Provisión de fondos escandalosa
Hemos solicitado una hipoteca a CajaMadrid y hoy nos han dado fecha de escritura para la semana que viene. Nuestra sorpresa ha sido cuando nos han dicho que la provisión de fondos era de 15.500 euros.
Queremos comprar una casa y subrogarnos a la hipoteca del constructor pero ampliando el préstamo en unos años más para así bajar la cuota mensual. Según entendemos, tendríamos que hacer una escritura de compra-venta con subrogación y novación de las condiciones(unos 7.000 eur). Ahora bien, en el banco una de las empleadas nos ha dicho que tenemos que pagar los gastos de la compra-venta con subrogación y los gastos de constituir una hipoteca nueva porque cambiamos las condiciones de la hipoteca que CajaMadrid tenia con el promotor (esto asciende a 8.500 eur más).
La hipoteca solicitada es de 340.000 eur a 35 años y la que tenia el promotor era a 29 años. Además, sin solicitarlo nos han cambiado algunas comisiones de la hipoteca.
Nosotros por lo que sabemos, o nos subrogamos a su hipoteca, o hacemos una nueva, pero no ambas cosas. ¿Es posible que se trate de un error de la empleada?. Y si no es un error, ¿Qué puede haber en esta operación que se nos escape?.
Esta misma empleada, nos comentó que no había problema en subrogarnos a la hipoteca del constructor y en la misma operación cambiar los años de amortización. Precisamente de esta manera pensábamos que nos ahorrábamos dinero al no constituir una nueva con esta u otra entidad.
Queremos comprar una casa y subrogarnos a la hipoteca del constructor pero ampliando el préstamo en unos años más para así bajar la cuota mensual. Según entendemos, tendríamos que hacer una escritura de compra-venta con subrogación y novación de las condiciones(unos 7.000 eur). Ahora bien, en el banco una de las empleadas nos ha dicho que tenemos que pagar los gastos de la compra-venta con subrogación y los gastos de constituir una hipoteca nueva porque cambiamos las condiciones de la hipoteca que CajaMadrid tenia con el promotor (esto asciende a 8.500 eur más).
La hipoteca solicitada es de 340.000 eur a 35 años y la que tenia el promotor era a 29 años. Además, sin solicitarlo nos han cambiado algunas comisiones de la hipoteca.
Nosotros por lo que sabemos, o nos subrogamos a su hipoteca, o hacemos una nueva, pero no ambas cosas. ¿Es posible que se trate de un error de la empleada?. Y si no es un error, ¿Qué puede haber en esta operación que se nos escape?.
Esta misma empleada, nos comentó que no había problema en subrogarnos a la hipoteca del constructor y en la misma operación cambiar los años de amortización. Precisamente de esta manera pensábamos que nos ahorrábamos dinero al no constituir una nueva con esta u otra entidad.
4 respuestas
Respuesta de curroman
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Necesito conocer más datos :
- Se amplia importe o sólo se amplia el plazo de 29 a 35 años.
Datos de la compraventa (importe sin iva) y la hipoteca constituida por el promotor y qué queréis hacer. Qué comisiones os indican y cuales se cambian.
Es cierto que en principio estamos hablando de escritura de compraventa con subrogación de hipoteca pero la ampliación del plazo no implica hacer una hipoteca nueva.
Una vez me indiques los pormenores de la operación trataré de contestarte a la pregunta.
- Se amplia importe o sólo se amplia el plazo de 29 a 35 años.
Datos de la compraventa (importe sin iva) y la hipoteca constituida por el promotor y qué queréis hacer. Qué comisiones os indican y cuales se cambian.
Es cierto que en principio estamos hablando de escritura de compraventa con subrogación de hipoteca pero la ampliación del plazo no implica hacer una hipoteca nueva.
Una vez me indiques los pormenores de la operación trataré de contestarte a la pregunta.
No hay ampliación de cuota, al contrario, con el dinero obtenido en la venta de nuestra antigua vivienda amortizaremos una parte de la cuota de la hipoteca que inicialmente era de 480.000 eur y con el dinero que demos nos quedará en 340.000 como ya te he indicado antes. Nuestra intención es subrogarnos a la hipoteca del promotor para abaratar el coste global de la operación y lo de los años nos comentó la empleada que podíamos modificarlo sin que eso encareciese la operación y ahora nos encontramos que nos quieren cobrar la subrogación y además la constitución de una hipoteca nueva, como te comentaba en el otro mensaje 7000 euros por un lado y 8500 de la hipoteca nueva. Creo que nos están tomando el pelo, o que quieren recuperar parte de los 10.000 euros de una "quita" que nos han hecho del importe de la hhipoteca del promotor, ya que habíamos llegado al acuerdo de que el promotor nos amortizaba 25.000 euros de esa hipoteca y el banco otros 10.000 porque sino no nos quedábamos la casa.
Todo el mundo me ha dicho que o nos subrogamos a su hipoteca o hacemos una nueva y el promotor cancela la suya pero que ambas cosas no tienen sentido.
Todo el mundo me ha dicho que o nos subrogamos a su hipoteca o hacemos una nueva y el promotor cancela la suya pero que ambas cosas no tienen sentido.
Es cierto que la provisión de fondos normal de una compraventa con subrogación de hipoteca de ese importe debe estar en torno al 50% de lo que te indican, pero creo que debes tratar de obtener el desglose de esos gastos pues debe tratarse de un error del empleado/a . También indicarte que debes tratar de que el promotor reduzca el importe de la hipoteca no sólo en el Banco sino en la Notaria dado que veces ocurre que realizas la compraventa con subrogación en menor importe que la hipoteca existente y cuando el día de mañana vas a cancelar la hipoteca te encuentras que pagaste una hipoteca de 340000 euros y cancelas una de 480000. Que el promotor reduzca el precio de venta, puedo entenderlo. En nuestra CCAA de Andalucia existe el programa impulso por el que un promotor inmobiliario está dispuesto a reducir el importe de la venta en un 20% además de ofrecer una serie de ventajas
Lo que me indicas de que el promotor es generoso pero también la entidad financiera no entiendo nada de que reduzca la hipoteca 10000 euros. Debes explicarme mejor ésto porque no lo veo.
Por cierto en la compraventa con subrogación de hipoteca se puede novar el plazo en la misma escritura y los gastos estoy de acuerdo contigo estarían en torno a los 7000/7500 euros y no es necesario hacer hipoteca nueva . Creo que la información que te han facilitado de los gastos no es correcta. Solicita la misma por escrito y detallada y si lo consideras necesario acertcate a la Notaria con la que trabajan y solicita presupuesto de la operación, hablando con el oficial o el encargo de realizar provisiones
Lo que me indicas de que el promotor es generoso pero también la entidad financiera no entiendo nada de que reduzca la hipoteca 10000 euros. Debes explicarme mejor ésto porque no lo veo.
Por cierto en la compraventa con subrogación de hipoteca se puede novar el plazo en la misma escritura y los gastos estoy de acuerdo contigo estarían en torno a los 7000/7500 euros y no es necesario hacer hipoteca nueva . Creo que la información que te han facilitado de los gastos no es correcta. Solicita la misma por escrito y detallada y si lo consideras necesario acertcate a la Notaria con la que trabajan y solicita presupuesto de la operación, hablando con el oficial o el encargo de realizar provisiones
Respuesta de fuyola
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Creo que Caja Madrid está abusando de su posición, así que os aconsejaría que mirarais otro banco a ver si os dan la hipoteca, sin comisión de apertura y no tenéis que pagar cancelación de la del promotor a Caja Madrid (creo que no tenéis que pagar)
Pienso que cuando Caja Madrid se vea venir que va a perder un cliente, se replanteará las comisiones.
Pienso que cuando Caja Madrid se vea venir que va a perder un cliente, se replanteará las comisiones.
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
La proviisó de fondos hay que mirarla por partidas para valorarla. Usted compra una vivienda con hipoteca. Ha de pagar los gastos de compraventa (7% ITP, Notaria y Registro), y los de modificación de hipoteca (Notario y Registro).
Cuantificarlo no lo se, le digo que hay que mirar partida por partida. Puede que la provisión de fondos este relacionada con algún seguro que ustedno tiene controlado, amortización de préstamo, vida, etc que suelen incluir, cuya prima es muy alta.
No obstante, repase el detalle. Tal y como ha razonado usted y le he comentado es como debería hacerse.
Cuantificarlo no lo se, le digo que hay que mirar partida por partida. Puede que la provisión de fondos este relacionada con algún seguro que ustedno tiene controlado, amortización de préstamo, vida, etc que suelen incluir, cuya prima es muy alta.
No obstante, repase el detalle. Tal y como ha razonado usted y le he comentado es como debería hacerse.
Pero por lo que tengo entendido, de echo en la primera hipoteca que firmé en mi antiguo piso así fue, yo me puedo subrogar a su hipoteca y modificar los años es una simple novación, sin que eso suponga gastos extras como la constitución de una nueva hipoteca, ¿no es así?.
Gracias
Gracias
Eso le he dicho. Tiene gastos de compra con subrogación, en la misma escritura y una Novación de Hipoteca.
Respuesta de margadecai
Sinceramente no entiendo lo que me contáis. Efectivamente no pueden cobrarse gastos de subrogación y al mismo tiempo de constitución de hipoteca nueva.
Creo más bien que debe ser que os están cobrando la compraventa sin subrogación que por el importe que me habéis dado no es escandaloso (aprox. 15.000) y aparte los gastos de constitución de hipoteca.
De todas formas preguntar a quien les están cobrando los gastos de cancelación de la hipoteca actual, por si los tiros van por ese lado.
Creo más bien que debe ser que os están cobrando la compraventa sin subrogación que por el importe que me habéis dado no es escandaloso (aprox. 15.000) y aparte los gastos de constitución de hipoteca.
De todas formas preguntar a quien les están cobrando los gastos de cancelación de la hipoteca actual, por si los tiros van por ese lado.