran exentas del pago.
Puedes hacer una reinversión parcial quedando tus GP exentas parcialmente en la misma proporción en que reinviertas.
Para la reinversión hay un plazo de 2 años que pueden ir tanto por delante como por detrás de la venta, así que podrás descontarte los pagos que hayas hecho al piso nuevo (gastos incluidos) en el momento de la venta...
Una vez más o menos aclarado el tema de la reinversión... comentarte sobre las Ganancias Patrimoniales (GP)
Para calcular tus GP al importe de la venta le deberás descontar los gastos que te ocasiones la misma (por ej. plusvalía municipal, gastos de cancelación hipoteca, etc...) y al importe de la compra le deberás añadir los gastos que tuviste en su día cuando compraste ese piso. Estos valores se actualizan según los años que haga que tenias el piso...(esto lo hace sólito el programa de la renta)
Esa diferencia entre el valor de venta resultante y el de compra son tus GP y por ellas pagaras el 15% a hacienda SALVO que solicites la exención por reinversión y reinviertas todo el importe X que habíamos comentado, en ese caso no pagarías nada. Si por ejemplo solo reinvirtieras la mitad (x:2) pagarías el 15% de la mitad de tus GP
En cuanto al tema de seguir deduciendo hipoteca por el piso nuevo si la hubiera, deberás esperar a que los pagos al mismo superen la suma de las cantidades deducidas por el otro anteriormente y las GP que te quedaron exentas exentas con la reinversión... a partir de ahí podrás seguir deduciendo.
Además decirte que si tanto la venta del piso como la compra del nuevo se hacen en el mismo año y reinviertes todo el importe X que estabas obligado/a, no solo quedas exento del pago del 15% sino que también quedas exento de declarar la operación.
Espero no haberme dejado nada en el tintero, aun así si te queda alguna consulta no dudes en preguntarme.
Un saludo y si no tienes más consultas por favor no olvides puntuar la respuesta.
Respuesta de jabml
Para empezar a desgravar por la nueva tiene que haber pagado en esta nueva más de lo que ha servido de base de desgravación por lo anterior, hasta que no supere ese límite no podrá desgravar y además debe tener en cuenta que a esa cantidad (la invertida en la anterior) hay que sumarle el importe exento por reinversión, a partir de ese límite podrá desgravar por la nueva.