Construir en zona cercana al rio

Cada comunidad autónoma tiene sus propias legislaciones urbanísticas.

Pero así, a bote pronto, me extraña muchísimo que, si es zona urbana, el ayuntamiento te traslade a ti la responsabilidad de la redacción del estudio de inundabilidad. ¿Todos y cada uno de los propietarios van a tener que pagar el mismo, idéntico, estudio de inundabilidad?

Sólo es Urbano aquel suelo que ha sido calificado como tal por el planeamiento urbanístico municipal. Suelo urbano es aquel que, a cambio de asumir unas cargas de urbanización, otorga a su propietario el derecho de ser edificado de acuerdo con su clasificación y calificación urbanística.

Ya se ve que es absurdo que la administración pública -normalmente ayuntamiento- clasifique como urbano un suelo que puede ser inundable. Si no va a poder ser edificado ¿para qué lo han calificado de urbano?

En cualquier caso, en la tramitación del planeamiento urbanístico municipal se hace una exposición pública. Durante el trámite de exposición pública, es deber de la administración actuante el solicitar los pertinentes informes a las diferentes Administraciones Sectoriales que pudiesen ser parte interesada (ferrocarril, carreteras, medio ambiente, confederación hidrográfica...)

Es en ese momento cuando la Confederación tuvo su oportunidad de oponerse a una eventual futura edificabilidad del suelo. La tramitación urbanística no es independiente, lo que ocurre es que cada cosa tiene su momento. En eso consiste el Procedimiento Administrativo: una serie de trámites que se suceden en orden lógico y legal. En caso contrario el administrado (tu) no tendría ninguna seguridad jurídica.

Una vez el Planeamiento Urbanístico ha superado el trámite de información pública y ha sido aprobado definitivamente por todas las Administraciones competentes, se publica en el Boletín Oficial de la Provincia y adquiere el rango legal de Reglamento.

A partir de ese momento existe una única administración competente para decidir sobre el acto edificatorio: el ayuntamiento. Las administraciones sectoriales no tienen competencias en suelo urbano, más allá de los límites del dominio público que les corresponda y que por Ley no es edificable salvo concesión temporal.

Si además, tu Ingeniero ha demostrado que no es inundable ¿Qué problema hay?

Además fíjate en el matiz: si yo no estuviese en lo cierto, lo que tendría que haber enviado el Ayuntamiento a la Confederación es el Estudio de Inundabilidad ¿no?.

Resulta que al Ayuntamiento no le importa la opinión de la Confederación en cuanto al Estudio de Inundabilidad, pero si le importa cuando se trata de licencias de obras que son competencia exclusiva del ayuntamiento. ¿Absurdo, no?

La "coletilla" del Ayuntamiento es pura redundancia: Si la tramitación urbanística es independiente de la Confederación, pues que tramite el ayuntamiento que es quien tiene las competencias urbanísticas en su municipio independientemente de la Confederación y se dejen estar de cuentos. Reitero: La tramitación urbanística no es independiente de la Confederación, pero la tramitación de la licencia de obras si que lo es.

Respondiendo a tu duda: Redacta el proyecto sin miedo y solicita su tramitación al Ayuntamiento, pero en el contrato de mi colega el Arquitecto, incluye una clausula condicionando el 50% de sus honorarios a la obtención de licencia de obras. Al fin y al cabo el proyecto te sirve en primera instancia para obtener una licencia.

En el caso que te sea denegada la licencia no te quedará más remedio que interponer Recurso Contencioso-Administrativo contra quién corresponda (Ayuntamiento i/o Confederación) incluyendo reclamación patrimonial contra el Ayuntamiento y contra su seguro de responsabilidad civil, quién debería indemnizarte por los costes del Estudio de Inundabilidad, el Estudio de Detalle, el Proyecto de Edificación y el lucro cesante de la edificación que ahora te impiden hacer, en caso que el resultado del contencioso confirmase la imposibilidad de edificar.

Un cordial saludo y ¡ Buena suerte !