Casa sin cimentación
Hemos comprado un casa hace dos años, en una aldea gallega, es una antigua casa de labranza de mampostería de granito que ha sido reformada reformada hace unos 5 años. Lo único que se ha conservado de ela casa original es la estructura de mampostería de granito, el resto es todo nuevo... Dos forjados, tabiqueria, carpintería, cubierta...
Resulta que recientemente hemos hablado con el contratista que hizo la reforma y nos ha preocupado al decir que esta casa "carece de cimentación", y no sólo eso, sino que además en las casas de esta zona emplearon troncos de árbol como material para cimentar la casa. Es decir, lógicamente al ser una casa antigua de labranza (quizás 90-100 años) antes estas casas se cimentaban en piedra, lo que nunca había escuchado era que en la cimentación se hubiesen empleado troncos.
La casa, como fruto de la reforma tiene unos añadidos que han supuesto una carga considerable en la estructura de la casa... Dos forjados, tabiqueria, cubierta y un alzado en la planta ático, etc... Y todo esto se hizo sin existir un proyecto técnico correspondiente, es decir el propietario de la casa contrato a una constructora, le dijo lo que quería y esta lo hizo.
Con todo esto, lo que hemos decidido hacer para nuestra tranquilidad, es contratar a un arquitecto que emita un dictamen y nos diga si la casa es segura o puede no serlo en el futuro.
Mis dudas son las siguientes:
- ¿El proyecto de reforma era obligatorio en una obra de estas características?
- Técnicamente lo lógico antes de comenzar ha realizar reforma alguna ¿hubiese sido comprobar el estado de la cimentación para ver lo que la estructura es capaz de soportar? ¿Esto puede hacerse ahora... Teniendo en cuenta que la parcela tiene parcela alrededor (es decir no tiene casas medianeras)?
- En caso de que el dictamen del arquitecto sea negativo, en el sentido de que tenga dudas sobre la estabilidad de la casa,..¿puedo reclamar al propietario de la casa dos años después de la compra, ya que no hizo el proyecto de reforma correspondiente?
Resulta que recientemente hemos hablado con el contratista que hizo la reforma y nos ha preocupado al decir que esta casa "carece de cimentación", y no sólo eso, sino que además en las casas de esta zona emplearon troncos de árbol como material para cimentar la casa. Es decir, lógicamente al ser una casa antigua de labranza (quizás 90-100 años) antes estas casas se cimentaban en piedra, lo que nunca había escuchado era que en la cimentación se hubiesen empleado troncos.
La casa, como fruto de la reforma tiene unos añadidos que han supuesto una carga considerable en la estructura de la casa... Dos forjados, tabiqueria, cubierta y un alzado en la planta ático, etc... Y todo esto se hizo sin existir un proyecto técnico correspondiente, es decir el propietario de la casa contrato a una constructora, le dijo lo que quería y esta lo hizo.
Con todo esto, lo que hemos decidido hacer para nuestra tranquilidad, es contratar a un arquitecto que emita un dictamen y nos diga si la casa es segura o puede no serlo en el futuro.
Mis dudas son las siguientes:
- ¿El proyecto de reforma era obligatorio en una obra de estas características?
- Técnicamente lo lógico antes de comenzar ha realizar reforma alguna ¿hubiese sido comprobar el estado de la cimentación para ver lo que la estructura es capaz de soportar? ¿Esto puede hacerse ahora... Teniendo en cuenta que la parcela tiene parcela alrededor (es decir no tiene casas medianeras)?
- En caso de que el dictamen del arquitecto sea negativo, en el sentido de que tenga dudas sobre la estabilidad de la casa,..¿puedo reclamar al propietario de la casa dos años después de la compra, ya que no hizo el proyecto de reforma correspondiente?
1 respuesta
Respuesta de iagopena
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El proyecto de reforma era obligatorio para una obra de estas características. Siempre que se modifica la estructura o el volumen de la edificacíon es obligatorio.
Si se hubiera realizado un proyecto se habría valorado el estado de la cimentación y la carga que soportaba y podía soportar el mismo.
Todavía se puede valorar el estado de la cimentación. Lo más económico y lo primero que haría yo es realizar una pequeña excavación en el exterior de la casa junto a algún muro y preferiblemente cerca de una exquina para ver físicamente la cimentación. Si la casa es muy antigua es más que probable que sea bastante superficial. Des pues de esto hay empresas especializadas en pruebas de carga in situ, analizar materiales etc, pero son temas más costosos.
Si el informe del arquitecto es negativo, siempre podrías reclamar, pero el juez tendría que ver si ha habido mala fe por parte del vendedor, si te la vendieron a un precio más bajo de lo normal y esto ya incluía los posibles desperfectos, etc. Son casos complicados, pero si quieres reclamar lo debes hacer lo antes posible.
Si se hubiera realizado un proyecto se habría valorado el estado de la cimentación y la carga que soportaba y podía soportar el mismo.
Todavía se puede valorar el estado de la cimentación. Lo más económico y lo primero que haría yo es realizar una pequeña excavación en el exterior de la casa junto a algún muro y preferiblemente cerca de una exquina para ver físicamente la cimentación. Si la casa es muy antigua es más que probable que sea bastante superficial. Des pues de esto hay empresas especializadas en pruebas de carga in situ, analizar materiales etc, pero son temas más costosos.
Si el informe del arquitecto es negativo, siempre podrías reclamar, pero el juez tendría que ver si ha habido mala fe por parte del vendedor, si te la vendieron a un precio más bajo de lo normal y esto ya incluía los posibles desperfectos, etc. Son casos complicados, pero si quieres reclamar lo debes hacer lo antes posible.
Muchas gracias por tu ayuda, has sido muy claro, unicamente una ultima aclaración.
Estoy en proceso con varios arquitectos de conocer sus puntos de vistas, y llegar a determinar si existe riego de ruina en algún momento.
En cuanto a la responsabilidad de la persona que nos vendió la casa, tal y como yo lo veo... a todos los efectos es el promotor de la obra, y este promotor ha incumplido la ley al realizar una obra sin proyecto, pudiendo poner en peligro la seguridad de las personas lógicamente, con lo cual yo creo que debería ser fácilmente defendible ante un juez el que esta compraventa pueda quedar sin validez o solicitarle responsabilidades si algo llegase a pasar...¿o no?. Me gustaría conocer tu opinión, aunque lo consultaremos con abogados en caso de que los dictámenes técnicos pongan en duda el futuro de la estructura.
Muchas gracias
Estoy en proceso con varios arquitectos de conocer sus puntos de vistas, y llegar a determinar si existe riego de ruina en algún momento.
En cuanto a la responsabilidad de la persona que nos vendió la casa, tal y como yo lo veo... a todos los efectos es el promotor de la obra, y este promotor ha incumplido la ley al realizar una obra sin proyecto, pudiendo poner en peligro la seguridad de las personas lógicamente, con lo cual yo creo que debería ser fácilmente defendible ante un juez el que esta compraventa pueda quedar sin validez o solicitarle responsabilidades si algo llegase a pasar...¿o no?. Me gustaría conocer tu opinión, aunque lo consultaremos con abogados en caso de que los dictámenes técnicos pongan en duda el futuro de la estructura.
Muchas gracias
Desde el punto de vista que tu comentas es completamente lógico tu argumento, pero en los temas judiciales se sabe como se empieza, pero nunca como se acaba. Me imagino que si se demuestra que hubo "mala fe" por parte del promotor, además sabiendo que para realizar una obra de este tipo se necesita proyecto y para venderla además también necesitaría un seguro decenal y una OCT (organismo de control técnico) que le hubiera seguido el control de la casa.
Yo creo que ha cometido bastantes irregularidades el promotor y le podéis ir pillando por ahí. Me parece que podéis llegar a invalidar el acuerdo de compra venta, porque esta viciado desde el inicio.
Un consejo, buscar un abogado especializado en edificación y/o urbanismo.
Yo creo que ha cometido bastantes irregularidades el promotor y le podéis ir pillando por ahí. Me parece que podéis llegar a invalidar el acuerdo de compra venta, porque esta viciado desde el inicio.
Un consejo, buscar un abogado especializado en edificación y/o urbanismo.
