Quiero hacer una extinción confominio

Dos cuestiones a abordar:

a) No ha pensado que pasa con el banco, probablemente le gustará que sigan como deudores de la hipoteca los dos titulares anteriores, porque así pilla más, no me ha sugerido como van a convencer al banco para que quite al que ya no tenga la vivienda.

b) Hacienda, puede perseguir siempre al donatario, es decir al que se beneficia o recibe la donación.

Compruebe que pasa con el punto a) y después nos lo vuelve a plantear.

Ruego valore respuesta.

El banco no interviene para nada puesto que los dos seguiremos siendo deudores del préstamo hipotecario . Lo único que cambiaría sería la escritura de propiedad . 

Si la valoración de la vivienda la han hecho en base a los datos que normalmente tienen en las notarias para evitar la comprobación de valores, si en la extinción del condominio su ex-pareja no recibe nada a cambio y sigue con la hipoteca, es evidente que hay una traslación de la propiedad de su pareja hacia usted o al revés, y por lo tanto es una donación. Si ahora ya no son pareja, encima sería entre extraños, lo que sería carísimo. Mejor sería ver si es posible que al menos por la parte de la extinción del condominio, la persona que se queda con la propiedad libere de pagar deuda hipotecaria por igual cuantía, eso si que sería equitativo, Hacienda no puede entrar a valorar si la hipoteca es mayor como a usted le preocupa, porque lo que tiene que valorar es a precio de mercado actual la casa, y de eso es de lo que deberían de pagar impuestos de la extinción del condominio. Su parte puede ser compensada con un reconocimiento de deuda de dicha cuantía que se iría compensando con los recibos de hipoteca. Supongo que el notario verá fácil eso.

Un ejemplo:

Supongamos que la casa la valoramos en 140.000 Euros, y se la queda usted, pues bien, usted debe de liberar deuda a su expareja por importe de 70.000 Euros, que es su parte del condominio. Eso lo puede hacer asumiendo mayor parte del recibo de la hipoteca. Por ejemplo. Si la hipoteca es de 278.000, enfrentaríamos 70.000 a los 278.000, lo que es un 25.18%, pues bien, ese porcentaje añadido le correspondería pagar por la hipoteca. Es decir si el recibo es de 1000, su expareja pagaría el 24.82% (50-25.18), del total del recibo y el resto le correspondería a usted. O al revés. Según articulen la operación. Si se regalan entre si ese porcentaje es cuando sucede la donación.

Al margen de esto, el hecho que queden los dos como deudores solidarios de la hipoteca puede representar en el futuro un problema sino se paga por alguna de las partes, porque los bancos no se conforman con quedarse el piso y más si la diferencia de mercado del mismo sobre la hipoteca es como en el caso que usted plantea, sino que intentarán cobrar a cualquiera de las dos partes.

Ruego valore respuesta.

Yo pagaría el 100% delas cuotas de hipoteca : 485 euros ) mensuales , aunque en el banco constemos los como deudores hipotecarios , comprometiéndose para ello en la nueva escritura . Agradecería su respuesta . En caso de que hacienda viese en ello una donación encubierta ,cuál sería la multa para mí ?. Gracias 

Si la extinción del condominio es gratuita, no se trata de una multa, se trata que el negocio jurídico se califica como donación entre extraños y hay que tributar por dicho concepto, depende de la autonomía, todas tienen especialidades, pero si valoramos su 50% en 65.000 le va a costar no menos de 28000 Euros, yo no lo veo como opción para ustedes, es preferible una donación del 50% a sus hijos, si los hay.

Debe consultar con un profesional, o en la notaría le den las opciones posibles, todo antes que donación directa..

¡Gracias! 

Cambio de criterio: Le sugiero revise con su asesor, la consulta V-0759 de 24-03-2011 planteada en un caso relativamente frecuente en los últimos años, que es la disolución de la sociedad de gananciales y la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges quién asumirá la totalidad del préstamo hipotecario que la grava. Es un caso que aunque sea relativo a disolución de gananciales, a efectos del art. 33.3 de la ley de IRPF, entiendo es un caso asimilable a la extinción de condominio, y por tanto sus fundamentos son muy interesantes:

La DGT afirma que la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. Sólo en el caso de que se atribuyesen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existirá una alteración patrimonial en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial. Esto es lo que ocurre según la DGT en el caso planteado en el que no se corresponde la adjudicación con la respectiva cuota de titularidad, puesto que aunque no haya compensación en metálico por parte del cónyuge al que se atribuirá la vivienda, único bien ganancial, existe una contraprestación en especie al asumir la parte del importe del préstamo hipotecario del otro cónyuge, lo que le origina a éste último una ganancia o pérdida patrimonial.

Pues bien, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:.

- El valor de mercado del bien o derecho entregado

- El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio.

Por lo tanto, la ganancia o pérdida patrimonial se vendrá determinada por la diferencia entre el mayor del valor de mercado del 50 por 100 de la vivienda o el 50 por 100 del préstamo hipotecario pendiente de amortizar en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales, y el valor de adquisición del 50 por 100 de la vivienda, determinado en la forma prevista en el artículo 35.1 de la Ley del impuesto, es decir el 50 por 100 de la suma del importe real por el que se efectúo su adquisición, de las inversiones y mejoras efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con excepción de los intereses que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.

De esta consulta le extraigo los siguientes consejos:

a) La valoración de la vivienda será a valor de mercado actual.

b) Tendrá que confrontarlo con la hipoteca.

En principio si la hipoteca se la reparten es lógico, dado que es una deuda en común afectada por el bien, no hay desplazamiento patrimonial.

c) Quedan sin efecto mis comentarios sobre la donación, porque no hay sujeción al IS, dado que lo que se va a producir es una ganancia o pérdida patrimonial en la parte que deja el condominio, es decir su ex-pareja. Ahora bien, como consecuencia de ello habrá un exceso de adjudicación gratuito a su parte, Lea el apartado Conclusión final.

Si en su momento la vivienda costó 200.000 y su valor de mercado es de 128.000 actualmente, y el valor de mercado de la deuda es el 50% de la misma (si es 278 sería 139), habrá que enfrentar el 50% de adquisición de su ex-pareja de 100.000 Euros frente al mayor de los dos valores restantes 50% de 128 y 139, siendo obvio que es 139, por lo que su ex-pareja tendría una pérdida patrimonial de 39.000 Euros. Ahora bien, si su expareja sigue pagando el préstamo, que por otra parte es suyo, lo que hay que comparar es el valor que les costó con el valor de mercado del bien actual, por lo cual sería 100.000 frente a 64.000 y tendría una pérdida patrimonial de 36.000 que se aplicaría en su declaración de Renta.

En ambos casos, no veo en base a esta consulta, y otras que le relaciono V-0128-07 de 22/01/2007 y V-077-10 de 19/04/2010, que se pueda aplicar el ISD. (Impuesto de sucesiones y donaciones).

Conclusión final.

Usted tendrá un exceso de adjudicación por la diferencia de adjudicación, que en su caso si valoramos por 128.000 el valor actual del inmueble sería de 64.000 Euros. Si este exceso es compensado a la otra parte en metálico conforme indica expresamente la ley, no estaría sujeto, pero si no hay compensación o la misma es con una retribución en especie como podría ser el hacerse cargo de 64.000 Euros de hipoteca, entonces estaría sujeto y no exceptuado.

En resumen, en el IRPF veo una disminución patrimonial en su ex-pareja transmitente de su parte de condominio. Mientras que en principio esta parte integrada en su patrimonio estaría sujeta a IITP.

Acuda a un notario al que formalizar la extinción de condominio, para que en base a esta respuesta, le indique expresamente su situación, pero después de ver su tema con más detalle considero que no existe sujeción a Donaciones, es decir no existe donación directa que era lo que más preocupaba.

Salvo mejor opinión.

Ya he acudido al notario y me dijo d hacer lo siguiente : yo me haría cargo del 80% del préstamo ( y no del 50% inicial , como parte del pago a la otra parte ) y el pagaría solamente el 20% , así no tendría problema .Ahora me entero que hay una anotación de embargo en el registro de 14000 euros de los cuales restan por pagar 5000 ( la diferencia ya la he pagado yo con embargo de mi nómina durante años ) . Puede impedir esto hacer la extinción de comunidad ?