Compra de local para vivienda
Quiero comprar un local que tiene 82 M2 y una altura total de 5.05m. Quisiera saber si con esa altura sería legal hacer un dúplex y qué permisos necesitaría para hacer la casa. Es un local diáfano.
4 Respuestas
Respecto lo que te dice Boris tiene razón pero,... aqui en España siempre es muy problematico el poder hacer esa transformacion.
La altura, si es un imperativo legal como dice el colega, mas otros imperativos legales que no se han comentado,.. por ejemplo... está rotundamente prohibido tranformar locales comerciales en viviendas, a no ser que,.. la autoridad municipal de el visto bueno a la obra,... porque hay que tener en cuenta diversos factores,.. como por ejemplo...
Patio de luces, importantisimo,.. cada habitacion nueva, tiene que tener una ventana con un minimo de medidas, en funcion de los metros de superficie del nuevo hueco,... lo minimo son 1 x 1 metros, lo normal 1,20 x 1,20
No se puede abrir ventanas si no da una distancia minima con la fachada de la otra vivienda colindante, esa distancia minima está sobre los 5 metros de separacion del vecino (depende de la comunidad autónoma) asi como otras medidas a tomar.
Esa transformacion, para ser legal, necesita un estudio de arquitectura,... es decir un arquitecto o aparejador, tiene que visitar el local, y a la vista de lo que vea, el le dirá si se puede hacer o no se puede hacer desde el punto de vista técnico.
No puede ni debe hacerlo por su cuenta, con unos albañiles y tal, se juega que cualquier vecino le ponga una denuncia en la concejalia de Urbanismo de cualquier ciudad de la comunidad correspondiente,... con lo cual aun teniendo terminada la obra, 1º una multa "gorda" ... 2º si el local no dá para construir legalmente,... porque las caracteristicas de Urbanismo lo impiden,... en un corto plazo le obligan al derrumbre de lo construido,.. y si dan, y lo construido es válido y aprobado por Urbanismo, Dto. de Arquitectura Municipal,... no le obligan a derrumbar pero,.. tendrias que hacer lo que no hiciste de principio (el proyecto oficial) y... a partir de ahi se lo tiene que aprobar el Ayuntamiento,... luego tendria que darle la documentacion a presentar en el catastro, y en el registro de la propiedad para cumplir con la fatalidad de... pagar mas impuestos por I.B.I y me olvidaba decirle... si está en una capital mas o menos grande,... le mareará el Ayuntamiento ántes de darte la nueva licencia de ocupación, si está en un pueblo la cosa puede ir mejor y más rápido.
Le he dado algunos pasos a seguir, si lo quieres hacer legal, si prefiere "tirarte al monte" Utd. Mismo,.. yo en su lugar no lo haria sencillamente porque se lo que pasa,... ántes o despues, y dependiendo la comunidad,.. las construcciones ilegales en locales de este tipo,.. son consideradas como delitos urbanisticos,... y el ayuntamiento del lugar,.. tiene en su mano el poder crucificarle como si fuera un delincuente.
decida lo que decida,... SUERTE.
La altura NORMAL de una habitación en un diseño, se fija en torno a los 2,75 metros.
Las normas en España, por lo que acabo de leer, varían de comunidad en comunidad, y fijan la altura mínima entre 2,50 y 2,70 metros. Leí de otro foro, que a una persona, que construyo con 2,43 de altura, lo obligaron a "levantar el techo". Así que, si tienes 5,05 de altura, vas a perder tranquilamente 15 cm entre "techo y piso" para dividir... y te quedarían 2 ambientes de solo 2,45 metros de altura: Estaría por debajo del limite legal, y tendrías problemas para conseguir que te lo aprueben.
Varia en función de las normas urbanísticas del ayuntamiento.
Hay ayuntamientos que no permiten construir loft.
Vamos a ver hay dos cosas, muy parecidas pero distintas, si tu pregunta es hacer duples como tal, de ya te digo que no se puede, ahora bien si lo que quieres es un loft, la diferencia es que al ser duplex pierdes un volumen para construir dos separados que tienen que tener independencia constructiva aunque con acceso de uno a otro, por decirlo de alguna forma, tienes que respetar esas distancias mínimas entre suelo y forjado de techo y que en algún ayuntamiento permiten desde 2.4, mientras que en el, loft es el mismo volumen en el que juegas con las alturas de "muebles" no son pisos como tal sino que por ejemplo colocas una tarima a más altura que es la cama, es lo mismo que se realiza en muchas naves industriales, si te has fijado tienen una planta hecha a base de perfiles de estanterías a una altura de 2.10/2.20 m, esto tienen la consideración de estanterías y no necesitan proyecto de arquitecto, vale con un certificado de montaje firmado por técnico competente.
Ahora bien el problema principal no es la altura, sino la utilidad del suelo, cuando se hacen los Pgou a cada parcela se le da una utilidad, y esa en concreto tiene un % de uso comercial y otro % residencia, y para cambiarlo lo tiene que autorizar el ayuntamiento y no es fácil ese cambio de uso, en cuanto a las ventanas no son necesarias, ya que se puede jugar como te dije con el volumen, lo que si es necesario es una renovación de aire mínima y una evacuación de ese aire sin molestar al resto de vecinos.
Como te han dicho hay dos formas de hacerlo la barata y por ende cutre, y la correcta, en la que te puede quedar algo muy chulo pero que es cara, bastante cara, con mucho papeleo y lenta, ya que necesitaras proyecto, notaria y registro para el cambio de uso, licencia de obra mayor, permiso de comunidad, cambio de servicios con las compañías suministradoras (luz, agua, basura, gas).
A ver. Yo lo que quiero hacer es en la parte de abajo, salón cocina y un aseo debajo de la escalera y arriba 2 o 3 habitaciones y un baño completo. Quiero hacerlo todo con permisos y legal, pero no sé si con un total de 5.05 m de altura podré o tendré que bajar unos 20 cm el suelo, que creo que se puede aunque supongo que subirá bastante la factura...
Eso es un duplex en toda regla, con las medidas actuales no puedes, para lo que quieres hacer necesitas un forjado, que por muy ligero que lo hagas menos de 25 cm no va a tener, entre bovedillas hormigón solería, enlucido techo etc, a parte dices de bajar el suelo, si ese rebaje te da cota negativa respecto a la calle no te lo autorizan, ya que lo considerarían semisótano pero además ese forjado que harías necesita unos pilares y unos cimientos.
¡Gracias! Madre mía qué complicado. Llamaré a un arquitecto, que lo vea in situ y me diga si es factible, si no, no lo compro. Muchas gracias por vuestra ayuda!
Brrrr... me dio escalofrío de ver lo estricto de las normas. Y si, según comente en mi respuesta, leí de otro foro de una persona que hizo el techo a 2,43... cuando debía ser 2,50 (Creo que ere en Galicia), y lo obligaron a derrumbarlo y hacerlo de nuevo a la altura correspondiente: y eran solo 7 centímetros. - Boris Berkov
Mío. Lo voy a hacer legalmente protegida supuesto . No me expongo a que me lo hagan derribar. Es la parte de abajo de un edificio. Nunca se ha hecho obra ni ha sido utilizado para nada. Muchas gracias por vuestros consejos! - Elena María De jesús Cebrián
La primera palabra es nooooo. El corrector - Elena María De jesús Cebrián
Si estimado, aqui el tema está en extremo controlado, la mayoria de los locales comerciales, no son autorizados para convertirlos en vivienda por los impedimentos legales, ya en su dia le obligarón al constructor del edificio, a ser local y no vivienda, ésta última tiene por cada m2 mas valor comercial y catastral,..... precisamente los que más realizan transformaciones ilegales, son las gentes de "allende los mares" que viven y trabajan aqui, muchos están exentos de conciencia civica al respecto y van por libre,... yo sé, a través de inmobiliarias,...que muchos compran pisos de tres habitaciones, reforman el interior y hacen 6 (...) luego al transmitirlo hay problemas. - Super You