Compra chalet
10/10/2010
Usuario
Hola, buenos días, primero que nada darle muchísimas gracias por atenderme,
el tema es que quiero comprar un chalet en un pueblo de toledo, pero este a pesar de que esta casi terminado solo le faltan remates y terminar las escaleras de acceso a dicho chalet y la parcela esta sin hacerle nada, incluso hay gente que esta viviendo, aun tiene luz de obra, el caso es que la propietaria compro la parcela en 2002 y empezó a construir poco a poco y ahora al querer vender, no se que documentos tengo que pedirle para realizar la compraventa y ella tampoco tiene mucha idea, yo quiero comprar pero no quiero tener problemas después porque como aun tiene accesos sin terminar, tiene luz de obra aun, tengo miedo que luego al arreglar los papeleos correspondientes me salgan muy caros. Como cedulas de habitabilidad, altas de suministros y otras cosas que desconozco...
La pregunta es.
¿Qué debo pedir para realizar la compraventa de una vivienda que tiene luz de obra aun y los accesos de la viendo, tiene escaleras pero no tiene barandales y muchos remates por terminar? ¿Si compro la vivienda sin la cedula de habitabilidad total, me puede resultar muy costoso'? Etc..
Usuario
Hola, buenos días, primero que nada darle muchísimas gracias por atenderme,
el tema es que quiero comprar un chalet en un pueblo de toledo, pero este a pesar de que esta casi terminado solo le faltan remates y terminar las escaleras de acceso a dicho chalet y la parcela esta sin hacerle nada, incluso hay gente que esta viviendo, aun tiene luz de obra, el caso es que la propietaria compro la parcela en 2002 y empezó a construir poco a poco y ahora al querer vender, no se que documentos tengo que pedirle para realizar la compraventa y ella tampoco tiene mucha idea, yo quiero comprar pero no quiero tener problemas después porque como aun tiene accesos sin terminar, tiene luz de obra aun, tengo miedo que luego al arreglar los papeleos correspondientes me salgan muy caros. Como cedulas de habitabilidad, altas de suministros y otras cosas que desconozco...
La pregunta es.
¿Qué debo pedir para realizar la compraventa de una vivienda que tiene luz de obra aun y los accesos de la viendo, tiene escaleras pero no tiene barandales y muchos remates por terminar? ¿Si compro la vivienda sin la cedula de habitabilidad total, me puede resultar muy costoso'? Etc..
5 Respuestas
Respuesta de jmedinaq7
1
Lo primero que debe entender, es que si compra esto, no está comprando una vivienda, está comprando una obra en construcción. Lo que ha de hacer es asegurarse de que una vez acabada la obra, podrá conseguir inscribir ésta como vivienda.
Para ello, tiene que pedir a la actual propietaria la "Licencia Municipal de Obras Mayores". Si la tiene, se supone que también tendrá un proyecto técnico firmado por un arquitecto, una "dirección de obras" firmada también por un arquitecto técnico, un "programa de control de calidad", y un "plan de seguridad y salud", pues bien, todo esto, o lo que tenga de esto, se lo tiene que enseñar.
Lo que yo haría, es coger toda la documentación que le puedan dar, y pedir hora con el técnico de urbanismo del municipio, y que le diga en que estado se encuentra esta licencia de obras. Le dirá si hay alguna sanción pendiente, si la licencia es vigente, etc etc. Por otro lado, me iría a ver a los técnicos que firman el proyecto, y tres cuartos de lo mismo, además de enterarse de qué les queda por cobrar, ya que si no cobran, no le darán los papeles que necesita para dar de baja el expediente de obras y escriturar la propiedad como vivienda.
A partir de aquí, pues acabar las obras según las indicaciones de los técnicos, y una vez éstos redacten el "Certificado Final de Obra" y así iniciar el resto de trámites que ya le explicaría si se da el caso.
Si resulta que no hay ni proyecto ni licencia de obras.
Para ello, tiene que pedir a la actual propietaria la "Licencia Municipal de Obras Mayores". Si la tiene, se supone que también tendrá un proyecto técnico firmado por un arquitecto, una "dirección de obras" firmada también por un arquitecto técnico, un "programa de control de calidad", y un "plan de seguridad y salud", pues bien, todo esto, o lo que tenga de esto, se lo tiene que enseñar.
Lo que yo haría, es coger toda la documentación que le puedan dar, y pedir hora con el técnico de urbanismo del municipio, y que le diga en que estado se encuentra esta licencia de obras. Le dirá si hay alguna sanción pendiente, si la licencia es vigente, etc etc. Por otro lado, me iría a ver a los técnicos que firman el proyecto, y tres cuartos de lo mismo, además de enterarse de qué les queda por cobrar, ya que si no cobran, no le darán los papeles que necesita para dar de baja el expediente de obras y escriturar la propiedad como vivienda.
A partir de aquí, pues acabar las obras según las indicaciones de los técnicos, y una vez éstos redacten el "Certificado Final de Obra" y así iniciar el resto de trámites que ya le explicaría si se da el caso.
Si resulta que no hay ni proyecto ni licencia de obras.
Antes que nada agradecerle su respuesta.
Me he informado un poco más y le comento
Resulta que si que hay proyecto y licencia, esta todo correcto, excepto que la vivienda que esta en proyecto y escriturada, NO CORRESPONDE CON LA REALIDAD, porque ha construido la vivienda en otra orientación, en vez de orientación sur, la ha hecho orientación este, por lo que cambia totalmente, mientras ella manifiesta que el arquitecto así lo ha permitido, yo sin ser conocedor del tema dudo de ello, porque no se si es posible que se pueda tener un proyecto firmado y en la realidad la vivienda no se corresponda de tal forma que cambie su orientación.
La nota simple actuliazada, NO CORRESPONDE CON LA VIVIENDA EJECUTADA, A PARTE DE QUE LA VIVIENDA NUNCA HA TENIDO barandillas en las escaleras de la entrada principal y de la parte trasera, incluso se han modificado muchas cosas en el interior, TENGO MIEDO que me pueda engañar y firme una vivienda que me puedan en un futuro no dar nunca dar de alta o no se.
Encima en la escritura y nota simple contempla que tiene un garaje y un cuarto de calderas, y la realidad es que no tiene ni una cosa ni otra.
Nuevamente le agradezco infinitamente su ayuda, un saludo, su opinión me resulta muy importante, gracias.
Me he informado un poco más y le comento
Resulta que si que hay proyecto y licencia, esta todo correcto, excepto que la vivienda que esta en proyecto y escriturada, NO CORRESPONDE CON LA REALIDAD, porque ha construido la vivienda en otra orientación, en vez de orientación sur, la ha hecho orientación este, por lo que cambia totalmente, mientras ella manifiesta que el arquitecto así lo ha permitido, yo sin ser conocedor del tema dudo de ello, porque no se si es posible que se pueda tener un proyecto firmado y en la realidad la vivienda no se corresponda de tal forma que cambie su orientación.
La nota simple actuliazada, NO CORRESPONDE CON LA VIVIENDA EJECUTADA, A PARTE DE QUE LA VIVIENDA NUNCA HA TENIDO barandillas en las escaleras de la entrada principal y de la parte trasera, incluso se han modificado muchas cosas en el interior, TENGO MIEDO que me pueda engañar y firme una vivienda que me puedan en un futuro no dar nunca dar de alta o no se.
Encima en la escritura y nota simple contempla que tiene un garaje y un cuarto de calderas, y la realidad es que no tiene ni una cosa ni otra.
Nuevamente le agradezco infinitamente su ayuda, un saludo, su opinión me resulta muy importante, gracias.
Debe de asegurarse de que la escritura que le enseñan corresponde con la propiedad que le quieren vender. Pida una nota simple en el registro de la propiedad, y compare las referencias catastrales.
Lo suyo seria que lo que conste en escrituras sea lo que existe, porque aunque ahora ud. optase por hacer la vista gorda, es posible que cuando pida financiación (ahora o en el futuro), su banco le ponga problemas, incluso si la quiere vender en un futuro.
Si es todo correcto y solo varia la orientación, lo correcto sería que el Arquitecto hiciese un certificado explicando esto, ir al notario a modificar la escritura, y posteriormente, a inscribir esta modificación al registro de la propiedad.
www.quadrant7.es
Lo suyo seria que lo que conste en escrituras sea lo que existe, porque aunque ahora ud. optase por hacer la vista gorda, es posible que cuando pida financiación (ahora o en el futuro), su banco le ponga problemas, incluso si la quiere vender en un futuro.
Si es todo correcto y solo varia la orientación, lo correcto sería que el Arquitecto hiciese un certificado explicando esto, ir al notario a modificar la escritura, y posteriormente, a inscribir esta modificación al registro de la propiedad.
www.quadrant7.es
La nota simple actualizada refleja fielmente lo que dice el proyecto y las escrituras, pero NO la realidad ya que en la realidad no existe el garaje, ni el cuarto de calderas, lla orientación etc...
Todas esas gestiones de las que usted habla, para legalizar dicha situación, como certificados, notarios, registros, ¿etc... son muy costosas?
Gracias nuevamente.
Todas esas gestiones de las que usted habla, para legalizar dicha situación, como certificados, notarios, registros, ¿etc... son muy costosas?
Gracias nuevamente.
Los costes serán de notaria y registro, y depende de varios factores. Le aconsejo que vaya directamente a un notario y le haga la consulta al oficial, le dirá todos los documentos que necesita, y el coste aproximado y la visita no le ha de costar nada.
www.quadrant7.es
www.quadrant7.es
Entiendo que NO es necesario volver hacer nuevas escrituras con el gran coste que esto supone de impuestos, ¿etc...?
En principio puede bastar un anexo o una modificación, pero inisto en que un notario es quien le podrá informar mejor. Coméntele que es para una compraventa, y es posible que se pueda hacer todo en el mismo acto, y así ahorrarse dinero.
No se si ha repetido la pregunta por error. Creo que ya he contestado
SI disculpe, he duplicado la pregunta por error, pero quería hacerle una ultima cuestión.
Se puede realizar anexos y más con esa importancia, ¿una vez finalizada la obra según dice sus escrituras y proyecto?
Gracias
Se puede realizar anexos y más con esa importancia, ¿una vez finalizada la obra según dice sus escrituras y proyecto?
Gracias
Los criterios de los notarios son muy dispares, y sí, puede ser que se lo dejen hacer así, yo he gestionado temas similares. Le aconsejo que si en el notario le dicen que no, pruebe en otros notarios, ya que como le digo, los criterios varían de uno a otro.
BUENO, simplemente el hecho de dedicarme un poco de su tiempo merece
Todos mis agradecimientos, ha sido un placer consultar a un profesional.
Un saludo y mil gracias...
Todos mis agradecimientos, ha sido un placer consultar a un profesional.
Un saludo y mil gracias...
Respuesta de Ignacio BD
1
Pues en realidad para comprar con absoluta seguridad yo pediría como mínimo:
1. Certificado de final de obra firmado por arquitecto. Imprescindible
2. Libro de uso y mantenimiento del edificio elaborado por el arquitecto. Recomendable
3. Programa y control de calidad elaborado por arquitecto técnico o aparejador. Recomendable.
4. Cédula de habitabilidad de la vivienda. Imprescindible.
5. Seguro decenal de la construcción. Imprescindible.
6. Escritura de obra nueva de la edificación. Imprescindible.
A partir de ahí, todos esos problemas que comentas como las barandas y remates estarán al menos terminados los que son imprescindibles para considerar la vivienda habitable. En el caso de comprar la casa sin haber finalizado la obra puedes encontrarte con verdaderos problemas desde el punto de vista de los técnicos que la han firmado. De entrada ni siquiera sabes si les han pagado, si han llevado bien la obra... o si luego querrán hacerse cargo de ella cuando esté a tu nombre. Entonces sí se complicaría y mucho el papeleo.
En cualquier otro caso ten en cuenta que estarás comprando un solar y una construcción a medio hacer, de la que no controlas nada de lo que se ha hecho antes y por tanto asumes la responsabilidad de todo lo que se ha hecho mal (como si lo hubieras hecho tú mismo). Se puede hacer, pero como me has preguntado sobre lo que se debe pedir para quedarte completamente tranquilo y no tener ningún problema, de ahí mi respuesta.
1. Certificado de final de obra firmado por arquitecto. Imprescindible
2. Libro de uso y mantenimiento del edificio elaborado por el arquitecto. Recomendable
3. Programa y control de calidad elaborado por arquitecto técnico o aparejador. Recomendable.
4. Cédula de habitabilidad de la vivienda. Imprescindible.
5. Seguro decenal de la construcción. Imprescindible.
6. Escritura de obra nueva de la edificación. Imprescindible.
A partir de ahí, todos esos problemas que comentas como las barandas y remates estarán al menos terminados los que son imprescindibles para considerar la vivienda habitable. En el caso de comprar la casa sin haber finalizado la obra puedes encontrarte con verdaderos problemas desde el punto de vista de los técnicos que la han firmado. De entrada ni siquiera sabes si les han pagado, si han llevado bien la obra... o si luego querrán hacerse cargo de ella cuando esté a tu nombre. Entonces sí se complicaría y mucho el papeleo.
En cualquier otro caso ten en cuenta que estarás comprando un solar y una construcción a medio hacer, de la que no controlas nada de lo que se ha hecho antes y por tanto asumes la responsabilidad de todo lo que se ha hecho mal (como si lo hubieras hecho tú mismo). Se puede hacer, pero como me has preguntado sobre lo que se debe pedir para quedarte completamente tranquilo y no tener ningún problema, de ahí mi respuesta.
Respuesta de obyes
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Para obtener la cedula de habitabilidad o licencia de 1ª ocupación es lo mismo, no resulta costoso económicamente, dado que es un tramite en el cual el ayuntamiento y los distintos proveedores de suministros (agua, luz, etc...) pasan una inspección de la vivienda y las instalaciones cuando la vivienda este totalmente terminada, esto significa que para solicitar la cedula tendrás que tener una serie de documentación que te solicita el ayuntamiento, y debes de tenerla toda, como en cada ayuntamiento te piden una cosa distinta lo mejor que puedes hacer es antes de realizar la compraventa ir al ayuntamiento al que pertenezca la parcela y solicitar que te den información al respecto y te indicaran exactamente lo que necesitan, y con respecto a la parcela miraría de pedirle a los propietarior una nota simple (actualizada) de la escritura para ver si tiene cargas o no incluso si tiene algún embargo, las facturas de todo lo que hayan metido en la vivienda (materiales, electricistas, fontaneros, albañiles, estructuristas, etc...), incluso proyecto de la vivienda, boletines de luz, agua y si tuviera gas, creo que no me dejo nada, espero no haberte asustado pero lo que no quisiera es que después de comprar que hos encontrarais con problemas y gordos, a si también le pediría todos los documentos que hayan hecho en el notario, como escritura de obra nueva, etc...
El martes tengo una reunión con la propietaria y el arquitecto, todo esto tras "RECONOCER EL ARQUITECTO QUE HA COMETIDO UNA IMPRUDENCIA" al no añadir las modificaciones importantes antes finalizar la obra, como por ejemplo, el garaje y cuarto de calderas que figura en el proyecto y nota simple, no existe en la realidad, ademas la vivienda tiene orientación este en los documentos y en la realidad tiene orientación sur.
Mi pregunta es: Que documentos debo exigirle después de que haya pasado ya dos años de la finalización de obra (2008), para realizar una compraventa sin problemas futuros.
Un saludo y muchissssimas gracias
Mi pregunta es: Que documentos debo exigirle después de que haya pasado ya dos años de la finalización de obra (2008), para realizar una compraventa sin problemas futuros.
Un saludo y muchissssimas gracias
Yo sigo pensando que debes de pedir una nota simple actualizada y verificar que no tenga deudas ni embargos pendientes que tu no sepas y bueno lo más cómodo para ti es decirles que tramiten ellos la obtención de la cedula de habitabilidad, dado que por su parte tanto los actuales dueños como el arquitecto tienen la responsabilidad de solucionarte la papeleta de la obra, dado que sin ese papel la vivienda no es habitable legalmente y por supuesto si hay errores del arquitecto lo que debe hacer es realizar una serie de modificados de proyecto visarlos y presentarlos al ayuntamiento, al arquitecto debe de saberlo no es una cosa nueva, y te vuelvo a comentar que si quieres tramitarlo tu aunque creo que deberían hacerlo ellos es que vayas al ayuntamiento al que pertenece el solar o la vivienda y que preguntes que te pide el ayuntamiento para la obtención de la cedula de habitabilidad, y ellos te van ha decir exactamente que debes de presentar y la documentación que no tengas deben de facilitártela el actual dueño o el arquitecto depende de la documentación, de todos modos tu ultima pregunta es que documentación debes de exigirle, lo normal es que si no tiene contratados los servicios es que te den la cedula de habitabilidad tramitada por ellos y una nota simple por los motivos que te he comentado antes, y eso es todo es muy fácil pero si pretenden los actuales dueños que tramites tu esto pues volvemos al punto anterior tocara ir al ayuntamiento, yo no te puedo decir exactamente que es lo que te van ha pedir por que en cada ayuntamiento te piden una cosa distinta, incluso algunos ya no cogen documentación en papel sino solamente den cd y los archivos en pdf, como siempre espero haberte servido de ayuda.
Respuesta de detues
1
Yo te recomendaría que directamente fueras a ver a un profesional para que te informe, ya que lo más importante es saber en que situación se hizo la obra. Si tiene licencia, si tiene proyecto, etc, por que sino posteriormente puedes tener muchísimos problemas.
Acercate al ayuntamiento y pide información sobre la situación de la finca y que la propietaria te de el proyecto presentado.
Acercate al ayuntamiento y pide información sobre la situación de la finca y que la propietaria te de el proyecto presentado.