Reformas en casa
Hola, estoy comprándome una casa antigua por un valor inferior a la que estoy vendiendo la cual necesita reforma. Me comentan que las reformas que voy a hacerle a la casa no computa en el precio total de la casa de cara a el valor total para hacienda, aunque tendré que invertir entre 3 y 4 millones en dicha reforma (instalación eléctrica, calefacción, ventanas, cocina).
¿Me podría aclarar que entraría en ese computo para que hacienda no me meta mano?
Gracias.
¿Me podría aclarar que entraría en ese computo para que hacienda no me meta mano?
Gracias.
Respuesta de parmesano
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Sobre si computa o no computa, depende de las reformas que le hagas. Normalmente, para sacar la plusvalía cuando la vendas, intentando minorizarla por las mejoras que le has hecho se tiene que tener en cuenta que Hacienda contempla como mejoras todo lo que le hagas que permanezca en la casa. Es decir, cambio de suelos, techos, paredes o puertas. Todo lo que te puedas llevar, no se contempla como mejora. Por ejemplo, si pones aire acondicionado, la mejora sería la pre-instalación, pero la máquina no.
Una vez sabiendo esto, además las fechas son importantes. Si la plusvalía se ha generado en más de un año, es decir, que la casa la compras en 2005 y la vendes en 2007, entonces esa plusvalía va a un tipo fijo que varía según las CCAA (en Murcia es 15%). Lo mismo pasa con la mejora. Si la haces y vendes la casa después de un año, entonces esa plusvalí minorada va al tipo fijo. Aquí tienes que calcular, porque normalmente este tipo fijo es menor que el tipo general de la escala de renta.
Lo vemos con un ejemplo:
Compras una casa en 2000 por 30 mill, y en 2004 le haces una mejora por 5 mill. Y ese mismo año la vendes por 45.
Aquí, la plusvalía de los 30 mill. Va al tipo fijo, pero el porcentaje de la plusvalía por causa de la mejora va al tipo general de la escala (que depende de lo que ganes, pero seguramente será superior). Por lo que hay que hacer el siguiente cálculo:
5 mill. Entre 35 mill son el 14%. De los 10 mill. De plusvalía que se te generan (45 mill menos 35 mill), el 14% corresponde a la mejora y por tanto irá a la escala general de renta. Es decir, 1,4 mill. Tributarán a la escala general y el resto al tipo fijo. En estos casos y dependiendo de tus número y tu CCAA, a lo mejor no te merece la pena declarar las mejoras, y que vaya toda pla plusvalía al tipo fijo. Ya te digo que tendrías que aplicar tus número.
Y una última apreciación. Lo que te has gastado en la mejora debe ser en blanco, y debes tener facturas de todo, con su IVA incl.
El tema no es del todo fácil pero espero haberte ayudado.
Una vez sabiendo esto, además las fechas son importantes. Si la plusvalía se ha generado en más de un año, es decir, que la casa la compras en 2005 y la vendes en 2007, entonces esa plusvalía va a un tipo fijo que varía según las CCAA (en Murcia es 15%). Lo mismo pasa con la mejora. Si la haces y vendes la casa después de un año, entonces esa plusvalí minorada va al tipo fijo. Aquí tienes que calcular, porque normalmente este tipo fijo es menor que el tipo general de la escala de renta.
Lo vemos con un ejemplo:
Compras una casa en 2000 por 30 mill, y en 2004 le haces una mejora por 5 mill. Y ese mismo año la vendes por 45.
Aquí, la plusvalía de los 30 mill. Va al tipo fijo, pero el porcentaje de la plusvalía por causa de la mejora va al tipo general de la escala (que depende de lo que ganes, pero seguramente será superior). Por lo que hay que hacer el siguiente cálculo:
5 mill. Entre 35 mill son el 14%. De los 10 mill. De plusvalía que se te generan (45 mill menos 35 mill), el 14% corresponde a la mejora y por tanto irá a la escala general de renta. Es decir, 1,4 mill. Tributarán a la escala general y el resto al tipo fijo. En estos casos y dependiendo de tus número y tu CCAA, a lo mejor no te merece la pena declarar las mejoras, y que vaya toda pla plusvalía al tipo fijo. Ya te digo que tendrías que aplicar tus número.
Y una última apreciación. Lo que te has gastado en la mejora debe ser en blanco, y debes tener facturas de todo, con su IVA incl.
El tema no es del todo fácil pero espero haberte ayudado.
