Venta de vivienda
Saludos, maquirriain. He llamado a Hacienda para que intenten explicármelo, pero o bien yo no me sé hacer entender, o bien no entendí lo que me dijeron.
A ver, mi caso es el siguiente: ¿Actualmente tengo un chalet en Móstoles que compré (nuevo) hace 3 años aprox. Por 172.790? + IVA. Desde entonces ha sido mi vivienda habitual junto con la de mi mujer y ahora de nuestras 2 hijas.
Queremos cambiar de vida, olvidar los agobios de Madrid y volver a nuestra Ciudad Real natal, así que hemos pensado en venderlo. ¿Tenemos claros indicios de que podríamos venderlo por una cifra muy cercana a los 390.000?. De hacerlo, ¿inmediatamente cancelaríamos los 126.200? Que nos quedan de hipoteca. Con el resto, lógicamente, compraríamos la nueva vivienda en Ciudad Real, aunque no todo ya que nos gustaría dejar un pequeño "colchoncito" para muebles, etc.
Según esto, ¿sobre qué cantidad tendríamos que pagar el 15% a Hacienda? ¿Supongamos qué la nueva vivienda nos cuesta 210.000?. Según lo que creo, la fórmula sería la siguiente:
(Cantidad por la que vendo) - (cantidad por la que compré) = beneficio
BENEFICIO - COSTE DE LA NUEVA VIVIENDA = BENEFICIO "NETO"
¿El 15% se aplicaría sobre este "BENEFICIO NETO"? ¿Compensa la exención por reinversión o compensa más la deducción por compra de vivienda habitual?
Anticipadamente te doy las gracias en mi nombre y en el de todas las personas a las que has ayudado en este foro.
A ver, mi caso es el siguiente: ¿Actualmente tengo un chalet en Móstoles que compré (nuevo) hace 3 años aprox. Por 172.790? + IVA. Desde entonces ha sido mi vivienda habitual junto con la de mi mujer y ahora de nuestras 2 hijas.
Queremos cambiar de vida, olvidar los agobios de Madrid y volver a nuestra Ciudad Real natal, así que hemos pensado en venderlo. ¿Tenemos claros indicios de que podríamos venderlo por una cifra muy cercana a los 390.000?. De hacerlo, ¿inmediatamente cancelaríamos los 126.200? Que nos quedan de hipoteca. Con el resto, lógicamente, compraríamos la nueva vivienda en Ciudad Real, aunque no todo ya que nos gustaría dejar un pequeño "colchoncito" para muebles, etc.
Según esto, ¿sobre qué cantidad tendríamos que pagar el 15% a Hacienda? ¿Supongamos qué la nueva vivienda nos cuesta 210.000?. Según lo que creo, la fórmula sería la siguiente:
(Cantidad por la que vendo) - (cantidad por la que compré) = beneficio
BENEFICIO - COSTE DE LA NUEVA VIVIENDA = BENEFICIO "NETO"
¿El 15% se aplicaría sobre este "BENEFICIO NETO"? ¿Compensa la exención por reinversión o compensa más la deducción por compra de vivienda habitual?
Anticipadamente te doy las gracias en mi nombre y en el de todas las personas a las que has ayudado en este foro.
1 Respuesta
Respuesta de maquirriain
1
En la fórmula que me indicas tienes que incluir en todos los casos los gastos necesarios para realizar las operaciones de compraventa (añadiéndolos a las compras y descontandolos de las ventas) La exención por reinversión compensa siempre que el ahorro obtenido del 15 % sobre el beneficio neto, sea superior al de la deducción por inversión. También tendrías que comprobar, si tendrías derecho a deducción, por que importe sería esta pues tendrías que tener en cuenta las deducciones aplicadas a tu primera vivienda y restarlo de la nueva inversión. ¿El máximo son 9.015? Año en la deducción por inversión que caso de llegar al máximo si lo multiplicamos por 3 años resultarían 27.045 euros. Esta, o la cantidad que obtengas al calcular la deducción, es la cantidad que tendrías que comparar con la exención por reinversión.. . ¿Por otro lado estás seguro que los compradores van a escriturar por los 390.000 euros? . Bueno no me enrollo que seáis muy felices en Ciudad Real, por cierto somos vecinos por partida doble yo nací en Badajoz y vivo actualmente en Albacete.
Muchas gracias por tu respuesta... de todas formas sigo sin verlo claro, seguramente será por lo obtuso que soy respecto a estos temas. ¿Te importaría explicármelo aplicándolo a las cantidades que mencioné en el primer mensaje? Gracias anticipadas, extremeño de nacimiento y manchego de adopción.
A ver si puedo:
Obtienes 210.000 de beneficio bruto más la parte pendiente de pago de la primera vivienda(será algo menos por los costes de compra de la primera vivienda más los intereses pagados)vamos a suponer que aquellos costes más intereses fueran de un 10 % sobre 172790 redondeando 17000 euros tendrías un beneficio bruto de 193.000 euros más los 126.000 de hipoteca que no habías pagado, ahora supongamos otros costes del 3 % de aquisicion de la nueva vivienda 210000 euros que redondeando nos darían unos 6000 euros es decir 216000 euros de manera que estarías reinvirtiendo este importe. Si te acoges a la exención por reinversión tendrías que pagar el 15 % sobre la diferencia entre 319000 euros (126000 más 193000) de beneficio y 216000 de inversión, o sea tendrías que pagar en concepto de ganancia por venta de inmueble 15 % de 103000 euros, es decir 15450 euros y te estarías ahorrando el 15 % sobre 216000, es decir 32.400 euros, ya que el total a pagar por el beneficio bruto obtenido seria de 47.850 euros. Por tanto estimo que te compensa más acogerte a la exención por reinversión que a la deducción por adquisición.
Obtienes 210.000 de beneficio bruto más la parte pendiente de pago de la primera vivienda(será algo menos por los costes de compra de la primera vivienda más los intereses pagados)vamos a suponer que aquellos costes más intereses fueran de un 10 % sobre 172790 redondeando 17000 euros tendrías un beneficio bruto de 193.000 euros más los 126.000 de hipoteca que no habías pagado, ahora supongamos otros costes del 3 % de aquisicion de la nueva vivienda 210000 euros que redondeando nos darían unos 6000 euros es decir 216000 euros de manera que estarías reinvirtiendo este importe. Si te acoges a la exención por reinversión tendrías que pagar el 15 % sobre la diferencia entre 319000 euros (126000 más 193000) de beneficio y 216000 de inversión, o sea tendrías que pagar en concepto de ganancia por venta de inmueble 15 % de 103000 euros, es decir 15450 euros y te estarías ahorrando el 15 % sobre 216000, es decir 32.400 euros, ya que el total a pagar por el beneficio bruto obtenido seria de 47.850 euros. Por tanto estimo que te compensa más acogerte a la exención por reinversión que a la deducción por adquisición.
