Se puede donar un bien sin primero escriturar

Mi madre como heredera universal de mi hermana ma va ha donar un piso que hereda de esta.Me dice su asesor que no hace falta que ella registre la propiedad a su nombre para después donarla, sino que con aceptar la herencia basta y que yo en ese acto notarial pasaría a ser el legitimo dueño(aunque ella se retracte después)de ese inmueble.
También me comenta que hay que pagar el 7% de una hipoteca de 53000E que tiene la casa en concepto de irpf.El piso esta en toledo y mi mare vive en Madrid.