Compra venta de casa
Me llamo Luis y quería consultarte una cosa.
Tengo intención de vender un piso que actualmente poseo para comprar una casa en otra localidad. Lo voy a hacer a modo particular, pero desconozco los pasos que hay que ir dando, tanto para vender mi piso, como para comprar mi futura casa.(Es decir en el momento que tenga cerrado el trato, donde hay que ir para formalizarlo, escrituras reg. De la propiedad tanto del que vendo como del que voy a comprar, que cosas hay que tener en cuenta, gastos, bancos, si conviene cancelar el crédito o aumentarlo en lo que me falta para la compra, etc.)
Te doy algunos datos:
El piso lo vendo en unos 27MM pts. Me costo unos 13MM y aún tengo una hipoteca a plazo fijo de la que me quedan por pagar unos 4MM. De la casa que quiero comprar solo se que me costara unos 30MM e intuyo que estará más o menos en las mismas condiciones que la mía en cuanto a hipoteca, pero es posible que esté terminada de pagar.
Tengo intención de vender un piso que actualmente poseo para comprar una casa en otra localidad. Lo voy a hacer a modo particular, pero desconozco los pasos que hay que ir dando, tanto para vender mi piso, como para comprar mi futura casa.(Es decir en el momento que tenga cerrado el trato, donde hay que ir para formalizarlo, escrituras reg. De la propiedad tanto del que vendo como del que voy a comprar, que cosas hay que tener en cuenta, gastos, bancos, si conviene cancelar el crédito o aumentarlo en lo que me falta para la compra, etc.)
Te doy algunos datos:
El piso lo vendo en unos 27MM pts. Me costo unos 13MM y aún tengo una hipoteca a plazo fijo de la que me quedan por pagar unos 4MM. De la casa que quiero comprar solo se que me costara unos 30MM e intuyo que estará más o menos en las mismas condiciones que la mía en cuanto a hipoteca, pero es posible que esté terminada de pagar.
2 respuestas
Respuesta de pampanilla
1
Espero poder responderle lo más concienduzamente posible.
En primer lugar, ya que probablemente el comprador se lo pida, tiene que pedir usted un certificado de estado de piso en el registro civil, es decir, un documento donde se especifique las cargas que lleva aún (hipoteca pendiente)
Si es usted quien va a cancelar la deuda, recuerde que para cancelar la hipoteca hace falta llevar la finalización bancaria al registro (ya que son trámites independientes, y, por contra, si no realiza la cancelación registral, la vivienda seguirá apareciendo como hipotecada).
Necesitará presentar también el último impuesto sobre bienes inmuebles debidamente pagado, así como la escritura original de compra-venta y un certificado expedido por el presidente de la Comunidad en que conste estar al corriente de los recibos. Luego diríjase al notario para que le redacte un contrato de compraventa en el que refleje las dos secuencias si las hay (contrato de arras, en el que se deja una señal que le pertenecerá si el firmante se echa atrás) y el contrato definitivo. Este último es recomendabilísimo elevarlo a Escritura Pública para acogerse a los derechos del mismo, que amparan preferentemente al comprador.
Es necesaria la expedición de la copia autorizada por el notario; a continuación hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es de primera o de segunda mano) ante la hacienda pública; prosiga con la presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad; y finalice con la inscripción de la misma en el mismo.
Es conveniente que se modifique en el catastro la titularidad que allí figura, para que figure el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente.
Como la vivienda es de segunda mano, usted deberá pagar las plusvalías (el beneficio obtenido, que se calcula con la diferencia entre el dinero obtenido en la venta del piso con el pagado en la compra, multiplicado por 0.70 y el número de años que hace). En internet existen calculadoras de gastos, en que le detallarían en función de lo ya pagado y lo obtenido, los aranceles notariales, la cuantía de los impuestos, etc.
Si la última transmisión de vivienda es anterior a diciembre de 1986 estará exenta de plusvalías. Y si ha estado residiendo en ella 3 años o más puede tributar su venta como reinversión, ya sea total o parcial, de modo que conste que el importe que usted decida se emplea en la compra de la otra vivienda, si es que pretende hacer de ésta su nueva residencia habitual (por lo que deberá pasar al menos tres años viviendo en ella sin faltar más de tres meses anuales). Esta exención fiscal, sólo practicable una vez en la vida, debe hacerse en los dos años previos o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda, y es incompatible con las deducciones que haya podido obtener por el hecho de tener una cuenta vivienda, por ejemplo, o las ayudas recibidas por el pago de una hipoteca. De ser así, deberá devolverlas antes.
En cuanto a otros gastos que acarrean la venta de la vivienda, como el pago de la copia registral, por ley (aplicable por defecto) se establecen unos a cargo de cada una de las partes; sin embargo, le recomiendo que pacte que los gastos correspondientes a usted (excepto los impositivos, no superarán las 200.000 pts) corran a cargo del comprador.
Al comprar su nueva vivienda, deberá pagar el IVA si es obra nueva, así como el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Interpreto que la hipoteca no será a plazo fijo, sino a interés fijo; quizá dados los tipos le interesaría más revisarla y convertirla en interés variable o mixto. Y conservarla, incrementándola, para la próxima compra de su nuevo piso.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados están cedidos a las Comunidades Autónomas, por lo que el comprador deberá presentar la autoliquidación de estos impuestos (según los casos) ante las Oficinas Liquidadoras que los gobiernos autonómicos dispongan. El plazo para liquidar estos impuestos sin recargo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.
En primer lugar, ya que probablemente el comprador se lo pida, tiene que pedir usted un certificado de estado de piso en el registro civil, es decir, un documento donde se especifique las cargas que lleva aún (hipoteca pendiente)
Si es usted quien va a cancelar la deuda, recuerde que para cancelar la hipoteca hace falta llevar la finalización bancaria al registro (ya que son trámites independientes, y, por contra, si no realiza la cancelación registral, la vivienda seguirá apareciendo como hipotecada).
Necesitará presentar también el último impuesto sobre bienes inmuebles debidamente pagado, así como la escritura original de compra-venta y un certificado expedido por el presidente de la Comunidad en que conste estar al corriente de los recibos. Luego diríjase al notario para que le redacte un contrato de compraventa en el que refleje las dos secuencias si las hay (contrato de arras, en el que se deja una señal que le pertenecerá si el firmante se echa atrás) y el contrato definitivo. Este último es recomendabilísimo elevarlo a Escritura Pública para acogerse a los derechos del mismo, que amparan preferentemente al comprador.
Es necesaria la expedición de la copia autorizada por el notario; a continuación hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es de primera o de segunda mano) ante la hacienda pública; prosiga con la presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad; y finalice con la inscripción de la misma en el mismo.
Es conveniente que se modifique en el catastro la titularidad que allí figura, para que figure el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente.
Como la vivienda es de segunda mano, usted deberá pagar las plusvalías (el beneficio obtenido, que se calcula con la diferencia entre el dinero obtenido en la venta del piso con el pagado en la compra, multiplicado por 0.70 y el número de años que hace). En internet existen calculadoras de gastos, en que le detallarían en función de lo ya pagado y lo obtenido, los aranceles notariales, la cuantía de los impuestos, etc.
Si la última transmisión de vivienda es anterior a diciembre de 1986 estará exenta de plusvalías. Y si ha estado residiendo en ella 3 años o más puede tributar su venta como reinversión, ya sea total o parcial, de modo que conste que el importe que usted decida se emplea en la compra de la otra vivienda, si es que pretende hacer de ésta su nueva residencia habitual (por lo que deberá pasar al menos tres años viviendo en ella sin faltar más de tres meses anuales). Esta exención fiscal, sólo practicable una vez en la vida, debe hacerse en los dos años previos o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda, y es incompatible con las deducciones que haya podido obtener por el hecho de tener una cuenta vivienda, por ejemplo, o las ayudas recibidas por el pago de una hipoteca. De ser así, deberá devolverlas antes.
En cuanto a otros gastos que acarrean la venta de la vivienda, como el pago de la copia registral, por ley (aplicable por defecto) se establecen unos a cargo de cada una de las partes; sin embargo, le recomiendo que pacte que los gastos correspondientes a usted (excepto los impositivos, no superarán las 200.000 pts) corran a cargo del comprador.
Al comprar su nueva vivienda, deberá pagar el IVA si es obra nueva, así como el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Interpreto que la hipoteca no será a plazo fijo, sino a interés fijo; quizá dados los tipos le interesaría más revisarla y convertirla en interés variable o mixto. Y conservarla, incrementándola, para la próxima compra de su nuevo piso.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados están cedidos a las Comunidades Autónomas, por lo que el comprador deberá presentar la autoliquidación de estos impuestos (según los casos) ante las Oficinas Liquidadoras que los gobiernos autonómicos dispongan. El plazo para liquidar estos impuestos sin recargo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.
Respuesta de newboy1
Lo normal es realizar primero documentos privados de compraventa y luego la escritura ante notario que se registra en el registro de la propiedad.
El tema fiscal y hipotecario es aconsejable que vayas a un asesor fiscal:
Cuenta con un 10% de gastos en la compra, y estudia la reinversión del beneficio de laventa de tu primer piso en el segundo, las hipotecas van bien para la deducción de vivienda.
El tema fiscal y hipotecario es aconsejable que vayas a un asesor fiscal:
Cuenta con un 10% de gastos en la compra, y estudia la reinversión del beneficio de laventa de tu primer piso en el segundo, las hipotecas van bien para la deducción de vivienda.