Comprar una vivienda de protección oficial
GASPAR GONZALEZ ADRIAN [email protected]
Tras visitar esta página quisiera que usted informara del siguiente tema relacionado a la legislación de las ventas de v.p.o. Ya que yo, junto con mi
Novia, he tenido un problema que abarca el tema de la ventas o reventas mejor dicho de las v.p.o.
El tema es el siguiente: hace cosa de 2 meses vimos un piso muy interesante para ambos en el municipio de marbella a través de una inmobiliaria, pensamos que eran de venta libre como es normal. Nunca nos informo la inmobiliaria que fuera de la v.p.o. El precio era de 147.000 euros (24.500000 pts). No dudamos en meternos a través de dicha inmobiliaria ya que la relación calidad- precio era excelente, dimos la señal y posteriormente firmamos el contrato de compra-venta dando un millón de pesetas y nos dieron 3 meses para firmar escritura (cumple el 24 de junio). Nos fiamos de la inmobiliaria para que nos llevase el crédito a su banco, todo parecía ir bien. Dos meses después nos llama la inmobiliaria diciendo que la casa de mi futuro suegro la tienen que tasar para que entre en hipoteca cosa que nadie queríamos, dijimos que no.
Nos parecido un poco extraño ya que entre los dos cobramos 360.000 pts justificadas y tendríamos una letra de 115.000 pts.
Intentando buscar otro banco por nuestra cuenta como es "el monte" "banesto" etc.. Nos enteramos que este crédito no nos lo pueden dar, ya que en la nota simple de la propietaria figura que es una vivienda de v.p.o. De lo cual no fuimos informados anteriormente. La casa si que se puede vender ya que a pasado más de 5 años pero figura como v.p.o. En la nota simple, no como de venta libre. El banco nos explica a ambos que tiene que escriturar la casa a menos de 10 millones y que ningún banco nos da 24.500.000. La propietaria no quiere descalificarla ya que piensa que le va acostar mucho dinero.
Quisiéramos sabes si esto el lega, y hasta que punto, :
-¿La propietaria puede vender la casa de v.p.o como vivienda
¿LIBRE?
Tras visitar esta página quisiera que usted informara del siguiente tema relacionado a la legislación de las ventas de v.p.o. Ya que yo, junto con mi
Novia, he tenido un problema que abarca el tema de la ventas o reventas mejor dicho de las v.p.o.
El tema es el siguiente: hace cosa de 2 meses vimos un piso muy interesante para ambos en el municipio de marbella a través de una inmobiliaria, pensamos que eran de venta libre como es normal. Nunca nos informo la inmobiliaria que fuera de la v.p.o. El precio era de 147.000 euros (24.500000 pts). No dudamos en meternos a través de dicha inmobiliaria ya que la relación calidad- precio era excelente, dimos la señal y posteriormente firmamos el contrato de compra-venta dando un millón de pesetas y nos dieron 3 meses para firmar escritura (cumple el 24 de junio). Nos fiamos de la inmobiliaria para que nos llevase el crédito a su banco, todo parecía ir bien. Dos meses después nos llama la inmobiliaria diciendo que la casa de mi futuro suegro la tienen que tasar para que entre en hipoteca cosa que nadie queríamos, dijimos que no.
Nos parecido un poco extraño ya que entre los dos cobramos 360.000 pts justificadas y tendríamos una letra de 115.000 pts.
Intentando buscar otro banco por nuestra cuenta como es "el monte" "banesto" etc.. Nos enteramos que este crédito no nos lo pueden dar, ya que en la nota simple de la propietaria figura que es una vivienda de v.p.o. De lo cual no fuimos informados anteriormente. La casa si que se puede vender ya que a pasado más de 5 años pero figura como v.p.o. En la nota simple, no como de venta libre. El banco nos explica a ambos que tiene que escriturar la casa a menos de 10 millones y que ningún banco nos da 24.500.000. La propietaria no quiere descalificarla ya que piensa que le va acostar mucho dinero.
Quisiéramos sabes si esto el lega, y hasta que punto, :
-¿La propietaria puede vender la casa de v.p.o como vivienda
¿LIBRE?
Respuesta de mikibass
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En contestación a tu pregunta tengo que aclararte algunas aspectos, por lo que me voy a extender un poco:
El Gobierno establece un precio máximo de venta, que podrá verse incrementado en determinados porcentajes según los municipios.
El precio que ha establecido el Ministerio de Fomento para la venta de las VPO es de 636,25 euros (105.863 ptas) el metro cuadrado que será revisado cada año por el Consejo de Ministros. Además, con el nuevo Plan Vivienda 2002-2005 se ha acordado la creación de un nuevo tipo de municipio singular, el tipo C, así, la Comunidad Autónoma correspondiente podrá elevar el mencionado precio básico de venta de la VPO en un 10%. Existían otros dos tipos de municipios singulares, a y b. Con el tipo a, se podía encarecer el precio de la VPO en un 40% sobre el precio establecido, y el municipio de tipo b, se puede incrementar el precio básico de la VPO en un 20%. Por eso tienes que entarte del tipo de municipio
La venta de una Vivienda de Protección Oficial puede hacerse de dos formas. Venderse a precio libre, para lo cual hay que seguir una serie de pasos para descalificarla, o bien venderla como vivienda protegida.
Si quiere la propietaria realizar la venta de una VPO a precio libre, primero hay que "descalificarla". Descalificar una vivienda de VPO significa que va a transformarla en una vivienda libre, para esto lo que tiene que hacer es devolver las cantidades que la Administración le ha abonado en forma de ayuda o subvenciones. Normalmente suele interesar descalificarla, puesto que el precio de la vivienda por metro cuadrado se incrementará ya que el precio de las de VPO es mucho más pequeño. Os explico el trámite por si queréis hablarlo con la propietaria: tiene que pedir con anterioridad al Ministerio de Fomento las cantidades que se le han ido reembolsando para saber cuanto tiene que devolver.
Es por ello que lo que os dijo el banco era cierto ya que en una compraventa de vivienda de protección oficial en la que se pacta un precio superior al que determina la Ley y, en su caso, hay unas consecuencias legales que se derivan del establecimiento de un sobreprecio.
La regulación legal en esta materia está constituida por los artículos 11 y 51 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 10 de diciembre de 1978, que ha sido objeto a lo largo del tiempo de diversas interpretaciones por nuestros tribunales.
Se puede decir que la jurisprudencia ha mantenido históricamente dos tesis diferentes en respuesta a la cuestión planteada.
Inicialmente, el Tribunal Supremo vino a afirmar la plena validez del contrato de compraventa desde el punto de vista civil, incluida la cláusula relativa al precio en la que se estipula un precio de venta superior al legalmente establecido. Consideraba el Tribunal Supremo que la infracción de las disposiciones que establecían un precio máximo de venta en el caso de viviendas de protección oficial, producía efectos exclusivamente en el ámbito administrativo pero no en el ámbito civil.
La consecuencia práctica de esta tesis era que el contrato de compraventa resultaba válido en los términos pactados y obligaba a ambas partes en todos sus elementos, incluido el sobreprecio pactado. La infracción de la norma legal relativa al precio máximo de venta producía efectos en la esfera administrativa, consistentes en la imposición de multas, descalificación de la vivienda como vivienda de protección oficial y la obligación de devolver las cantidades percibidas indebidamente como sobreprecio.
En sentencias posteriores, el Tribunal Supremo sostuvo la nulidad parcial del contrato de compraventa. Según esta tesis el contrato de compraventa era válido, pero no así la cláusula contractual relativa al precio en la que se establecía un precio de venta superior al legalmente permitido, que era nula. La nulidad parcial del contrato implicaba que el precio de venta superior al legalmente permitido quedaba sustituido automáticamente por el precio establecido por la Ley, sin perjuicio de las sanciones administrativas que fueran procedentes. Esta tesis se fundamentaba en que la determinación del precio en este tipo de compraventas queda fuera del principio de autonomía de la voluntad, habida cuenta de que el precio viene establecido de forma imperativa por ley. Se trataría, en consecuencia, de contratos normados en cuanto a uno de sus elementos esenciales como es el precio.
La consecuencia práctica de esta segunda tesis era la producción de dos efectos jurídicos diferentes: a) en la esfera civil, el precio pactado superior al permitido quedaba sustituido por el precio establecido por Ley, de manera que el vendedor únicamente podía exigir el pago del precio establecido por Ley y no el acordado con el comprador; b) en la esfera administrativa, se impondrían las sanciones que establece la Ley para tales casos.
En la actualidad, las últimas sentencias del Tribunal Supremo parecen volver a la tesis inicial de la validez del contrato de compraventa, sin perjuicio de la imposición de las sanciones previstas por las normas administrativas en los términos expuestos anteriormente.
Es por ello y a modo de conclusión y espero no haberme alargado mucho, que todo se está haciendo bien, puedes hablar con la propietaria y ver cuanto le cuesta descalificar y poder llegar a un acuerdo a la hora de pagar tu (es una opinión muy personal) parte de la descalificación.
El Gobierno establece un precio máximo de venta, que podrá verse incrementado en determinados porcentajes según los municipios.
El precio que ha establecido el Ministerio de Fomento para la venta de las VPO es de 636,25 euros (105.863 ptas) el metro cuadrado que será revisado cada año por el Consejo de Ministros. Además, con el nuevo Plan Vivienda 2002-2005 se ha acordado la creación de un nuevo tipo de municipio singular, el tipo C, así, la Comunidad Autónoma correspondiente podrá elevar el mencionado precio básico de venta de la VPO en un 10%. Existían otros dos tipos de municipios singulares, a y b. Con el tipo a, se podía encarecer el precio de la VPO en un 40% sobre el precio establecido, y el municipio de tipo b, se puede incrementar el precio básico de la VPO en un 20%. Por eso tienes que entarte del tipo de municipio
La venta de una Vivienda de Protección Oficial puede hacerse de dos formas. Venderse a precio libre, para lo cual hay que seguir una serie de pasos para descalificarla, o bien venderla como vivienda protegida.
Si quiere la propietaria realizar la venta de una VPO a precio libre, primero hay que "descalificarla". Descalificar una vivienda de VPO significa que va a transformarla en una vivienda libre, para esto lo que tiene que hacer es devolver las cantidades que la Administración le ha abonado en forma de ayuda o subvenciones. Normalmente suele interesar descalificarla, puesto que el precio de la vivienda por metro cuadrado se incrementará ya que el precio de las de VPO es mucho más pequeño. Os explico el trámite por si queréis hablarlo con la propietaria: tiene que pedir con anterioridad al Ministerio de Fomento las cantidades que se le han ido reembolsando para saber cuanto tiene que devolver.
Es por ello que lo que os dijo el banco era cierto ya que en una compraventa de vivienda de protección oficial en la que se pacta un precio superior al que determina la Ley y, en su caso, hay unas consecuencias legales que se derivan del establecimiento de un sobreprecio.
La regulación legal en esta materia está constituida por los artículos 11 y 51 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 10 de diciembre de 1978, que ha sido objeto a lo largo del tiempo de diversas interpretaciones por nuestros tribunales.
Se puede decir que la jurisprudencia ha mantenido históricamente dos tesis diferentes en respuesta a la cuestión planteada.
Inicialmente, el Tribunal Supremo vino a afirmar la plena validez del contrato de compraventa desde el punto de vista civil, incluida la cláusula relativa al precio en la que se estipula un precio de venta superior al legalmente establecido. Consideraba el Tribunal Supremo que la infracción de las disposiciones que establecían un precio máximo de venta en el caso de viviendas de protección oficial, producía efectos exclusivamente en el ámbito administrativo pero no en el ámbito civil.
La consecuencia práctica de esta tesis era que el contrato de compraventa resultaba válido en los términos pactados y obligaba a ambas partes en todos sus elementos, incluido el sobreprecio pactado. La infracción de la norma legal relativa al precio máximo de venta producía efectos en la esfera administrativa, consistentes en la imposición de multas, descalificación de la vivienda como vivienda de protección oficial y la obligación de devolver las cantidades percibidas indebidamente como sobreprecio.
En sentencias posteriores, el Tribunal Supremo sostuvo la nulidad parcial del contrato de compraventa. Según esta tesis el contrato de compraventa era válido, pero no así la cláusula contractual relativa al precio en la que se establecía un precio de venta superior al legalmente permitido, que era nula. La nulidad parcial del contrato implicaba que el precio de venta superior al legalmente permitido quedaba sustituido automáticamente por el precio establecido por la Ley, sin perjuicio de las sanciones administrativas que fueran procedentes. Esta tesis se fundamentaba en que la determinación del precio en este tipo de compraventas queda fuera del principio de autonomía de la voluntad, habida cuenta de que el precio viene establecido de forma imperativa por ley. Se trataría, en consecuencia, de contratos normados en cuanto a uno de sus elementos esenciales como es el precio.
La consecuencia práctica de esta segunda tesis era la producción de dos efectos jurídicos diferentes: a) en la esfera civil, el precio pactado superior al permitido quedaba sustituido por el precio establecido por Ley, de manera que el vendedor únicamente podía exigir el pago del precio establecido por Ley y no el acordado con el comprador; b) en la esfera administrativa, se impondrían las sanciones que establece la Ley para tales casos.
En la actualidad, las últimas sentencias del Tribunal Supremo parecen volver a la tesis inicial de la validez del contrato de compraventa, sin perjuicio de la imposición de las sanciones previstas por las normas administrativas en los términos expuestos anteriormente.
Es por ello y a modo de conclusión y espero no haberme alargado mucho, que todo se está haciendo bien, puedes hablar con la propietaria y ver cuanto le cuesta descalificar y poder llegar a un acuerdo a la hora de pagar tu (es una opinión muy personal) parte de la descalificación.
1 respuesta más de otro experto
Respuesta de marlus
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Estáis en una situación bastante frecuente entre "inmobiliarias" avispadas y propietarios especuladores.
1- Ponéis recurrir a la intidad que gestiona las viviendas en vuestro municipio o gobierno de la cdad.
2- Las VPO no siempre se pueden vender al precio que uno quiere, ni a quién quiere.
Mi experiencia es que si transcurridos 5 años yo, como propietario de VPo quiero efectuar su venta he de ofrecerla primeramente al "Ministerio de Vivienda"... o ente responsable de la misma, quién me la comprará o tasará actualizando el precio.
Si esa vivienda no les interesa, ya que no existe demanda para ella, pueden acceder a que la venda, pero respetando el precio que correpsonde a una VPO.
Hay ocasiones, que a pesar de todo uno tiene mucho interás, tiene dinero y no necesita hipotecar la vivienda para su pago (lo cierto es que no se quién puede permitirse esos lujos), como te decía, hay momentos en los que interesa efectuar la compra, y "de tapadillo" se hace.
No es un reproche, pero lo primero, ¿antes de soltar un solo? Deberíais haber conocidola situación de la vivienda. La Inmobiliaria está obligada a gestionar la compra-venda otrogando garantía de legalidad, debería haber certificado la situación de la misma; que el vendedor sea el propietario; que si está hipotecada, conocer en que condiciones, incluso de las deudas que a la Cdad. de Propietarios pudiera tener.
Mi consejo, como seguro que ese millón se lo ha quedado de momento la inmobiliaria para garantizar el cobro de sus honorarios, es presionarla para ... zanjar el asunto sin coste alguno para vosotros si no es así, para lo cual debéis estipular max. 1 semana debéis presentar una demanda en la oficina del consumidor, en la asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y en el Juzgado.
Desde luego, el piso en esas condiciones y a ese precio, no os interesa, paciencia y ya aparecerá otra cosa.
Si gente como el vendedor que posiblemente lo consiguió a bajo precio gracias a las subvenciones que los gobiernos otorgar, no pudieran vender los pisos VPO solicitados por personas que los necesitan, se erradicaría estos chanchullos y tanta especulación.
Mucha suerte y no lo dejéis de mano, en lo sucesivo, sed más precavidos.
1- Ponéis recurrir a la intidad que gestiona las viviendas en vuestro municipio o gobierno de la cdad.
2- Las VPO no siempre se pueden vender al precio que uno quiere, ni a quién quiere.
Mi experiencia es que si transcurridos 5 años yo, como propietario de VPo quiero efectuar su venta he de ofrecerla primeramente al "Ministerio de Vivienda"... o ente responsable de la misma, quién me la comprará o tasará actualizando el precio.
Si esa vivienda no les interesa, ya que no existe demanda para ella, pueden acceder a que la venda, pero respetando el precio que correpsonde a una VPO.
Hay ocasiones, que a pesar de todo uno tiene mucho interás, tiene dinero y no necesita hipotecar la vivienda para su pago (lo cierto es que no se quién puede permitirse esos lujos), como te decía, hay momentos en los que interesa efectuar la compra, y "de tapadillo" se hace.
No es un reproche, pero lo primero, ¿antes de soltar un solo? Deberíais haber conocidola situación de la vivienda. La Inmobiliaria está obligada a gestionar la compra-venda otrogando garantía de legalidad, debería haber certificado la situación de la misma; que el vendedor sea el propietario; que si está hipotecada, conocer en que condiciones, incluso de las deudas que a la Cdad. de Propietarios pudiera tener.
Mi consejo, como seguro que ese millón se lo ha quedado de momento la inmobiliaria para garantizar el cobro de sus honorarios, es presionarla para ... zanjar el asunto sin coste alguno para vosotros si no es así, para lo cual debéis estipular max. 1 semana debéis presentar una demanda en la oficina del consumidor, en la asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y en el Juzgado.
Desde luego, el piso en esas condiciones y a ese precio, no os interesa, paciencia y ya aparecerá otra cosa.
Si gente como el vendedor que posiblemente lo consiguió a bajo precio gracias a las subvenciones que los gobiernos otorgar, no pudieran vender los pisos VPO solicitados por personas que los necesitan, se erradicaría estos chanchullos y tanta especulación.
Mucha suerte y no lo dejéis de mano, en lo sucesivo, sed más precavidos.