Desgravación por segunda vivienda habitual

Hola, mi nombre es Francisco, y tengo una duda con respecto al momento y a la cantidad que me puedo desgravar de la nueva vivienda que compramos mi mujer y yo en el año 2010 y que empezamos a vivir en el 2011. Las cantidades desgravadas por la antigua vivienda (2001-2007) fueron 20.496€ mi mujer y 30.978€ de mi parte.

La nueva vivienda nos costó 251.000€ y la hipoteca es de 277.000€, ya que hicimos algunas reformas y compramos mobiliario. Los gastos de formalización fueron de 24.498€, y las cantidades aportadas para amortización desde la compra en Junio de 2010 han sido a 31/12/2012 de 23.044€, por lo que si sumamos los gastos y la amortización son 47.542€, que dividido entre dos es 23.771€. Esto en principio indica que mi mujer ya se podría desgravar 3.275€ en el año 2012, pero mi duda viene en que al ser el préstamo mayor que el valor de la vivienda, no sé si hacienda entiende que los gastos están incluidos en el préstamo y entonces no puedo sumarlos de esta forma para saber las cantidades exactas invertidas hasta este momento en la nueva vivienda.

Por otra parte, y en el caso que se puedan excluir los gastos del préstamo, y por tanto acortar el momento en el que podría empezar a desgravarme, entonces me imagino que habría que indicar en la declaración de la renta el porcentaje del préstamo que se ha dedicado a inversión de vivienda habitual, que en este caso sería 251.000/277.000, de un 90,6%.

Quedo a la espera de sus noticias, agradeciéndoles de antemano su interés.

Francisco