Responsabilidad en caso de hundimiento de baño durante reparación de humedades.
Soy propietario de un piso situado en un Casco Viejo, con estructura de madera, procedente de herencia muy reciente, ocupado en régimen de alquiler, a 80 km de mi domicilio.
Por esos dos motivos (herencia reciente y lejanía) la relación con el inquilino era muy escasa.
En febrero de este año el inquilino, después de un tiempo observando humedades en el techo de su baño, y tras una serie de problemas de orden público con los ocupantes del piso superior ( madre e hija inmigrantes, muy cerradas, también en régimen de alquiler) y tras darme finalmente aviso de la situación, consiguió el teléfono del propietario del piso superior.
Éste avisó a su seguro, que abrió el correspondiente parte. El perito enviado dictaminó que era un problema de sellado del alicatado de la zona de la bañera, con lo cual el seguro mandó sellar esa zona y destinó una pequeña cantidad para pintar los desperfectos de nuestro techo, pero sin realizar ninguna notificación de ello al todavía "tomador" del seguro, mi difunto tío, motivo por el cual no tuve constancia tampoco yo de esa resolución.
Yo por mi parte no di ningún tipo de aviso a mi compañía de seguros (todavía la de mi difunto tío) dado que el problema era del piso superior y que, además, ambos pisos estaban cubiertos por la misma compañía.
El problema de humedades, no obstante, persistió. Al parecer el sellado ni siquiera llegó a efectuarse, por problemas de "agenda" del fontanero. Aunque de hecho, como quedó luego patente, el problema era una fuga en la tubería, así que no hubiera servido de nada.
Pasó el tiempo sin que nadie hiciera nada, ni el seguro moverse ni notificarnos nada, ni nosotros presentar nuevas quejas ante él, hasta que en septiembre, coincidiendo con el vencimiento de la poliza de mi tío y mis vacaciones, aproveché para encargarme del asunto personalmente, contratar una poliza a mi nombre y con los datos del piso actualizados y exigir personalmente una solución para el problema.
En todo momento las relaciones con el propietario del piso superior han sido muy buenas. Cuando el seguro, finalmente, a la vista de la cantidad de agua que caía abajo decidió desentenderse del problema de la avería argumentando que "el mal estado de las tuberías estaba fuera de sus coberturas", el propietario del piso superior decidió hacerse cargo personalmente de la reparación y mandó retirar la bañera y picar el suelo en busca de la fuga.
Durante el segundo día de los trabajos, el suelo del piso superior cedió y se derrumbó sobre nuestro baño.
El dueño del piso superior ordenó entonces apuntalar, con mi permiso, lo poco que quedaba de su baño y ambos dimos parte al seguro.
El seguro dice ahora que cubre los gastos de reparación de mi baño, pero que el resto no es responsabilidad suya.
El vecino de arriba asume que tendrá que reparar su propio baño, pero sugiere que los gastos de reparación estructurales los paguemos a medias, aduciendo, igual que el seguro, que no está claro que el derrumbe se haya producido por la fuga de agua, sino que bien podría deberse a que las vigas se hubieran podrido "de forma natural".
Yo creo que es evidente, con tan solo ver y tocar las vigas de madera, que sean podrido por estar continuamente sujetas a un flujo de agua, procedente de la citada avería.
El seguro se escuda, para eludir cualquier posible responsabilidad, en que "no hemos estado permanentemente quejándonos de que caía agua".
Mi pregunta es si es posible que exista alguna forma de determinar la causa sin dar pie a interpretaciones (un perito "imparcial", supongo) y en caso de que se demuestre que el derrumbe se debe a los daños causados por el agua en las vigas, de quién podría ser la responsabilidad.
Yo supongo que puede ser del seguro, o del propietario del piso superior si era un problema suyo que no estaba cubierto, o de la comunidad si era un problema de una instalación común.
Pero me cuesta creer que la responsabilidad y por tanto la obligación de correr con los gastos de reparación estructurales pueda ser compartida al 50% entre ambos pisos.
2 respuestas
Yo también lo creo así.
El asunto es como determinar sin lugar a dudas que la podredumbre de las vigas se debía, como parece evidente dese nuestro punto de vista y dado el testimonio del inquilino, a una fuga de agua. ¿Un perito independiente, tal vez? He pedido a la compañía de seguros copia del parte de su perito, pero al parecer aún no lo ha presentado.
La otra cuestión radica en si esa tubería con fuga pertenecía al propietario del piso superior o era responsabilidad de la comunidad. Yo supongo que al ser un elemento horizontal, que daba servicio a su baño, también está claro que esa tubería era "suya".
Puedes contratar los servicios periciales de algún gabinete para que hagan una valoración técnica de los daños y de los hechos que han dado lugar a los daños.
En cuanto a la otra cuestión, la tubería es privada, no es comunitaria, tal y como la has definido.
¡Gracias!
Vivir a 80 km y además estar ocupado con otros asuntos casi igualmente urgentes, ayuda poco. Mañana me desplazaré hasta allí para tener información de primera mano (hoy ni siquiera he podido hablar con el perito del seguro) y para conocer la propuesta del vecino de arriba, que por teléfono me ha comentado que la reparación estructural no saldría muy cara, según su contratista de confianza.
Mañana averiguaré exactamente qué significa eso de que "no es cara" y, según lo que me digan también en la oficina del seguro, tomaré una decisión. De momento ya he hablado con un abogado en mi propia localidad y mañana, antes de ir, intentaré contactar con un arquitecto de la zona, con el que tenía medio apalabrada (a falta de confirmación de la comunidad) la realización de la ITE del edificio, por si está disponible para hacer un nuevo peritaje más en profundidad que el del seguro, del que según me cuentan no debo esperar conclusiones muy determinantes en cuanto a la responsabilidad del sinestro.
Muchas gracias de nuevo.
Su caso es muy interesante por su complejidad y porqué es poco frecuente. El hecho de que la estructura sea de madera (tal como indica) podría ser circunstancia suficiente para que su póliza "propia", o incluso la del vecino, sean insuficientes ya que muchas de las pólizas que hay en el mercado de seguros excluyen esas viviendas. El hecho de que el tomador del seguro haya fallecido tampoco ayuda ya que usted tendría que intentar ocupar su posición en el contrato de seguro (buscando usted la aceptación por escrito de la Compañía, o al menos comunicándolo también por escrito). Si la compañía ya le hubiese aceptado o reconocido a usted como nuevo propietario o "nuevo tomador" del seguro pues esto último ya estaría resuelto. Que haya problemas de sellado, tal y como indica, también podría ser un problema ya que muy pocos seguros cubren esas reparaciones o mantenimientos.
Si quiere intentar "salvar el piso" le aconsejo un estudio del caso, más que una carta en un foro (que se agradece porqué así comparte su historia). Es decir, que acompañara toda la documentación disponible (pólizas, partes de asistencia, cronología solamente de los hechos y novedades relevantes, partes de los peritos, etc).
Lo ideal sería que ese estudio se lo hiciera algún abogado especialista en responsabilidad civil y seguros. Por ejemplo, me consta que uno de los mejores para un caso así podría ser Ernesto.
Mucha suerte.
¡Gracias!
Como ya he dicho, la distancia y la escasez de tiempo dificultan mi margen de maniobra.
Mañana me pondré a ello con más tiempo, hoy he tenido un día de locos.
Lo primero será conseguir la versión oficial de la compañía de seguros, y lo segundo una estimación técnica y económica de la obra a realizar.
Realmente, es un caso muy "interesante"... y lo que falta por contar, con un propietario moroso (somos 5 en total, contando un negocio en la planta baja) con el que es casi imposible contactar... y visita de la policía municipal, en febrero
En otras circunstancias no hubiera permitido que el problema llegara hasta estos niveles, pero un cúmulo de circunstancias (herencia muy reciente, lejanía, desconocimiento absoluto del resto de propietarios, todos con sus pisos en alquiler, cierto conformismo del inquilino, que ha aguantado demasiado sin quejarse, falta de determinación del otro propietario para solventar su problema, coincidencia en la compañía de seguros de ambos pisos y toda una serie de circunstancias personales que me han impedido, hasta septiembre, tomar la iniciativa en el asunto) han determinado que así fuera.
Demasiado tarde... cuando se quiso poner remedio, ya estaban las vigas podridas completamente.
Y suerte ha habido de que ocurriese así, en el estado que estaban no hubieran tardado mucho tiempo más en ceder por el simple peso del agua y una persona sobre la bañera, con lo que hubiera habido una terrible desgracia.
Por sacar algo positivo de toda esta historia...