Abogado experto en hipotecas

No lo he entendido muy bien, perdona. Tu tenias una hipoteca y pediste otra para comprar una segunda vivienda, ¿no? Con lo cual tienes actualmente dos hipotecas distintas de dos viviendas distintas, ¿no? ¿Dónde esta la subrogación? Es decir por lo que plantas después de hacer nula una para volver a la antigua, cual es la que subrogaste, ¿y de quien?
A ver si me lo puedes aclarar un poco mejor y te ayudo más
Un beso

Haber si me puedo explicar yo tenia un piso con una hipoteca en cajamadrid y decidimos comprar una casa miramos en banco pastor y nos concedió la hipoteca de la casa pero con la condición de llevar allí la hipoteca del piso así que hizo una subrogación de la de cajamadrid hasta ahí bien pero cuando nos toco revisar vimos que teníamos un suelo del 4% pero no tenemos techo eso en la hipoteca que se subrogo pero en la que teníamos en cajamadrid no teníamos suelo ni nada, en la de la casa tengo suelo del 4% pero techo del 7% así que tampoco son iguales mi pregunta es que si es una subrogación y meten esa clausula sin estar anteriormente en la hipoteca de cajamadrid si se puede hacer algo.

Deberás coger la escritura de el banco pastor y leer exactamente que firmaste, por que por lo que me dices si te subrogaste pero en la misma firma tal vez se produjo una novación para cambiar alguna clausula y ahí te colaron el suelo. Mira si en la escritura pone, escritura de subrogación o pone escritura de suborgacion y novación. Una vez mires esto me dices. Y vemos que se puede hacer, si es de subrogación solo si podrás y deberás reclamar si es la otra la cosa es más complicada.

Pone subrogación y novación modificativa pero lo pone bastante raro por que lo pone en un párrafo pero luego cuando empieza las condiciones pone esto " que no habiéndose formalizado escritura de novación modificativa por parte de cajamadrid y siendo deseo de los comparecientes que banco pastor se subrogue en la operación de préstamo antes descrita las partes lo llevan a cabo y al efecto"
Luego pone que caja madrid le dice cuanto se debe y los intereses.
Segundo que no obstante lo establecido en las mencionadas escrituras señaladas en los expósitos I II y III de las que el presente documento es complemento y subrogación por haberlo pactado así especialmente entre banco pastor y nosotros convienen las partes que para el préstamo subrogado 1) se amplíe el plazo de la operación 2) se varíe las fechas de pago de las cuotas y 3) se modifique el tipo de interés a aplicar al préstamo, desde el otorgamiento de la presente escritura, quedando regulado de la manera siguiente, en sustitución de todo lo que resulte incompatible con lo pactado en este instrumento, de las escrituras relacionadas en los expósitos I II y III de este documento.

Lo que me temía, siento tener que decirte que lo que firmasteis fue primero una subrogación y acto seguido una novación. La clausula que me has escrito lo que viene a decir es que con caja madrid no se realizo ninguna novación (modificación) y que vosotros como deseáis eso se hace ahora (vaya gracia) Y en esta novación junto con el cambio de tipo de interés os colaron el suelo, que estará en el apartado de tipos de interés con un encabezado que dice limite del tipo de interés. Es un triquiñuela y un abuso en toda regla, pero por desgracia para vosotros esta amparado por la ley. Esta novación esta firmada ante notario con lo cual si tiras vía judicial, su gabiete jurídico se acojera al hecho de que la firma fue ante notario y por lo tanto fuisteis debidamente informados de esto en el momento de la escritura ya que el notario lee estas clausulas en voz alta, y también por que legalmente el cliente tiene el derecho de acudir al notario hasta tres días antes de la firma a leer la escritura completa y preguntar al notario (derecho que casi todo el mundo desconoce y nadie utiliza) pero que en un juicio se toma como que no quisiste usarlo. Deberás valorar si los costes y gastos de ir vía judicial os merecen la pena, la entidad bancaria tiene un gabinete jurdico a su disposición y tiene capacidad y tiempo de apelar las veces que hagan falta si el juicio le sale desfavorable, deberás tener en cuenta que los costes de una demanda pueden ser muy altos. Por desgracia esto que te ha ocurrido a ti esta a la orden del día, y estas entidades roban con guante blanco. Mi intención no es desanimarte a emprender acciones legales pero si informarte que puedes meterte en un lio mayor de gastos si lo haces. Yo personalmente intentaría hacer otra subrogación a otra entidad e incluso ya por orgullo personal buscaría otro banco aunque tuviera que cancelar hipoteca y abrir nueva. Pero demandar y conseguir que una novación firmada ante notario se declare nula es prácticamente imposible, solo se ha dado el caso cuando se ha podido demostrar con pruebas fehacientes que el notario actúo de mala fe y con mala praxis. Se que mi respuesta no sera de tu agrado por que no lo es tampoco del mio, pero por desgracia es lo que hay legalmente. Las costas pueden ser muchísimo más de lo que pagaras con ese 4% y también mucho más de lo que te costara cancelar y abrir una nueva hipoteca. Valóralo, acude a consultar a un abogado especialista con todos los documentos y que el te explique la situación, pero eso si antes de que el abogado mueva ficha pídele que te diga exactamente de cuantas costas estaríamos hablando en caso de perder o de apelación, para que sepas a que atenerte.
Espero que tengas suerte, y siento no haberte dado mejores noticias
Un beso

Gracias por la respuesta la verdad es que me has aclarado mucho te pego un párrafo de algo que un forero a puesto.
El Servicio de Reclamaciones del Banco de España en su Informe Memoria del Servicio de Reclamaciones de 2004, página 41, sobre FALTA DE TRANSPARENCIA EN LA INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS LIMITATIVAS DEL TIPO DE INTERÉS, indicó que "El Servicio considera que, dentro del régimen de libertad contractual y garantizando el justo equilibrio de las contraprestaciones, es admisible el establecimiento de cláusulas en las que se acuerde la limitación a la variabilidad de los tipos de interés, pero siempre que quede claramente acreditado que los clientes son conscientes del contenido de lo que están suscribiendo."
Destacan dos limitaciones al uso de esta limitación:
1. Se garantice el justo equilibrio de las contraprestaciones y
2. Se acredite claramente que los clientes son conscientes del contenido de lo que están suscribiendo.
El tema a tratar aquí es si la inclusión de esta cláusula en las hipotecas sin observar uno de estos dos requisitos constituye una mala práctica bancaria. La cuestión tiene enorme importancia para los afectados, pues el Banco de España es competente para emitir dicha calificación de la mano de las reclamaciones interpuestas por los clientes.
Sobre el justo equilibrio de las contraprestaciones está claro para muchos que dicho equilibrio no se produce dado que el suelo y el techo están estructurados de manera que beneficia casi de manera absoluta a los Bancos.
Yo opino que en mi caso el punto uno no se respeta pues tengo un suelo del 4 pero no tengo ningún techo y es por hay por donde creo que podía tirar aunque como bien dices consultare aun abogado.

Como bien dices tu es el servicio de reclamaciones de el banco de españa, pero no es un ente judicial. En la demanda tu abogado deberá ajustarse a una norma, ley o incluso a lo que dice el banco de españa. Y pedir que se decalare nulo por que esta violando tal ley, tal normativa, etc etc. En este punto la parte contraria hará lo mismo, y acojiendose a otras leyes pedirá que no, y en este punto pueden alegar muchas cosas. No obstante antes de meterte en pleitos que es lo que preguntabas en un primer momento, siempre puedes interponer una reclamación en el banco de españa. La vía a seguir generalmente es primero poner una reclamación en atención al cliente de tu propio banco, es una entidad externa al banco, deben contestarte antes de dos meses, en esta reclamación les puedes adjuntar esta información de el banco de españa. Si no te contestan en dos meses o la respuesta no es satisfactoria, entonces pon una reclamación en el banco de españa con todos los datos. Normalmente antes de que acudas al banco de españa tu entidad intentara negociar, y en ese punto es donde debes de conseguir que te bajen el suelo, si te lo bajan a dos o por debajo de dos, aceptalo. Y si no entra en la página web de el banco de españa y allí te explican exactamente como poner la reclamación.
Espero que tengas suerte, por que estas entidades se están haciendo de oro engañando
Un beso

Los únicos especializados en estos temas son Adicae o Ausbanc. No obstante cualquier procedimiento judicial les va a ocasionar más gastos que intentar una subrogación.
Caja España, Banesto, Unicaja lo hacen sin gastos en estos momentos y aunque costara, estarían en importes mínimos, con respecto a un procedimiento judicial.

Hola ya hemos mirado lo de la subrogación y por los ingresos y tal si que nos la conceden pero ahora mismo las tasaciones no salen osea que las tasan muy bajo así que como solo dan el 70% o el 80% de las tasaciones no nos la conceden y lo de las asociaciones ya somos de adicae pero de momento aquí en zaragoza esta muy parado, quería mirar por un abogado haber si haciendo presión al banco me quitaban esas clausulas por eso la pregunta de un buen abogado que consiguiera lo que nosotros solos no hemos conseguido.

Pregunten en AUSBANC. Las oficinas centrales están en Madrid, pero tienen abogados en toda España. Son de los más profesionales en este ámbito.

Si ya estoy apuntada en una pero como veo que allí las cosas van bastante despacio por eso he pensado contratar un abogado y hacerlo por mi cuenta por eso la pregunta de si conocíais a algún abogado experto en esto en zaragoza.