Voy a alquilar un local

hola, voy a montar una cafetería, ya tengo local mirado pero nos cuesta llegar a un acuerdo entre nosotros. Es un alquiler con opción a compra.
yo necesito mínimo un contrato de 10 años ya que voy hacer una inversión grande de dinero, él prefiere contrato de 5 años porque el precio de compra que pactemos puede variar mucho en 10 años.
si hago contrato de 5 años yo me arriesgo a que me suba mucho la mensualidad a la renovación.
hemos hablado de un alquiler de 600e al mes y anualmente lo que suba el ipc.
mi pregunta es la siguiente: se puede añadir una clausula en la que se comprometa a la renovación del contrato de 5años no subir mas que lo que marque el ipc? Y que pueda subir un %máximo del precio de venta para el siguiente contrato?
que otras alternativas como profesional crees que podíamos pactar?
Muchas gracias de antemano.