Construir nave en terreno rustico que no cumple sup.
Desde un pueblo de Ciudad real. Paso a exponer mi problema.
Pretendo realizar una nave de apeo de 100 m2 en una parcela rustica, esta parcela actualmente es propiedad de 6 titulares y tiene aprox.7500 m2.
Según normativa local se necesitan 10000 m2 como mínimo para poder realizar cualquier tipo de construcción.
He intentado sin éxito tres formas de conseguir mi propósito de forma legal, dejándome influir por otras personas y por rumores bulos gastándome dinero en estos intentos.
En primer lugar hicimos un sondeo, proceso que duro 2 año, con el ánimo de cambiar el terreno de secano a regadío porque así se reducía el mínimo exigible, cosa que no es cierta ya que lo único que parece que es posible es segregar en parcelas superiores a 2500 m2 en vez de 10000 que es en secano.
Otra opción es solicitar reducción de de la limitación de 10000 m2 ante la consejería de agricultura, con resultado negativo.
La tercera opción y siguiendo las indicaciones de un ingeniero industrial era la de agrupación de parcelas con los propietarios colindantes. Se da el caso que tanto a un lado como a otro son los mismos propietarios. Según el ingeniero hacemos un proyecto de la nave de apeo y de le adosa un contrato privado entre propietarios diciendo que agrupamos las parcelas con el compromiso de elevarlos a escritura pública. Tal cual se presenta en Ayuntamiento y me lo deniegan en tanto no se registre ante el catastro dicha agregación. Tal cual y según este ingeniero en otras localidades ha válido con independencia de que luego lo elevaran o no a escritura pública, porque según el ayuntamiento no debe meterse en eso, si no solamente que cumple los metros.
Los propietarios colindantes están interesados en este proceso, el problema radica en que sus parcelas son herencia de sus padres ya fallecidos y aun están a nombre de ellos y me dicen que deben esperar 5 años (llevan 2) antes de remover nada, desconozco el motivo.
Mis preguntas son las siguientes:
Tal cual lo presente tiene el ayuntamiento por que meterse en si esta registrado o no en catastro esta agrupación, corriendo yo el riesgo ante las Administración correspondiente de que lo haga.
Si el contrato privado carece de validez y si es así como se podría hacer o como se podría adquirir el compromiso de que se va hacer y que tenga validez de cara al ayuntamiento o a terceros (en este caso pasados 3 años).
En el caso de agrupación de parcelas si es estrictamente necesario que estas estén en contacto físico, lo digo porque hay una a escasos 20 mts y con opción a compra y llegar a los 10000 m2
Si existe alguna otra forma, trámite, ley, condición, etc. A la que pueda "agarrarme" para formalizar este trámite por descabellada que parezca.
Todo esto debe parecer muy lioso si necesitan alguna aclaración no duden en hacerlo en [email protected].
Pretendo realizar una nave de apeo de 100 m2 en una parcela rustica, esta parcela actualmente es propiedad de 6 titulares y tiene aprox.7500 m2.
Según normativa local se necesitan 10000 m2 como mínimo para poder realizar cualquier tipo de construcción.
He intentado sin éxito tres formas de conseguir mi propósito de forma legal, dejándome influir por otras personas y por rumores bulos gastándome dinero en estos intentos.
En primer lugar hicimos un sondeo, proceso que duro 2 año, con el ánimo de cambiar el terreno de secano a regadío porque así se reducía el mínimo exigible, cosa que no es cierta ya que lo único que parece que es posible es segregar en parcelas superiores a 2500 m2 en vez de 10000 que es en secano.
Otra opción es solicitar reducción de de la limitación de 10000 m2 ante la consejería de agricultura, con resultado negativo.
La tercera opción y siguiendo las indicaciones de un ingeniero industrial era la de agrupación de parcelas con los propietarios colindantes. Se da el caso que tanto a un lado como a otro son los mismos propietarios. Según el ingeniero hacemos un proyecto de la nave de apeo y de le adosa un contrato privado entre propietarios diciendo que agrupamos las parcelas con el compromiso de elevarlos a escritura pública. Tal cual se presenta en Ayuntamiento y me lo deniegan en tanto no se registre ante el catastro dicha agregación. Tal cual y según este ingeniero en otras localidades ha válido con independencia de que luego lo elevaran o no a escritura pública, porque según el ayuntamiento no debe meterse en eso, si no solamente que cumple los metros.
Los propietarios colindantes están interesados en este proceso, el problema radica en que sus parcelas son herencia de sus padres ya fallecidos y aun están a nombre de ellos y me dicen que deben esperar 5 años (llevan 2) antes de remover nada, desconozco el motivo.
Mis preguntas son las siguientes:
Tal cual lo presente tiene el ayuntamiento por que meterse en si esta registrado o no en catastro esta agrupación, corriendo yo el riesgo ante las Administración correspondiente de que lo haga.
Si el contrato privado carece de validez y si es así como se podría hacer o como se podría adquirir el compromiso de que se va hacer y que tenga validez de cara al ayuntamiento o a terceros (en este caso pasados 3 años).
En el caso de agrupación de parcelas si es estrictamente necesario que estas estén en contacto físico, lo digo porque hay una a escasos 20 mts y con opción a compra y llegar a los 10000 m2
Si existe alguna otra forma, trámite, ley, condición, etc. A la que pueda "agarrarme" para formalizar este trámite por descabellada que parezca.
Todo esto debe parecer muy lioso si necesitan alguna aclaración no duden en hacerlo en [email protected].
Respuesta de joseamart
1
1º Para que puedan concederle la licencia debe primero acreditar esa agrupación, el funcionario no puede dar el visto bueno con el solo compromiso de que posteriormente se elevará a escritura pública, porque con ello estaría cometiendo un delito, mientras que legalmente no esté esa agrupación hecha no puede concederle la licencia si la ley exige esos metros para esa edificación
2º Para la agrupación es necesario otorgar la escritura pública de venta a usted e inscripción en el registro de la propiedad, el contrato privado no supone la adquisición de ese terreno, y menos cuando no consta aún inscrito a favor de los transmitentes, el Ayuntamiento como le he dicho mientras no tenga registrados esos terrenos a su nombre no le va a conceder la licencia
Me imagino que los transmitentes quieren esperar esos años para que prescriba la obligación tributaria de pagar el impuesto sucesorio
3º Para la agrupación los terrenos han de ser colindantes
4º Dentro de la legalidad poco más se puede hacer, intente convencer a los transmitentes de que los terrenos los necesita ahora, no dentro de 3 años, y que si no aceptan realizar los trámites no estaría interesado después en adquirirlos
2º Para la agrupación es necesario otorgar la escritura pública de venta a usted e inscripción en el registro de la propiedad, el contrato privado no supone la adquisición de ese terreno, y menos cuando no consta aún inscrito a favor de los transmitentes, el Ayuntamiento como le he dicho mientras no tenga registrados esos terrenos a su nombre no le va a conceder la licencia
Me imagino que los transmitentes quieren esperar esos años para que prescriba la obligación tributaria de pagar el impuesto sucesorio
3º Para la agrupación los terrenos han de ser colindantes
4º Dentro de la legalidad poco más se puede hacer, intente convencer a los transmitentes de que los terrenos los necesita ahora, no dentro de 3 años, y que si no aceptan realizar los trámites no estaría interesado después en adquirirlos
2 respuestas más de otros expertos
Respuesta de martirola
1
Creo que lo más sencillo es comprar esa parcela casi colindante y además de esos 20 m al que sea propietario, para por fin solucionar el problema. De estar este pequeño tramo propiedad de los propietarios herederos, solo podría pedirles un alquiler de ese tramo, por tanto aunque no construya en ese mismo lugar, podrá conseguir todo el terreno que necesita. En el alquiler debe detallar que le da permiso a construir en nombre de los titulares y siempres que sea posible el alquilarles ese trozo de terreno. Nunca mencione que lo hizo para construir, pues en las localidades pequeñas corre la voz de forma muy rápida y no querrá encontrar otro problema. Pasados los tres años, decidan sobre el tramo de tierra entre Uds.
Los temas de herencia son muy escrupulosos, imagino que pueden surgir aún herederos legales y por eso no pueden hacer la repartición de las tierras y cumplir el testamento, pero puede que sí puedan alquilar por tres años.
Mucha suerte
Los temas de herencia son muy escrupulosos, imagino que pueden surgir aún herederos legales y por eso no pueden hacer la repartición de las tierras y cumplir el testamento, pero puede que sí puedan alquilar por tres años.
Mucha suerte
Muchas gracias de antemano por ser tan rapido en su contestación.
Me surgen algunas dudas:
1.- Efectivamente esos 2o mts son de los herederos que no tienen a su nombre los terrenos por el tema de la herencia.
2.- Pueden alquilar si no tienes nada a su nombre, porque de alguna manera habría que formalizar ese alquiler de cara a terceros.
3.- Supongamos que me lo alquilan y yo compro a un tercero esos 2500 m2 que me faltan, el ayunatmiento me exige que la agrupación este registrada en catastro. Si para agrupar parcelas parece ser que es necesario que estén juntas, podría este trozo alquilado formar parte de esta agrupación.
4.- Como debería de plantear todo esto de manera que fuese lo más sencilla posible de cara a terceros (catastro y ayuntamiento), por que soy yo que se de que va y ya me estoy liando. Parece demasiado llamativo como para pasar desapercibido.
Ademas sabrían en ayuntamiento que el motivo de todo es la construcción de la nave,(ya he presentado un proyecto para pedir licencia) pero si es legal por lioso que parezca no podrían hacer nada.
Me gusta la idea, me ha abierto otra vía a solucionar el problema, solo que me gustaría me ayudara a plantearlo.
Muchas gracias
P.D.- Soy de las personas que piensan que siempre hay una solución para todo, aunque esta, no sea fácil, claro que en tema de leyes se me escapa, pero no me rindo. Llevo varios años con el tema y no me resigno a conseguirlo legalmente. No como todos hacen naves y casas sin permiso.
Me surgen algunas dudas:
1.- Efectivamente esos 2o mts son de los herederos que no tienen a su nombre los terrenos por el tema de la herencia.
2.- Pueden alquilar si no tienes nada a su nombre, porque de alguna manera habría que formalizar ese alquiler de cara a terceros.
3.- Supongamos que me lo alquilan y yo compro a un tercero esos 2500 m2 que me faltan, el ayunatmiento me exige que la agrupación este registrada en catastro. Si para agrupar parcelas parece ser que es necesario que estén juntas, podría este trozo alquilado formar parte de esta agrupación.
4.- Como debería de plantear todo esto de manera que fuese lo más sencilla posible de cara a terceros (catastro y ayuntamiento), por que soy yo que se de que va y ya me estoy liando. Parece demasiado llamativo como para pasar desapercibido.
Ademas sabrían en ayuntamiento que el motivo de todo es la construcción de la nave,(ya he presentado un proyecto para pedir licencia) pero si es legal por lioso que parezca no podrían hacer nada.
Me gusta la idea, me ha abierto otra vía a solucionar el problema, solo que me gustaría me ayudara a plantearlo.
Muchas gracias
P.D.- Soy de las personas que piensan que siempre hay una solución para todo, aunque esta, no sea fácil, claro que en tema de leyes se me escapa, pero no me rindo. Llevo varios años con el tema y no me resigno a conseguirlo legalmente. No como todos hacen naves y casas sin permiso.
Primero es confirmar si pueden alquilar esa porción de terreno, esto el Notario puede decirlo.
Con toda la documentación, el permiso de construcción, vallado, etc, que diga el contrato de alquiler, contrato de alquiler, verificado por la fe del Notario, más las comprobaciones registrales de todo, con eso vas al Ayuntamiento y que tengas mucha suerte.
Otra cosa es poder construir una nave de las de quita y pon, esas de módulos, que van ancladas encima del terreno sin cimientos como el que dice. Hay muchas empresas que construyen naves, casas, de estas características, esto en el caso que no puedas hacerlo de otra forma, de manera que si te dicen que no es lícito, puedas desmontar y trasladar la nave a casa del vecino, o algo así.
Mucha suerte
Con toda la documentación, el permiso de construcción, vallado, etc, que diga el contrato de alquiler, contrato de alquiler, verificado por la fe del Notario, más las comprobaciones registrales de todo, con eso vas al Ayuntamiento y que tengas mucha suerte.
Otra cosa es poder construir una nave de las de quita y pon, esas de módulos, que van ancladas encima del terreno sin cimientos como el que dice. Hay muchas empresas que construyen naves, casas, de estas características, esto en el caso que no puedas hacerlo de otra forma, de manera que si te dicen que no es lícito, puedas desmontar y trasladar la nave a casa del vecino, o algo así.
Mucha suerte
Respuesta de Abogados Edo
1
A ver, cosa por cosa, sus vecinos, entiendo no quieren hacer nada de la herencia, para que prescriba la obligación de pago de impuestos, pues es una picaresca generalizada, pero no porque haya una obligación legal que se lo impida. En cuanto, al contrato privado, el ingeniero, obviamente, no es abogado, pues, el contrato privado solo produce efectos entre las partes, y no a terceros, como seria el Ayuntamiento, con lo cual, lo mínimo, seria que se regularizará en el Catastro.
Desconociendo la regulación concreta de Ciudad Real, por lógica, y en comparación con el resto de regulación urbanisitica, si ha ser unidad de finca, luego quizás debería ver la opción de compra de los 20 metros que le separan.
Desconociendo la regulación concreta de Ciudad Real, por lógica, y en comparación con el resto de regulación urbanisitica, si ha ser unidad de finca, luego quizás debería ver la opción de compra de los 20 metros que le separan.
Muchas gracias por interesarse por mi caso.
En primer lugar, no podemos registrarlo en catastro porque según parece hace falta escrituras y evidentemente esta gente no las tienes a su nombre sino al de sus padres. Al menos que se pueda realizar de otra forma que yo no sepa (claro que de algún modo a ellos no se si les interesaría remover por si "salta la liebre").
Segundo lugar esos 20 mts que me separan son de estos propietarios también, por lo tanto supongo tampoco pueden vendérmelo sin remover el tema. POr ello era si era necesario que para agregar se necesario que las fib¡Cas estén en contacto físico o valiese por esa proximidad.
Gracias
En primer lugar, no podemos registrarlo en catastro porque según parece hace falta escrituras y evidentemente esta gente no las tienes a su nombre sino al de sus padres. Al menos que se pueda realizar de otra forma que yo no sepa (claro que de algún modo a ellos no se si les interesaría remover por si "salta la liebre").
Segundo lugar esos 20 mts que me separan son de estos propietarios también, por lo tanto supongo tampoco pueden vendérmelo sin remover el tema. POr ello era si era necesario que para agregar se necesario que las fib¡Cas estén en contacto físico o valiese por esa proximidad.
Gracias
Pues el caso esta claro, sus vecinos, salvo error en nuestra apreciación, no quieren gestionar la herencia, para ahorrarse impuestos, así que o ellos realizan aceptación de la herencia y demás tramites de la misma, o usted espera el plazo que ellos le indican.