Calculo de la ganancia patrimonial en una donación con subrogación de hipoteca

Alguien me podría decir cómo calcular la ganancia patrimonial, es decir, ¿la base sobre la que calcular el impuesto a pagar en renta en el siguiente supuesto?
Donación de vivienda habitual entre cónyuges con separación de bienes en comunidad donde el impuesto de donación está bonificado (lo podemos obviar).
La persona que recibe la vivienda se hace cargo del restante de la hipoteca.

Valor de referencia: 203 mil euros.
Valor en escritura: 120 mil euros
Gastos de compra-venta: 15 mil euros
Hipoteca restante: 80 mil euros.

La casa fue comprada en 2018.