Factura de alquiler con IVA exento

Voy a alquilar mi local a un señor que lo va a dedicar a academia de idiomas. He llamado a hacienda para informarme de los pasos a seguir para darme de alta como retenedor de IVA.

Cuando le dije que el alquiler lo hacia a alguien que ejercería en enseñanza de idiomas, me comenta que si es enseñanza de idiomas la actividad está exenta y que así debo manifestarlo cuando dé de alta el alquiler y que, por tanto no he de facturarle por este concepto.

Mi pregunta es, ¿cómo debo hacer la factura?, porque mi idea era:

550 € (base) + 21%IVA 115,5 €- 21% IRPF 115,5 € TOTAL 550 €.

¿Debo hacerlo asísegún lo que me han dicho en hacienda?:

550 € (base) + IVA exento- 21% IRPF 115,5 € TOTAL 434,5 €.