Manera de hacer a mi hijo propietario de una vivienda reservándome el usufructo

¿Qué vías existen para hacer propietario a mi único hijo de un piso a mi nombre reservándome yo el usufructo de la misma? ¿Cuánto tendría que pagar a la Hacienda pública? Escribo desde Andalucía. Él no puede acreditar ingresos.