Reserva de obra nueva sin licencia

Hola. Llevo bastante tiempo buscando un piso, y el caso es que he encontrado una buena oportunidad que se adapta a mis necesidades y mi bolsillo. El caso es que se trata de una vivienda de obra nueva, en la que me piden una fianza de 3.000 euros, pero indagando he podido saber que aún no tienen la licencia de obra ni han presentado proyecto al Ayuntamiento. He hablado con el intermediario que realiza la venta (inmobiliaria), y me dicen que no me preocupe, que se me devolverá el dinero, y aunque en el contrato de reserva lo pone, veo que existen muchas deficiencias puntuales, como por ejemplo la mención de seguro o aval que me garantice en un principio esa cantidad.
Tengo una gran duda y no sé que hacer, les agradecería que me dieran su opinión y las ventajas y los contras al realizar esta operación, ya que en la cámara de comercio que han dicho que no firme el contrato. Gracias