Compra-venta piso
En primer lugar buenas tardes y gracias.
Vendí un piso por 178.000 euros, residencia habitual y con más de 5 años, reinvirtiendo un mes después en un chalet que costó 156.000 euros. Se que cumplo los dos requisitos, pero mis dudas son si al subrogarme a la hipoteca del chalet (pague en efectivo 58.000 euros)quedando el resto pendiente y tras descontar 61.000 euros de cancelación de hipoteca del piso, debo pagar algo a hacienda.
Por otro lado, desconozco entonces a que apartado corresponderían las letras y plusvalía del piso que pague hasta entonces, así como el impuesto de transmisión patrimonial que aboné por el chalet (7.300 euros). Muchas gracias.
Vendí un piso por 178.000 euros, residencia habitual y con más de 5 años, reinvirtiendo un mes después en un chalet que costó 156.000 euros. Se que cumplo los dos requisitos, pero mis dudas son si al subrogarme a la hipoteca del chalet (pague en efectivo 58.000 euros)quedando el resto pendiente y tras descontar 61.000 euros de cancelación de hipoteca del piso, debo pagar algo a hacienda.
Por otro lado, desconozco entonces a que apartado corresponderían las letras y plusvalía del piso que pague hasta entonces, así como el impuesto de transmisión patrimonial que aboné por el chalet (7.300 euros). Muchas gracias.
Respuesta de rm13
1
Vayamos por partes..
Hay dos temas a diferenciar:
Las ganancias patrimoniales, que es por lo que se paga a hacienda ese famoso 15%. Y aquí no entra para nada tu nuevo chalet
Exención del impuesto por reinversión en nueva vivienda habitual. Es aquí donde se reflejan los pagos del chalet.
En cuanto a las ganancias patrimoniales:
Es la diferencia entre el valor en que vendes el piso y por el que lo compraste.
Para calcular esas ganancias, debes tener en cuenta los gastos que originan tanto la venta como la compra, para poder reducir esas ganancias y pagar menos.
¿Cuándo dices que vendes un piso por 178.000?. Doy por hecho que este es el valor por el que lo has escriturado, pero ¿has
tenido en cuenta los gastos que te originaron la venta? notario, impuesto de plusvalía, etc... ¡Esto disminuye el importe
de la venta! De todas formas en adelante cuando me refiera a 178.000 ten en cuenta que seguramente sera menos...
Desde que hace 5 años compraste tu piso por POR (no dices el importe por el que lo compraste), el valor de este se ha actualizado según el porcentaje de unas tablas elaboradas para ello (lo hace el programita de hacienda). Aquella compra también te originó unos gastos de notarios, gestores, Impuesto de transmisiones patrimoniales si era de segunda mano. ¡Todo esto incrementa el valor de la compra...
Con lo anterior, al disminuir el valor de la venta con sus gastos e incrementar el valor de compra hemos reducido las
GANANCIAS PATRIMONIALES, así que pagaremos el 15% de un importe menor...
Pero en tu caso estás comprando otra vivienda que será la habitual, y es aquí donde puedes quedar exento del impuesto en su totalidad o en parte proporcional a la reinversión que hagas.
Para ello debes reinvertir TODO lo obtenido por la venta (recuerda siempre descontar los gastos) en tu nuevo piso. Y solo en este caso te dejan descontar también la hipoteca que quede pendiente del piso que has vendido. En tu caso el importe que deberías reinvertir seria 178.000 - 61.000 de cancelación hipoteca = 117.000. Como el nuevo chalet vale 156.000 más los gastos que origina la compra (los 7.300 que me preguntas al final, entre otros) quedarías exento del impuesto en su totalidad... y ademas si tanto la venta como la compra se hacen en el mismo año, ni tan siquiera deberías declararlo a hacienda.
En tu caso no reinviertes los 117.000 sino 58.000, así que por los 59.000 que no reinviertes y te "guardas en tu banco" pagarás el 15%, es decir, 8.850.- Este importe es aproximado ¿eh?
Me explicas que te has subrogado a la hipoteca del chalet unos 98.000.-? (156.000 - 58.000)
Que imagino tendrás intención de desgravarte durante los próximos 20 ó 30 años..
En cuanto a la decl. De la renta Como unicamente te puedes deducir por inversión en vivienda habitual, no te podrás desgravar por este chalet hasta que los pagos realizados superen el importe que ya te desgravaste por el piso anterior durante los 5
años que lo tuviste (o antes si tenias cuenta vivienda). Por lo que deberás repasar tus antiguas declaraciones y calcular el importe desgravado.
Pongamos que el importe que te hayas desgravado en años anteriores por la anterior vivienda sea de 60.000. No te podrás desgravar los primeros 60.000 que pagues por el chalet (como has dado 58.000 y ahora pagas hipoteca deberás descontar de los
pagos de esa hipoteca los primeros 2000 hasta completar los 60.000 que te desgravaste)
A partir de entonces, podrás desgravarte la hipoteca como hacías habitualmente.
Espero haberte ayudado en tu consulta (vaya rollo te he soltado). De todas formas creo que yo en tu situación acudiría a un asesor fiscal para que te haga los números reales de todo y para que estudie tu caso por si hubiera otras formas de evitar
pagar tanto (8.850 es mucho pudiendo quedar exento del impuesto)
Como opinión personal, y espero que no te sirva para crear más dudas al respecto, te digo que yo en tu lugar, no me hubiera subrogado en la hipoteca del chalet, hubiera reinvertido los 117.000 que me pedían para quedar exento del impuesto y luego
como el chalet vale 163.300 (156000 + 7.300) hubiera hecho hipoteca de los 46.300. si el motivo por el que lo hiciste fue para no quedarte sin un duro, eso te cuesta los 8.850.- de impuesto, importe que nunca te costaría el ampliar la nueva
hipoteca desde 46.300 hasta los 98.000 y seguirías disponiendo de dinero... por todo esto te vuelvo a recomendar que acudas
a un profesional...
Un saludo y si no tienes más consultas.
Hay dos temas a diferenciar:
Las ganancias patrimoniales, que es por lo que se paga a hacienda ese famoso 15%. Y aquí no entra para nada tu nuevo chalet
Exención del impuesto por reinversión en nueva vivienda habitual. Es aquí donde se reflejan los pagos del chalet.
En cuanto a las ganancias patrimoniales:
Es la diferencia entre el valor en que vendes el piso y por el que lo compraste.
Para calcular esas ganancias, debes tener en cuenta los gastos que originan tanto la venta como la compra, para poder reducir esas ganancias y pagar menos.
¿Cuándo dices que vendes un piso por 178.000?. Doy por hecho que este es el valor por el que lo has escriturado, pero ¿has
tenido en cuenta los gastos que te originaron la venta? notario, impuesto de plusvalía, etc... ¡Esto disminuye el importe
de la venta! De todas formas en adelante cuando me refiera a 178.000 ten en cuenta que seguramente sera menos...
Desde que hace 5 años compraste tu piso por POR (no dices el importe por el que lo compraste), el valor de este se ha actualizado según el porcentaje de unas tablas elaboradas para ello (lo hace el programita de hacienda). Aquella compra también te originó unos gastos de notarios, gestores, Impuesto de transmisiones patrimoniales si era de segunda mano. ¡Todo esto incrementa el valor de la compra...
Con lo anterior, al disminuir el valor de la venta con sus gastos e incrementar el valor de compra hemos reducido las
GANANCIAS PATRIMONIALES, así que pagaremos el 15% de un importe menor...
Pero en tu caso estás comprando otra vivienda que será la habitual, y es aquí donde puedes quedar exento del impuesto en su totalidad o en parte proporcional a la reinversión que hagas.
Para ello debes reinvertir TODO lo obtenido por la venta (recuerda siempre descontar los gastos) en tu nuevo piso. Y solo en este caso te dejan descontar también la hipoteca que quede pendiente del piso que has vendido. En tu caso el importe que deberías reinvertir seria 178.000 - 61.000 de cancelación hipoteca = 117.000. Como el nuevo chalet vale 156.000 más los gastos que origina la compra (los 7.300 que me preguntas al final, entre otros) quedarías exento del impuesto en su totalidad... y ademas si tanto la venta como la compra se hacen en el mismo año, ni tan siquiera deberías declararlo a hacienda.
En tu caso no reinviertes los 117.000 sino 58.000, así que por los 59.000 que no reinviertes y te "guardas en tu banco" pagarás el 15%, es decir, 8.850.- Este importe es aproximado ¿eh?
Me explicas que te has subrogado a la hipoteca del chalet unos 98.000.-? (156.000 - 58.000)
Que imagino tendrás intención de desgravarte durante los próximos 20 ó 30 años..
En cuanto a la decl. De la renta Como unicamente te puedes deducir por inversión en vivienda habitual, no te podrás desgravar por este chalet hasta que los pagos realizados superen el importe que ya te desgravaste por el piso anterior durante los 5
años que lo tuviste (o antes si tenias cuenta vivienda). Por lo que deberás repasar tus antiguas declaraciones y calcular el importe desgravado.
Pongamos que el importe que te hayas desgravado en años anteriores por la anterior vivienda sea de 60.000. No te podrás desgravar los primeros 60.000 que pagues por el chalet (como has dado 58.000 y ahora pagas hipoteca deberás descontar de los
pagos de esa hipoteca los primeros 2000 hasta completar los 60.000 que te desgravaste)
A partir de entonces, podrás desgravarte la hipoteca como hacías habitualmente.
Espero haberte ayudado en tu consulta (vaya rollo te he soltado). De todas formas creo que yo en tu situación acudiría a un asesor fiscal para que te haga los números reales de todo y para que estudie tu caso por si hubiera otras formas de evitar
pagar tanto (8.850 es mucho pudiendo quedar exento del impuesto)
Como opinión personal, y espero que no te sirva para crear más dudas al respecto, te digo que yo en tu lugar, no me hubiera subrogado en la hipoteca del chalet, hubiera reinvertido los 117.000 que me pedían para quedar exento del impuesto y luego
como el chalet vale 163.300 (156000 + 7.300) hubiera hecho hipoteca de los 46.300. si el motivo por el que lo hiciste fue para no quedarte sin un duro, eso te cuesta los 8.850.- de impuesto, importe que nunca te costaría el ampliar la nueva
hipoteca desde 46.300 hasta los 98.000 y seguirías disponiendo de dinero... por todo esto te vuelvo a recomendar que acudas
a un profesional...
Un saludo y si no tienes más consultas.
Agradecerte el interés mostrado y las aclaraciones, sin embargo quiero facilitarte un par de datos que quizás me ayuden un poco a aclararme más, ya que tan de pronto no tenía que pagar nadar como ahora parece que si. El piso en su día me costó unos 70.000 euros (sin incluir gastos) y yo en esos 5 años e desgravado unos 9.000 (los 61.000 restantes completan la cancelación, luego creo que puedo desgravar por el chalet ¿no?.
Por último el hecho de que mi mujer tuviera que cambiar de trabajo, trasladándonos desde Madrid a Salamanca y motivo del cambio de domicilio, ¿puede eximir del pago del 15% en caso de que tuviera que hacerlo?. Muchas gracias por tu atención.
Por último el hecho de que mi mujer tuviera que cambiar de trabajo, trasladándonos desde Madrid a Salamanca y motivo del cambio de domicilio, ¿puede eximir del pago del 15% en caso de que tuviera que hacerlo?. Muchas gracias por tu atención.
Otra vez...
A tu 2ª pregunta decirte que no, que no se libra ni el gato (salvo que tengáis 65 años o más, claro) Aclararte al respecto que eso que comentas del cambio de domicilio por trabajo, es una de las excepciones que hay para cuando vendes una vivienda habitual que tengas en propiedad menos de los 3 años que exigen para considerarla como tal, pero este no es tu caso pues la tienes hace 5.
En ese caso te dejan venderla como habitual pero aun así debes tributar como cualquiera.
Para el primer punto: Para que no me equivoque al explicártelo, te agradecería que te leas el apartado del la ley que hace referencia al respecto. Entra en la web de hacienda (www.aeat.es), a la izq. pincha en información tributaria, campañas y entra en campaña renta 2004. Aquí pincha donde pone "otros" y te dirige a un recuadro pincha en la linea que pone normativa especifica y una vez aquí en el real decreto legislativo 3/2004. Cuando te abra el archivo debes ir a la página 46 y leerte el articulo 69. En el punto 1 del articulo 69 explican lo de las deducciones por inversión en vvda. Habitual (párrafos 1º y 2ª) El 3er párrafo te aclarará lo que te he explicado al principio.
Espero que te sirva para aclararte tus ideas.
He hecho la prueba con la renta del año pasado, pero claro, me he inventado tu situcacion personal (pongo que estas casado, sin hijos y que eres de catalunya y no pongo ningún tipo de ingresos por ningún lado)
Solo lo he hecho para saber lo referente a la venta (pero puede cambiar según la CCAA en la que residas)
En cuanto a la venta:
Vendes por 178.000 un piso que compraste ace 5 años por 70.000 y que según el programa de hacienda (del año pasado) ahora vale 77.126, así que tusGanancias Patrimoniales son de 100.874
Por lo de la reinversión:
Vendes por 178.000, cancelas hipoteca de 61.000 así que debes reinvertir los 117.000 de los que ya has pagado 58.000 + 7300 =65300
Quedas exento de pagar de la ganancia patrimnial la parte proporcional a la misma por la que reinviertes... es decir.. una regla de 3.
117.000(importe a reinvertir) es a 100.874 (Gan. Patr.) Lo que 65.300 (importe reinvertido) es a POR, donde POR será la parte de tus ganancias patrimoniales que quedan exentas por reinversión
Y en esa regla de 3 X es 56.299,76
Entonces si tus ganancias eran 100.874 y te eximen de 56.299,76 deberás tributar por 44.574,24
Así que si son 44.574,24 al 15% serian 6.686,13 y no los 8850 que te dije ayer. De todas formas ese importe variará porque en la declaración que hagáis pondréis vuestros datos reales, los ingresos y retenciones, hijos, etc... y se adecuará a vuestra situación familiar.
Un saludo y no olvides puntuar la respuesta
A tu 2ª pregunta decirte que no, que no se libra ni el gato (salvo que tengáis 65 años o más, claro) Aclararte al respecto que eso que comentas del cambio de domicilio por trabajo, es una de las excepciones que hay para cuando vendes una vivienda habitual que tengas en propiedad menos de los 3 años que exigen para considerarla como tal, pero este no es tu caso pues la tienes hace 5.
En ese caso te dejan venderla como habitual pero aun así debes tributar como cualquiera.
Para el primer punto: Para que no me equivoque al explicártelo, te agradecería que te leas el apartado del la ley que hace referencia al respecto. Entra en la web de hacienda (www.aeat.es), a la izq. pincha en información tributaria, campañas y entra en campaña renta 2004. Aquí pincha donde pone "otros" y te dirige a un recuadro pincha en la linea que pone normativa especifica y una vez aquí en el real decreto legislativo 3/2004. Cuando te abra el archivo debes ir a la página 46 y leerte el articulo 69. En el punto 1 del articulo 69 explican lo de las deducciones por inversión en vvda. Habitual (párrafos 1º y 2ª) El 3er párrafo te aclarará lo que te he explicado al principio.
Espero que te sirva para aclararte tus ideas.
He hecho la prueba con la renta del año pasado, pero claro, me he inventado tu situcacion personal (pongo que estas casado, sin hijos y que eres de catalunya y no pongo ningún tipo de ingresos por ningún lado)
Solo lo he hecho para saber lo referente a la venta (pero puede cambiar según la CCAA en la que residas)
En cuanto a la venta:
Vendes por 178.000 un piso que compraste ace 5 años por 70.000 y que según el programa de hacienda (del año pasado) ahora vale 77.126, así que tusGanancias Patrimoniales son de 100.874
Por lo de la reinversión:
Vendes por 178.000, cancelas hipoteca de 61.000 así que debes reinvertir los 117.000 de los que ya has pagado 58.000 + 7300 =65300
Quedas exento de pagar de la ganancia patrimnial la parte proporcional a la misma por la que reinviertes... es decir.. una regla de 3.
117.000(importe a reinvertir) es a 100.874 (Gan. Patr.) Lo que 65.300 (importe reinvertido) es a POR, donde POR será la parte de tus ganancias patrimoniales que quedan exentas por reinversión
Y en esa regla de 3 X es 56.299,76
Entonces si tus ganancias eran 100.874 y te eximen de 56.299,76 deberás tributar por 44.574,24
Así que si son 44.574,24 al 15% serian 6.686,13 y no los 8850 que te dije ayer. De todas formas ese importe variará porque en la declaración que hagáis pondréis vuestros datos reales, los ingresos y retenciones, hijos, etc... y se adecuará a vuestra situación familiar.
Un saludo y no olvides puntuar la respuesta
